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exception a l'article 678 du code civil

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2017
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    5
    Bonjour,

    Je m'interroge sur l'article 678 du code civil et en particulier du sens donné à l'exception qui accompagne cet article.

    Habitant au dernier étage d’un immeuble parisien, j’ai pour projet d’aplanir une partie de la toiture pour en faire une mini-terrasse. Un instructeur de la ville vient de m’indiquer que mon projet n’est pas réalisable puisque j’aurais alors vu sur la toiture du voisin. J’étais assez dépitée. Je vois de chez moi une grande quantité de toiture et en voir une de plus qui, de plus, n'a aucune fenêtre de toit, ne me semblait pas correspondre à une vue chez qui que ce soit.

    Il est indiquez dans le code civil, une exception à la règle pour l’article 678 du code civil « dans le cas où le terrain voisin est déjà grevé, au profit de la propriété qui bénéficie de la vue créée, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ».

    Je me demande si cette exception ne correspondrais pas à mon cas. Je m’explique. Pour la sécurité de l’immeuble, j’ai fait posée une échelle a crinoline accessible depuis le 4eme étage de l’immeuble.
    L’immeuble voisin, qui pourrait me reprocher d’avoir vue sur sa toiture, n’a pas d’accès au toit. Au moment ou j’ai fait poser cette échelle a crinoline, il nous ont demandé de disposer également de cet accès pour accéder via notre immeuble a leur toiture. Cet immeuble est-il dans ce cas, déjà "grévé, au profit de notre immeuble, d’une servitude de passage ? Cela signifierait-il qu’il ne serait pas en position de m’attaquer sur le droit de vue" ? Je ne sais pas si cette servitude a été indiqué par écrit. Si je rentrais dans ce cadre, de quel document devrais-je disposer pour être protégée ?

    Bien cordialement,
    Joelle

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de beuneut
    Ancienneté
    avril 2012
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    Finistère
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    6 283
    Bonsoir ,

    le toit du voisin se trouve à quelle distance du votre ?
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    53 528
    Bonjour
    Si à partir de la terrasse vous ne voyez que des toits il n'y a pas de création de "vue" !
    Voir ce lien
    Conseils en architecture, questions de voisinage
    Si la vue ne donne que sur le toit du voisin, il en est de même (Cass. req. 7-11-1849, D.P. 1849-1-295), sauf si ce toit comporte un vasistas permettant de voir dans la pièce qu’il éclaire;
    Par contre vous ne devez pas pouvoir voir d'autres terrasses accessibles par exemple ou les jardins des voisins
    En plus les instructeurs ne s'occupent pas du civil , ils délivrent des autorisations suivant les règles d'Urbanisme uniquement donc à moins que votre PLU ne l'indique ce n'est pas une raison de refus


    Par contre vous avez l'accord de la Copro pour ces travaux ?
    Vous n'avez pas à laisser passer les ouvriers de l'immeuble voisin !
    Vous pouvez donner une autorisation ponctuelle c'est tout !
    Comment cela a été rédigé ?

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2017
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    5
    Merci Marieke et Beuneu de me répondre.

    Mince je vois en filmant à bout de bras avec mon smartphone, qu'il y a petit hublot sur la toiture voisine. J'imagine un hublot en partie commune ou sur des combles. Désolée de vous avoir posée une question avec une erreur. Ca ruine tous mes espoirs. J'étais tellement contente de lire Marieke, que les toits fermés ne permettant aucune vue, annulait l'article 678 du code civil.

    Je crois que je vais me résoudre à abandonner ce projet.

    Sinon oui Neuneu, les 2 immeubles sont séparés par un mur mitoyen jusqu'au 3eme étage et notre immeuble se poursuit jusqu'au 6eme étage ou je me trouve. il y a une petite courette au centre de l'immeuble voisin qui est rattaché en forme de U sur notre immeuble.

    Ma copropriété était d'accord sur le principe de création d'une terrasse en toiture et attendais que je lui présente le projet pour valider. Mais l'idée de prendre des apéros en terrasse en haut les intéressait pas mal. Nos avons de bons rapports... Le projet a été validé par les Architecte du bâtiment de France mais les instructeurs de la ville eux m'indiquais ce problème de vue et m'imposait un mur ou un recul de 1m90 qui ne fonctionne pas vue la hauteur de l'immeuble et la taille du projet de terrasse qui est petite pour ça... L'immeuble voisin est plusieurs fois passé par chez nous pour des travaux sur leur toiture sans doute parce que leur accès est plus complexe que le notre. Mais peut être ce droit de passage était-il ponctuel. Le syndic pourrait m'en informer...

    En cherchant les informations sur les toits fermés avant de découvrir le hublot (que je ne voyais pas sur # Moteur de recherche # map) ce matin, j'étais également tombée sur cette information qui m'a paru étonnante :
    Ils indiquent : " Dans certains cas, les distances de vue ne sont pas à respecter : Quand une terrasse est accolée à la construction, les règles de distance de vue s'appliquent. Mais pas si le dallage est séparé de la construction, et même s'il est construit en limite séparative des deux propriétés." Je pense que mon projet est du fait de ce hublot totalement compromis mais, avez-vous déjà entendu parlé de ces cas de figure ? Je me demande ce que cela signifie exactement... Je vais quand même faire des recherche dessus aujourd'hui...

    Bonne journée,
    Joëlle

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    53 528
    Citation Envoyé par joellekaki Voir le message
    En cherchant les informations sur les toits fermés avant de découvrir le hublot (que je ne voyais pas sur # Moteur de recherche # map) ce matin, j'étais également tombée sur cette information qui m'a paru étonnante :
    Ils indiquent : " Dans certains cas, les distances de vue ne sont pas à respecter : Quand une terrasse est accolée à la construction, les règles de distance de vue s'appliquent. Mais pas si le dallage est séparé de la construction, et même s'il est construit en limite séparative des deux propriétés." Je pense que mon projet est du fait de ce hublot totalement compromis mais, avez-vous déjà entendu parlé de ces cas de figure ? Je me demande ce que cela signifie exactement... Je vais quand même faire des recherche dessus aujourd'hui...
    Je ne comprends pas ce qu'ils veulent dire :
    Dès que c'est une terrasse qui prolonge une maison les règles des 1m9O des limites s'applique !
    Ou alors ils parlent d'un dallage d'allée peu importe là vous pouvez avoir 2 allées dallées de voisins proches (jardin /jardin) sans pare vues
    Et pour vous aussi pas de vue chez les voisins surtout s'il y a des fenêtres de toit vous devez reculer de 1m90 du bord avec barrières ou mettre des pare vues de 1m90 de haut tout autour si votre Copropriété le PLU et l'ABF l'autorisent
    A Paris on voit souvent cela sur les terrasses en hauteur

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2017
    Messages
    5
    Merci de répondre avec autant de précision. Ca m'aide beaucoup a avancer et meme si au final le projet n'est pas possible, ça me permet d'arriver bien plus vite a la conclusion...
    Je vais voir demain si mon bâtiment n'est pas hors gabarit comme ils disent (a priori il l'est avec les 1m90 de haut de plus) et regarder ensuite les pare-vue. Un pare-vue a végétaliser ensuite pourrait être une bonne alternative...
    Merci encore !
    Joëlle

    ---------- Message ajouté à 19h16 ---------- Précédent message à 19h15 ----------

    Ah l'échelle de sécurité a crinoline arrive également sur ce mur...
    Bon je vais voir...

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2017
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    5
    Bon... après avoir été aux archives, je constate qu'il n'est pas possible pour moi d'installer un pare-vue. La hauteur maximale de mon immeuble est atteinte et il n'est pas possible visiblement d'ajouter un éléments qui surélèverait l'immeuble. Je vais donc contacter mon voisin pour lui présenter le projet. Il faut visiblement un acte notarié pour valider le droit de vue. Est-ce que quelqu'un d'entre vous a déjà réalisé un accord de ce type avec un de vos voisin ? Pour réaliser mes travaux, j'ai besoin de déposer une autorisation de démolition et une autorisation préalable. Savez-vous si ce document doit figurer dans le dossier ou bien si je dois "simplement" l'avoir en ma possession avant d'entamer les travaux ?

    Bonne fin de journée,
    Joëlle

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    15 392
    Bon... après avoir été aux archives
    Aux archives?

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2017
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    5
    Oui. Je vis à Paris et il est possible de se rendre aux archives de l'urbanisme bd serrurier.
    Lieu assez passionnant. J'ai pu y voir le permis de construire de mon immeuble sur lequel y était indiqué la hauteur.

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