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DRE-10 créancier imputé sur le proprio débiteur

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet Avatar de irmjuris
    Ancienneté
    juin 2011
    Messages
    23
    Bonjour, voilà

    Après un litige avec la coprop (qui est encore en voie de recours), le syndic a fait exécuter un premier jugement où je me suis retrouvé débiteur.
    J'ai payé rubis sur l'ongle.

    Lors d'une exécution, il y a des droits proportionnels qui viennent après: le DRE-8 à charge débiteur (moi), et le DRE-10 à charge créancier (le syndicat).
    Voir le fil "Qu'est ce que le "DRE Article 10" où une réponse explique ce que sont les DRE-8 et DRE-10
    (merci bcp à son auteur, c'est lui qui m'a mis sur la piste)

    J'ai vérifié, j'ai bien payé le DRE-8 à l'huissier, car je suis le "débiteur" .
    De son côté, l'huissier a émis une facture au syndicat (que j'ai vue) pour le DRE-10, car le syndicat est le "créancier"

    ---

    Mais dans l'appel de charges (semestriels) j'ai vu que le syndic m'a imputé individuellement le montant du DRE-10. J'ai appelé la comptable, très gênee, elle a confirmé et promis de rectifier. Ça ne s'est jamais produit.

    La loi de 65, n'autorise à récupérer que le « droit à charge du débiteur » (donc: le DRE-8) ; et c'est en cas d'avance, ce qui n'a pas été le cas, ici, le syndicat n'a fait aucune avance pour le recouvrement.

    Citation Envoyé par artcile 10-1,al.1.a)
    a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de
    mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice
    et le droit de recouvrem ent ou d'encaissem ent à la charge du débiteur
    (c-a-d, le DRE-8)
    Tout cela a bien été payé par moi, sauf le DRE-10, forcément, puisque le créancier est le syndicat, et l'huisser lui en a fait facture, comme le veut la loi.
    ---

    Après des jour à écumer legifrance, Internet et les forums, et même d'avocats (qui ne peuvent pas répondre: les DRE sont du ressort _exclusif_ du ministère des huissiers de justice) ma conclusion est que le DRE-10 à charge du créancier (le syndicat) doit passer à répartition.

    J'ai donc demandé au syndic puis finalement envoyé un LRAR en demandant:
    -1/- soit vous me corrigez l'Appel de charges pour n'inclure que mes tantièmes de la répartition du DRE-10 ;
    -2/- soit vous me faites un Appel pour les charges non contestées, que je paie illico, et séparément, un autre Appel pour le DRE-10.

    En lui proposant, s'il optait pour le nº 2/, d'aller porter sa "créance" du DRE-10 au Médiateur (mais le syndic n'en a pas encore) ou au juge. Il n'y a jamais eu de réponse.

    Comme le syndic est seul responsable et non substituable dans sa gestion, on ne peut rien faire, qu'attendre qu'il applique la loi. Donc, je n'ai rien fait. J'ai attendu.

    ---

    Au suivant appel de charges, rien n'était rectifié.

    Et maintenant, le syndic me met en demeure, puis a envoyé par huissier un Commandement de payer LES CHARGES.

    Dans ce dernier appel de charges (celui remis à l'huissier), les DRE-10 ne figurent plus comme tels: ils ont été "fondus" dans un appel à nouveau. Il n'y a plus le détail des mouvements de compte car alors on verrait à mon débit la ligne qui disait "Dts de recouvrement art.10" dans les appels précédents.

    J'ai informé l'huissier que les comptes réclamés par le syndic incluent les DRE-10.
    Que je pense que c'est illicite, mais qu'il le sait mieux que moi. (il a accusé réception, mais m'a dit qu'il se devait à son client... sic.)

    Le montant final des "charges" avec les DRE-10 (=250 euros) depasse les 1000 euros.

    ---

    QUESTION:

    Je fais quoi ?
    D'abord, le Cdt de payer est une simple sommation, il n'a pas de mention de date limite.
    (voir une réponse de Jinko sur le fil : "Quel tribunal pour annuler un commandement de payer venant d'un huissier ?")

    -- Dois-je attendre que l'huissier demande une injonction de payer et faire opposition devant le juge qui l'a accordée ? C'est kafkaien, parce que c'est présenté comme des charges, que je ne conteste pas, sauf le fondu du DRE-10 -- autrement dit, mon "adversaire" serait le syndicat -- et si condamnation il y a, ce serait pour le syndicat, pas pour le syndic ? (ou pour moi, certes aussi, mais pour les charges réelles encore impayées).

    -- Dois-je assigner dès à présent, directement, le syndic (le prestataire de services) ?
    Je crois qu'il faut asigner le syndic, ici.
    Ça relève du code de la consommation et non pas de la loi de 65.
    Pour que cela relève du syndicat, il faudrait que l'AG ait auparavant autorisé le syndic à m'imputer individuellement le DRE10. Ce n'est pas le cas.

    Et surtout, dans ce second cas, quel Tribunal ?? Le T.I. je suppose.
    Mais si je fais une demande d'AJ (j'y aurais droit), ça n'arrêtera pas l'huissier de demander l'injonction en parallèle, non ?
    À propos: je peux vraiment demander un avocat d'office, au civil ?
    (J'ai posé la question sur ce fil de net-iris : contacter-dessus-batonnier-lorsquil-ne-repond pas)


    -- Et quant à l'huissier ? Il est pourtant informé que les comptes incluent le DRE-10.
    Il peut accepter le dossier du syndic, ou il attend seulement que ce soit moi qui assigne le syndic ?


    -- Enfin, évidemment, je peux encore me tromper, mais alors je voudrais savoir quelle loi permet à un syndicat "creancier" de se placer au dessus de la loi commune, concernant le DRE-10


    ___
    Merci de toute réponse, et si possible, précisez les références légales, arrêts de cassation, etc.
    Surtout que pour ce montant, ça passe par procédure orale, c'est moi qui doit parler et ce n'est pas évident pour un profane. (et pour d'autres raisons, de santé).
    Ouf, j'espère seulement avoir prouvé que j'ai travaillé ma question
    Dernière modification par irmjuris ; 02/12/2017 à 00h11. Motif: (edition, ajout de liens aux fils similaires)

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    15 392
    Bonjour
    Votre adversaire est clairement le syndicat, pas le syndic. les courriers que vous recevez et que vous contestez viennent bien du syndicat.

    L'huissier exécute les demandes de son client le syndicat, il n'a pas pouvoir de discuter ni de s'opposer. Je le laisserais tranquille; inutile de multiplier les adversaires.

    Si le montant en cause est de moins de 10 000 euros, c'est du TI sans avocat. Je pense même qu'une déclaration au greffe si cela fait moins de 4000 euros permettrait d'abord une tentative de conciliation dont il ne faut pas attendre grand chose puisque le conciliateur ne sera pas compétent (sauf erreur de ma part ou exception), mais si cela passe en audience, et cela passera assez rapidement, le syndic risque d'avoir a se justifier devant l'AG de la dépense liée à l'avocat, s'il perd.

    Je ne suis pas compétent sur le fond de la discussion, mais a mon avis, cette procédure sans cout et sans avocat est presque sans risque pour vous.

  3. #3
    Pilier Junior Avatar de Jpp13
    Ancienneté
    juillet 2007
    Localisation
    Bouches du Rhône (évidement)
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    1 389
    @ribould
    Comme l'écrit irmjuris
    Comme le syndic est seul responsable et non substituable dans sa gestion, on ne peut rien faire, qu'attendre qu'il applique la loi
    pourquoi faut-il qu'un copropriétaire passe par le syndicat (qui ne peut rien faire) pour demander réparation d'une erreur du syndic (qui est le seul à gérer) ?

    C'est une question qui taraude tous les copropriétaires qui s'estiment lésés par une erreur du syndic.
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    15 392
    Le copropriétaire n'a aucun contrat avec le sydnic, seul le sydnicat en a un.

    Les copropriétaires ne peuvent pas dans leur compte personnel être lésés par une erreur du sydnic, ils le sont par une erreur du syndicat qui leur arrive dans un courrier du syndicat.

    Ensuite, que le même copropriétaire en tant que copro fasse part à ses comparses de son affolement et demande en AG qu'on vote une mise en cause du syndic pour défaillance dans son mandant, oui, mais cela résulte d'une action du syndicat qui conteste alors la mise en oeuvre du contrat.

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de Jpp13
    Ancienneté
    juillet 2007
    Localisation
    Bouches du Rhône (évidement)
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    1 389
    Cette "organisation" semble être mis en place uniquement dans l'intérêt des avocats et aux détriments des tribunaux (et des copropriétaires) qui sont saisit de procédures successives d'un même problème.

    En cette période de projets de réformes il serait temps de s'en préoccuper.

    PS :dans l'état actuel de la législation ribould à raison
    Dernière modification par Jpp13 ; 02/12/2017 à 10h12.
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    15 392
    Je vous laisse la responsabilité de vos dires...

    Pour faire un rapprochement, cela ressemblerait un peu à celui qui se plaint de son voisin, mais qui assigne... l'avocat du voisin.

    En cette période de projets de réformes il serait temps de s'en préoccuper.
    Chaque réforme induit un changement total de la jurisprudence;
    Compte tenu des délais honteusement long en France, pour obtenir des décisions de cassation il faut donc grosso-modo compte 10 à 15 ans pour obtenir une loi blindée de jurisprudence.... On n'y arrive plus.

    Autant dire que beaucoup supplient qu'on arrête de tout modifier tout le temps;

  7. #7
    Membre Cadet Avatar de irmjuris
    Ancienneté
    juin 2011
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    23
    Merci Ribould

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Bonjour
    Votre adversaire est clairement le syndicat, pas le syndic. les courriers que vous recevez et que vous contestez viennent bien du syndicat.

    L'huissier exécute les demandes de son client le syndicat, il n'a pas pouvoir de discuter ni de s'opposer. Je le laisserais tranquille; inutile de multiplier les adversaires.

    Si le montant en cause est de moins de 10 000 euros, c'est du TI sans avocat. Je pense même qu'une déclaration au greffe si cela fait moins de 4000 euros permettrait d'abord une tentative de conciliation dont il ne faut pas attendre grand chose puisque le conciliateur ne sera pas compétent (sauf erreur de ma part ou exception), mais si cela passe en audience, et cela passera assez rapidement, le syndic risque d'avoir a se justifier devant l'AG de la dépense liée à l'avocat, s'il perd.

    Je ne suis pas compétent sur le fond de la discussion, mais a mon avis, cette procédure sans cout et sans avocat est presque sans risque pour vous.
    OK. Je fais opposition au syndicat.

    Mais à quelle étape.

    1/ Dès maintenant ? je vais au Greffe faire opposition au "Cdt de payer les charges" ??
    La sommation semble avoir un délai de 2 mois.
    (Voir msg de "Treize-or" sur le fil "Quel tribunal pour annuler un commandement de payer" [1])

    Avantage: agir dès la sommation évite d'alourdir les frais d'huissier

    Désavantage: ça arrange surtout l'Huissier qui n'aura pas à demander à un juge une injonction sur DRE-10 dans les charges ! Car je l'ai informé des DRE-10 (lorsque j'avais reçu le LRAR préalable du syndic).
    Il devrait avoir comme un conflit de déontologie, et pas vis à vis de son client.


    2/ J'attends que l'huissier obtienne l'injonction de payer ? (s'il la demande)

    Avantage: le Tribunal/Juge sera désigné dans l'Injonction, et l'adversaire (syndicat)
    Je peux y aller faire opposition.
    Cette fois c'est UN MOIS à compter de la date d'ordonnance.

    Inconvénient : les frais d'huissier s'alourdissent. C'est une injonction sur "charges".
    Il faut prouver que les DRE-10 sont inclus. Le syndic semble les maquiller ("fondu" à nouveau)
    Et je devrais aussi plaider une part de responsabilité de l'HJ !
    L'HJ a un devoir de conseil envers ses clients, j'imagine.


    En réalité, le plus simple serait que l'HJ, s'il a un conflit déontologique, explique au syndic qu'il ne peut pas réclamer au juge de faire payer au débiteur les DRE-10 sous couvert de charges.
    Du coup, l'affaire serait réglée. Mais c'est jouer au poker sur ce que devrait faire l'HJ
    (l'HJ de mon patelin a bonne réputation, en principe, je suppose qu'il est correct sur la déontologie)


    Merci encore. C'est un bon point déjà.
    Dernière modification par irmjuris ; 02/12/2017 à 18h15.

  8. #8
    Membre Cadet Avatar de irmjuris
    Ancienneté
    juin 2011
    Messages
    23
    Citation Envoyé par Jpp13 Voir le message
    @ribould
    Comme l'écrit irmjuris
    Comme le syndic est seul responsable et non substituable dans sa gestion, on ne peut rien faire, qu'attendre qu'il applique la loi
    pourquoi faut-il qu'un copropriétaire passe par le syndicat (qui ne peut rien faire) pour demander réparation d'une erreur du syndic (qui est le seul à gérer) ?

    C'est une question qui taraude tous les copropriétaires qui s'estiment lésés par une erreur du syndic.
    Depuis l'autre jour je suis taraudé par cette réponse de Jpp13 : c'est que vous avez parfaitement généralisé ma question et que vous confirmez en plus que je ne suis pas le seul qui se la pose.

    Ce que vous avez dit, en fait, c'est qu'il ne s'agit pas tant de savoir si mon cas particulier du DRE10 est général (au sens d'une extension, un dénombrable, une fréquence...) à plusieurs personnes.

    Non, il s'agit de savoir s'il existe une question d'ordre général (au sens d'un universel, d'une garantie irréductible ou d'un droit fondamental, qui serait en jeu) qui, parce qu'elle met en jeu un universel, une garantie irréductible ou un droit fondamental, est une question se pose A TOUS, et cela, quel que soit le cas particulier !

    Hé hé.

    Après avoir bien compris ce qui me taraudait, et encore compris où ça conduisait, une réponse m'a traversé l'esprit.


    -----

    Reprenons:

    Un syndic décide l'imputation individuelle du DRE-10 sur le compte d'un proprio.

    Citation Envoyé par L65 art 18.IV
    Le syndic est seul responsable de sa gestion. Il ne peut se faire substituer
    Mais:

    Citation Envoyé par DDHC art.5
    Nul ne peut être contraint de faire ce que la loi n'ordonne pas.
    Donc ?

    Hé, hé... Donc ?





    (Merci, Jpp13. )
    Dernière modification par irmjuris ; 05/12/2017 à 00h59.

  9. #9
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    4 404
    Bonjour,

    Est ce que dans votre RdC, il y a une clause d'aggravation des charges ? si OUI, écrivez nous son libellé. Merci

  10. #10
    Pilier Junior Avatar de Jpp13
    Ancienneté
    juillet 2007
    Localisation
    Bouches du Rhône (évidement)
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    1 389
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Je vous laisse la responsabilité de vos dires...
    J'en assume l'entière responsabilité.


    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Pour faire un rapprochement, cela ressemblerait un peu à celui qui se plaint de son voisin, mais qui assigne... l'avocat du voisin.
    ???????????

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Chaque réforme induit un changement total de la jurisprudence;
    Compte tenu des délais honteusement long en France, pour obtenir des décisions de cassation il faut donc grosso-modo compte 10 à 15 ans pour obtenir une loi blindée de jurisprudence.... On n'y arrive plus.

    Autant dire que beaucoup supplient qu'on arrête de tout modifier tout le temps;
    A chacun de juger de l'opportunité et de l'utilité des réformes.
    Dernière modification par Jpp13 ; 05/12/2017 à 09h15.
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  11. #11
    Membre Cadet Avatar de irmjuris
    Ancienneté
    juin 2011
    Messages
    23
    Bonjour Rambouillet,

    Citation Envoyé par rambouillet Voir le message
    Bonjour,
    Est ce que dans votre RdC, il y a une clause d'aggravation des charges ? si OUI, écrivez nous son libellé. Merci
    Je ne crois pas. Le RdC est de 1983 (antérieur aux droits DRE, qui est des années 90)

    Le seul § qui porte sur les créances du syndicat à l'encontre de chaque proprio, reprend l'article 19 de la loi de 65 (les sûretés etc.)

    Un autre sur les sinistres et assurances prévoit qu'en cas d'indemnisation collective, les indemnisations sont versées au syndic, puis réparties et l'excédent versé au fond commun. Le proprio est tenu d'en informer en cas de prise d'hypothèque sur son bien divis et indivis.
    Dernière modification par irmjuris ; 05/12/2017 à 10h04.

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    15 392
    Je ne crois pas. Le RdC est de 1983 (antérieur aux droits DRE, qui est des années 90)
    Ca n'est pas une raison suffisante, des tonnes de Réglements contiennet des clauses qui ont été légales, puis devenues illégales ont pu redevenir légales dans les années 1990....

    Pour des réponses précises, il faut une lecture précise.

    en cas d'indemnisation collective, les indemnisations sont versées au syndic
    ????? Au syndicat...

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