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Loi ALUR et sortie d'une copropriété horizontale (syndic bénévole)

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    10 890
    Concernant l'assainissement, pour avoir connu un souci il y a quelques années, je peux vous confirmer que # Distributeur en eau # et le syndicat coopératif des copropriétaires considèrent qu'en limite de propriété (de copropriété en réalité, au grillage pour être précis!), c'est exclusivement du ressort privé de chacun.
    Ce que considère le distributeur, c'est que c'est que c'est le problème de l'abonné.
    Ce que "considère" le syndicat, ça n'a pas de sens. Ce qui est privé ou pas est déterminé par le règlement de copropriété ou, à défaut (si celui-ci est muet) , par la loi de 1965.
    Donc si vous avez chacun votre abonnement et votre tuyauterie privée passant dans le jardin dont vous avez la jouissance, oui, c'est du ressort de chacun et simple à diviser


    Concernant les éventuelles extensions, cabanons, vérandas, barbecue, etc... il existe un bureau restreint au sein du syndicat coopératif des copropriétaires qui autorise les constructions (apparemment c'est une sorte de chambre d'enregistrement) et je ne suis pas certain d'ailleurs qu'en pratique, tout le monde respecte scrupuleusement ce "passage" pourtant prévu dans le règlement intérieur de la copropriété!
    Il n'existe pas de bureau restreint dans un syndicat de copropriété. Autrement dit, si votre Règlement de copropriété en mentionne un, c'est illicite. Ou alors, ce n'est pas une copro.
    Les décisions sont TOUTES prises par l'AG et personne d'autre. L'AG peut juste missionner le CS pour décider sur un objet précis et restreint. Donc un bureau qui autorise les constructions, c'est parfaitement illégal, et les autorisations qu'il a pu donner sont sans valeur AUCUNE.

    Vous êtes plus de 300, dont la moitié veut sortir. A 150, vous pouvez largement vous payer une consultation avec un pro qui vous expliquera tout. Et vous avez 150 fois plus de chances d'arriver à vos fins comme il faut et sans casse avec un projet correctement rédigé par un pro qu'avec un conseil de forum...
    Choisissez un avocat spécialisé en copropriété.

    SPF = service de la publicité foncière, autrement dit fichier immobilier

  2. #14
    Membre Sénior
    Ancienneté
    septembre 2015
    Messages
    401
    Bonjour,

    Si vous avez les compteurs d'eau, d’électricité, etc. chez vous avec des contrats d'abonnements avec les service gérants ces réseaux, ceux-ci appartiennent aux services de distributions qui ont la charges de leurs entretiens (Il y a une décision célèbre du Conseil d’état!).
    Il sera nécessaire de mettre en place une servitude pour ces réseaux.

    Cordialement

  3. #15
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    10 890
    Il sera nécessaire de mettre en place une servitude pour ces réseaux.
    Pourquoi une servitude ? Entre qui et qui ?

  4. #16
    Membre Sénior
    Ancienneté
    septembre 2015
    Messages
    401
    Bonjour,

    Il suffit que les réseaux alimentant une maison passe dans une parcelle privée. Cette parcelle doit-être assujetti à une servitude de passage de ces réseaux.

    Cordialement

  5. #17
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    10 890
    C'est à dire que d'après la description, chaque maison a un départ de réseau sur l'espace public.
    En gros, il n'est pas possible de dire qu'il FAUDRA établir des servitudes... sauf à savoir qu'effectivement le réseau de X passera chez Y

  6. #18
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2018
    Messages
    7
    Je me permets de revenir aux nouvelles car cela peut toujours être intéressant de connaître la suite du "feuilleton".
    Nous avons eu hier soir une réunion d'information (sorte de fausse AG) au sujet des démarches en cours concernant l'éventualité d'une sortie de la copropriété.
    Comme cela était prévisible, les copropriétaires sont assez divisés sur le sujet même si aux dires du conseil syndical (qui avait effectué une consultation "officieuse" pour prendre la "température"), nous serions 174 à vouloir sortir (donc majoritaires).
    Des démarches ont été effectuées auprès d'un géomètre et d'un notaire et grosso modo, le montant de la facture s'élèverait à 500 € par copropriétaire (plus ou moins en fonction des tantièmes) comprenant:
    le coût du géomètre, les frais de notaire et les honoraires du mandataire ad hoc qui sera nommé par le Tribunal pour dissoudre l'actuel "syndic".
    L'idée étant donc de dissoudre l'actuelle copropriété et d'en créer une nouvelle avec les "restants" sachant que la rédaction du nouveau règlement de copropriété (qui à mon avis différera très peu de l'actuel) serait à la charge des "sortants" (apparemment c'est inclus dans les frais de notaire).
    Normalement, si tout va bien, une AG devrait avoir lieu avant l'été pour entériner 2 résolutions: pour ou contre la sortie de la copropriété? Si pour, acceptez vous les modalités administratives, juridiques et financières, etc... proposées en vue de cette sortie? Si le planning est respecté, un passage chez le notaire serait possible courant septembre.
    Seule petite déconvenue et pour vous montrer combien la situation en est quasi absurde, aux dires de la présidente du conseil syndical, après renseignements pris auprès du géomètre et de la Conservation des hypothèques, certaines soi disant "ex" parties communes feraient toujours partie de la copropriété, ce qui fait qu'à ce jour la commune se retrouve copropriétaire au sein de notre copropriété d'un terrain sur lequel a été édifié depuis une aire de jeux, une petite salle polyvalente communale et une piscine municipale d'été !!!! Je vais pouvoir demander une entrée gratuite à la piscine cet été en tant que copropriétaire du terrain lol! La mairie qui n'était pas au courant et qui pensait que notre copropriété était dissoute depuis des années souhaite évidemment sortir de cet "imbroglio" au plus vite.
    Autre absurdité: un petit immeuble de 3 étages a également été édifié, il y a plusieurs années sur une autre pseudo "ex" partie commune ce que même le syndic de cet immeuble ignorait! Les voilà désormais en copropriété verticale sur une copropriété horizontale, une situation quasi "kafkaïenne"! On n'arrête pas le progrès!
    Affaire à suivre...

  7. #19
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    10 890
    Vous vous faites aider sur ce dossier ? Par un avocat ?

    Parce qu'à la lecture, une décision pareille dans une situation aussi compliquée en deux résolutions seulement (et celle que vous citez) , j'ai pas épluché la question de très près mais pour moi ça le fait pas.
    Dernière modification par Ermeline ; 07/04/2018 à 11h45.

  8. #20
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    5 268
    et j'avoue que moi-même je ne me lancerai pas dans un tel processus car avant d'avoir la réponse et la signature de tous, cela va être compliqué ; vous aurez ceux qui signent rapidement et ceux qui mettent plusieurs années avant de signer voir pas du tout et entre les deux vous serez dans la panade.....

  9. #21
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2018
    Messages
    7
    Suite à la réunion d'information de la semaine dernière, un "collectif" d'anciens membres du conseil syndical bénévole (hostiles à la scission) a rédigé une note envoyée au conseil syndical (et copie envoyées à tous les copropriétaires) mettant en cause entre autre chose la division du sol. En effet, ils ont ressorti du chapeau une note technique de l'architecte de l'époque (1969!) qui indique que la copropriété est composée de bâtiments dénommées "villas" elles-mêmes subdivisées en 2 habitations. Et en outre, aux dires des anciens (certains maçons de profession auraient participé à la construction de certaines maisons), la dalle a été coulée d'un seul tenant pour chaque paire de maisons ce qui remettrait en cause la division au sol.
    En effet, visuellement, il s'agit majoritairement de petites maisons jumelles totalement mitoyennes d'un côté et sur une toute petite partie de l'arrête de l'autre côté (hormis celles mitoyennes que d'un côté).
    Je n'ai pas vu personnellement la note technique mais dans le règlement de copropriété que je détiens, le terme de "villa" désigne chaque maison indépendamment et non chaque paire de maison.
    La division du sol peut-elle être remise en cause par ces données techniques anciennes ou s'agit-il d'un "fantasme" de quelques nostalgiques de la bonne vieille copropriété en résidence? Ne sommes-nous pas en train de confondre la division du sol qui est en copropriété et la construction qui elle est reconnue en pleine propriété?
    Je rappelle que les entrées, les compteurs et les évacuations sont individualisés.
    Seules la toiture (mais pas les combles) et les gouttières sont communes (par paire) d'un seul tenant mais avec tout de même une descente d'eau de pluie de chaque côté et un déversement dans le caniveau individuel pour chacun.
    Suite au prochain épisode!

  10. #22
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    879
    Bonsoir,

    Je n'ai pas réactualisé ma lecture de l'ensemble.
    Juste pour vous dire que sur l'aspect : la dalle a été coulée d'un seul tenant pour chaque paire de maisons ce qui remettrait en cause la division au sol.
    ne rend pas impossible la scission.

    Dans une copropriété composée de plusieurs immeubles et différentes dalles qui n'a rien à voir avec la votre bien entendu, et dont la complexité créait des difficultés trés importantes, il a été possible de faire cette scission juridique et technique (division en volumes).

    Pour vous ce serait sans doute moins compliqué mais pas simple pour autant, cela risque de durer longtemps, coûter beaucoup d'argent et si vous vivez depuis plusieurs années dans cette situation qui ne semble pas être catastrophique, vous allez avoir beaucoup de maux de tête.
    Après, je ne connais pas votre contexte, une opération de cette envergure peut valoir la peine dans des circonstances où, comme l'exemple que j'ai cité, tout partait à la dérive. Je ne crois pas que ce soit votre cas.

    Donc, mettez les choses à plat, voyez un avocat, mais ce ne sera pas si simple.
    Je ne veux surtout pas vous décourager, plutôt vous pousser à obtenir une information la plus complète possible, avant de poursuivre.

  11. #23
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2018
    Messages
    7
    Voici une idée du plan cadastral:

    imprimerExtraitCadastralNonNormalise.do.pdf

    Vous constaterez que les limites en pointillé (apparemment limites fiscales) sont déjà effectuées. Il y aurait en quelques sorte une reconnaissance "de fait" de la division par le sol par l'administration fiscale?

  12. #24
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    25 357
    Qui est le propriétaire de la parcelle 420 ? (la voirie)
    On voit en tout cas qu'il y a déjà division parcellaire de groupes de villas, et de parcelles non construites.
    Il n'existe pas de concept de pré-division parcellaires de fait, ça n'indique que des limites de jouissance.
    On suppose que l'immeuble en copropriété construit, c'est la parcelle 192 ?

    Il faudrait savoir, pour chaque parcelle, qui en est le propriétaire en titre, à la publicité foncière.
    Dernière modification par Rambotte ; 14/04/2018 à 11h54.

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