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ASS et préavis bail réduit

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #25
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2012
    Messages
    36
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Ca m'étonne. Si c'est du paiement direct il ne peuve pas d'euxmeme payer directement le locataire et cela ne m'est en tant que bailleur jamais arrivé.
    QU'ils payent le locataire en direct pour son nouveau logement, alors la oui, et ca constitue meme un moyen purement illégal de se constituer une petite partie du dépot de garantie au détriment de l'ancien abilleur.

    Toutafé, sauf qu'avec les délais de la Caf le plan d'apurement arrive souvent apres la bataille, mais dépendant des cas ca vaut toujorus le coup d'etre rapide.

    Je ne dirais rien.

    Je vois que vous n'avez pas encore expérimenté le pire, qui arrive quand la caf estime que vous avez dans ce genre de situation trop recu et vous demande de rembourser l'indu.

    Un cas que je connais très bien. Il y a cependant beaucoup de demandes.
    EN fait ce qui me gratte le plus,
    c est le fait que le locataire, puisse partir avant la fin du préavis, sans bien entendu payer ses mois de loyers à venir, informer la caf de son nouveau logement
    puis la CAF enlève le paiement direct au bailleur pour le donner au locataire pour son nouveau logement.
    A aucun moment la CAF ne se pose la question de s informer auprès du bailleur ??
    Alors pour quelle raison, la caf donne au bailleur une interface web, où il te demande périodiquement si le locataire est toujours dan sle logement et est il à jour de ses loyers, s il n en tienne pas compte lorsque le locataire leur dit : je suis parti, payer moi à moi directement maintenant compte tenu de non nouveau logement.

  2. #26
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    15 379
    A aucun moment la CAF ne se pose la question de s informer auprès du bailleur ??
    Jamais et sauf erreur elle n'a pas a le faire puisqu'il s'agit d'un contrat entre la caf et le locataire.

    Pour vous plaire, on vous verse en direct, donc on vous fait une fleur.
    En échange vous vous obligez a déclarer les impayés et le départ du locataire, sauf que le locataire a toujours déclaré avant vous son départ....

    Alors pour quelle raison, la caf donne au bailleur une interface web, où il te demande périodiquement si le locataire est toujours dan sle logement et est il à jour de ses loyers,
    Elle ne donne pas d'escpace bailleur au bailleur, elle ouvre momenténement en été un espace par lequel elle nous demande de déclarer les loyers, et s'économise ainsi un envoi papier et une transcription du papier à l'ordinateur, puis le site est clos.

    Ce 'machin' ne sert pas à déclarer les incident de paiement ni les départs.
    Les questions que vous mentionnez sont accessoires à la déclaration du loyer, du genre combien payer t'il, et AU FAIT, accessoirement, comme ca en passant, il est toujours dans le logement et bien entendu a jour de ses paiements;

    Si vous avez un impayé, si le locataire part, vous devez une déclaration, et non, elle ne se fait pas au travers de cet accès momentané sur le web. On est entre le paléolithique et le néolithique, la, encore.

    Si vous avez 3 locataires dans 3 régions différentes, vous avez 3 sites momentanés avec 3 mots de passes provisoires et 3 mots de passes définitifs...
    Dernière modification par ribould ; 06/12/2017 à 15h41.

  3. #27
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2012
    Messages
    36
    Merci Ribould, des réponses claires et argumentées comme Marieke, Bravo à vous.

    En fait le locataire va certainement quitter le 2 janvier au lieu du 2 mars.
    Je m interroge sur ce point,

    J ai reçu le 4/12 ce mois la CAF de 435 € donc concernant le mois de novembre
    Le locataire m a versé le reste en début de mois vers le 4, donc pour le mois de décembre
    donc pour l APL, il y a toujours 1 mois d ecart.
    Je suis sure a 100 % que le locataire va reprendre un nouveau logement d ici à la fin du mois et donc va demander a nouveau l APL pour son nouvel appart.
    s il part le 2 janvier au lieu du 2 mars, ai je bon, quand je dis, qu il me devra, les 2 derniers mois de janvier février 2018 PLUS le montant de l APL qui aurait du m etre versé début janvier pour le mois de décembre.

    Je ne sais pas s y j ai été assez clair??

    Et derniere chose, comment prouver qu un locataire n'a pas payé le montant intégral des loyers ?

  4. #28
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    15 379
    s il part le 2 janvier au lieu du 2 mars, ai je bon, quand je dis, qu il me devra, les 2 derniers mois de janvier février 2018 PLUS le montant de l APL qui aurait du m etre versé début janvier pour le mois de décembre.
    Oui sauf bien entendu et ce que je vous souhaite vous relouez avant la fin du préavis.

    comment prouver qu un locataire n'a pas payé le montant intégral des loyers ?
    IL faut donner le décompte client au Juge, si vous voulez être certain vous les donnez des le début de la location, et c'est alors au locataire de contester les oublis ou les erreurs, et ca peut se terminer en produisant les copies des relevés de compte bancaire pour les paiements contestés.

    C'est simple comme ça.
    Mais avec un locataire dont l'AL a débuté avec retard par rpaport au début de bail (au 3eme ou 4emem loyer), est ajusté deux ou trois ou quatre fois par (ca arrive s'il y a des emplois partiels) et ensuite des retenues sur allocation caf (pour rembourser une dette) le décompte peut être très complexe et les incompréhensions fréquentes.

  5. #29
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2012
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    36
    En fait, je ne vais pas le relouer mais y vivre, car je suis en location actuellement.
    J ai loué par la force des choses car je suis aller à l étranger et loué mon bien puis revenu, mais j ai du louer attendant que mon locataire sorte.

    En tous les cas, il a reçu ce jour, pas mal de reco mon locataire:

    - une pour l attestation d entretien de la chaudiere, il a fait une premiere fois fin 2015, puis plus rien, rien en 2016 et là en 2017, je n ai reçu à ce jour.
    - une pour l état des charges avec mise à jour de celle ci, pour intégrer la provision pour les TEOM qui n y etait pas pour le moment.
    - et finalement une avec l acceptation de son congé lui spécifiant qu il n ouvre pas droit a 1 mois de préavis mais bien de 3 mois.

    Va falloir que je prenne un abonnement reco chez # Service de courrier # , lol

  6. #30
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    15 379
    Je ne vois pas trop l'intéret de 3 RAR différents....

  7. #31
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2012
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    36
    EN fait, j aurai peut etre dû demander avant mais je me disais qu en cas de soucis, tu devais bien scinder chaque point.
    Les charges annuelles ce n est pas l entretien de la chaudière etc..
    d où ce choix. un peu trop binaire comme gars lol

    en tout les cas, j en profite concernant son dépôt de garantie, puis je lui retenir le coût d entretien de la chaudiere qu il n a pas fait ainsi qu une provision pour le calcul à venir des charges à venir de 2017 ?
    ainsi qu il me doit près de 2ans 1/2 de TEOM, qu il ne souhaite pas me payer .

  8. #32
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    1 552
    puisqu'il ne vous a pas réglé les régularisations de charges , il y a longtemps que vous auriez du établir un décompte locatif (débit, crédit), puis mettre en demeure( par courrier RAR) la caution solidaire de régler le montant débiteur de votre locataire.

    vous pouvez encore le faire: il est plus simple d'assigner une caution solidaire qu'un locataire en cas d'impayés

  9. #33
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2012
    Messages
    36
    que me conseillez vous alors ?

    depuis le mois d avril, cela a été sms, puis mail courtois, puis en septembre suite à une réaction violente de sa part me demandant d arréter de le harceler avec mes demandes de paiement, j ai saisi un huissier et depuis j attends que l injonction sorte du tribunal, cela va faire plus de 2 mois, j etais encore dans les locaux de l huissier hier, pour les secouer un peu, mais ils me disent encore n avoir rien reçu du tribunal !!!

    par contre effectivement, j ai effectivement envoyé une mise en demeure de sa caution solidaire, qui m est revenu , n habite pas à l adresse indiqué car je l ai envoyé à l adresse qu elle avait noté lors de la signature de la caution solidaire. Depuis , je pense savoir où elle habite. mais je n ai pas relancé cette piste
    Qu en pensez vous ?

  10. #34
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    15 379
    Si vous avez une requête en injonction en cours, il faut attendre.

    Si vous avez une caution, que de temps de perdu.... Ca n'était pas la peine ni de lancer une requete au seul locataire ni de multiplier les recommandés, il faut u seul recommandé à la caution. Il fallait lancer l'injonction de payer a la fois envers le locataire et la caution

  11. #35
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    1 552
    dés le début d'un impayé, c'est une lettre RAR de mise en demeure qu'il faut adresser au locataire et à la caution solidaire

    ensuite il faut obtenir un titre exécutoire pour la dette

    et si votre locataire ou la caution sont propriétaires d'un véhicule, vous demandez à l'huissier de faire immobiliser le véhicule à titre de saisie: c'est très efficace

  12. #36
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2012
    Messages
    36
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Si vous avez une requête en injonction en cours, il faut attendre.

    Si vous avez une caution, que de temps de perdu.... Ca n'était pas la peine ni de lancer une requete au seul locataire ni de multiplier les recommandés, il faut u seul recommandé à la caution. Il fallait lancer l'injonction de payer a la fois envers le locataire et la caution
    Sauf qu en fait l injonction n a été faite qu au nom du locataire, l huissier m avait demandé si je le voulais, j ai pensé que cela n etait pas nécessaire.

    en fait, j avais envoyé un AR à la caution, mais c est revenu NPAI.

    A priori, je connais maintenant la nouvelle adresse.

    Pensez vous qu il soit intéressant de lui envoyer de nouveau ce même courrier mais à sa nouvelle adresse??

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