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Co-lotis et voie privée

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2009
    Messages
    12
    Bonjour à toutes et tous,

    Je viens d'acheter une maison dans un lotissement située sur une voie privée.
    Ce lotissement est géré par une ASL depuis la fin de sa construction. Toutes les maison de ce lotissement sont desservies par une voie privée (c'est une impasse).
    Lorsque j'ai acheté la maison, le propriétaire et l'agent immobilier nous on parlé de cette ASL et du cout "modique" des frais annuel de 100€.
    Nous avons assisté à notre première AG et là...surprise... la voie privée est en assez mauvais état et sa réfection est à prévoir seulement celle ci n'a jamais été rétrocédée à l'ASL et est donc toujours propriété du lotisseur. Celui ci est décédée et c'est son héritière qui a hérité de la voie et paie aujourd'hui les impôts dessus (les 13 propriétaires que nous sommes ne paient que l’électricité des 2 lampadaires de la rue).
    Voici donc mes questions :

    La voie privée appartenant toujours au lotisseur, est à nous de payer pour la réfection de celle ci ainsi que du réseau d'assainissement (oui il y a ça aussi) ?

    L'agent immobilier qui nous a vendu le bien n'avait il pas obligation de conseil et ne devait il pas nous avertir de ce problème de voirie ?

    D'après ce que j'ai compris, le lotisseur devait rétrocédé la rue à la mairie qui, à l'époque il y a 30 ans, n'en a pas voulue. Il à laisser trainer et les propriétaires n'ont pas fait grand chose de leur côté car le problème ne se posait pas à cette époque.
    Vous imaginez un peu la douche froide d'apprendre que vous risquez de devoir payer 5 ou 6000€ de travaux....

    Merci par avance pour toutes l'aide ou conseil que vous pourrez m'apporter.

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    4 413
    Bonjour,

    Cette voirie semble appartenir à une personne extérieure au lotissement, héritier du promoteur.

    question : est ce du oui-dire ou la réalité appuyée sur des documents issus du SPF (service de la publicité foncière)

    Supposons que ce soit cela la réalité, bien sur c'est à cette personne de faire l'entretien, SI ELLE LE VEUT !!!!
    D'autre part ce sont les colotis qui l'usent et la détériorent, c'est normal que ce soit aux colotis de payer et cette personne pourrait donc vous demander une participation, faute de quoi, elle pourrait vous en barrer l'accès.

    Le mieux, est que le bureau rencontre cette personne (avant qu'il n'y ait des héritiers de l'héritière qui apparaissent) et se mettre d'accord sur une rétrocession des ces lots VRD)

    Vu le délai, ne cherchez pas à mettre en jeu que la dégradation est dûe à une mauvaise conception ....

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2012
    Messages
    3 874
    Citation Envoyé par rambouillet Voir le message
    Bonjour,

    Cette voirie semble appartenir à une personne extérieure au lotissement, héritier du promoteur.

    question : est ce du oui-dire ou la réalité appuyée sur des documents issus du SPF (service de la publicité foncière)

    Supposons que ce soit cela la réalité, bien sur c'est à cette personne de faire l'entretien, SI ELLE LE VEUT !!!!
    D'autre part ce sont les colotis qui l'usent et la détériorent, c'est normal que ce soit aux colotis de payer et cette personne pourrait donc vous demander une participation, faute de quoi, elle pourrait vous en barrer l'accès.

    Le mieux, est que le bureau rencontre cette personne (avant qu'il n'y ait des héritiers de l'héritière qui apparaissent) et se mettre d'accord sur une rétrocession des ces lots VRD)

    Vu le délai, ne cherchez pas à mettre en jeu que la dégradation est dûe à une mauvaise conception ....
    il y a aussi le réseau d'assainissement qui est dégradé. est-il propriété de l'héritière ?

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2009
    Messages
    12
    L'ASL semble être assez mal géré depuis le début, je ne suis même pas sur que les status soient à jours, il faut que les demandes à la présidente de l'ASL qui n'est d'ailleurs même pas considérée officiellement comme présidente...un vaste laissez aller....
    La non propriété de l'ASL est un fait, on leur à même proposé une rétrocession pour l'euro symbolique qu'ils ont refusés. La propriétaire actuelle de la voie privée est bien extérieur au lotissement (personne ne la connait d’ailleurs puis ce qu'il s'agit de l’héritière du lotisseur).
    Je conçois qu'il y ai eu laxisme de part et d'autre et que les propriétaires actuels et précédent ont laissé trainer et je conçois également le fait que les co-lotis, qui usent la voie, ai une participation dans l'entretien de la voie. Ce que je ne comprends pas c'est pourquoi ce serait au bon vouloirs du propriétaire actuel. Certes il n'est qu’héritier mais héritier tout de même du laxisme de son aïeul qui, s'il avait bien fait les choses au bon moment aurait permis de faire rétrocéder le terrain à la mairie ou alors de justifier auprès des propriétaire de l'époque un fond de roulement nécessaire à l'entretien de cette voie. N'étant pas propriétaire, vous imaginez bien que personne n'a jusque là voulu mettre la main à la poche pour cela.
    Et moi j'arrive dans tout cela sans avoir été prévenu de quoi que ce soit avant mon achat donc c'est un peu douloureux....
    Etes vous sur que le propriétaire peut légalement interdire l'accès à la voie dans ce cas de figure ? Cela me parait étonnant tout de même. Il y à un permis de lotir qui a été délivré tout de même, ce n'est pas juste un terrain vendu en parcelles.
    Et effectivement, quid du réseau d’assainissement ?

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    4 413
    pour l'assainissement, c'est bpour cela que j'ai fait allusion aux VRD : voiries - réseaux divers, c'est l'appellation officielle... et dans VRD, vous avez aussi, l'éclairage public, l'alimentation en eau, voir le téléphone, au moins dans ces parties appartenant à l'héritière...

    Par contre je n'ai pas compris :
    on leur à même proposé une rétrocession pour l'euro symbolique qu'ils ont refusés.
    et
    personne ne la connait d’ailleurs puis ce qu'il s'agit de l’héritière du lotisseur
    comment proposer à quelqu'un que l'on ne connait pas . Mais j'ai certainement mal compris....

    Il faudrait que le bureau/syndicat rencontre cette personne pour savoir pourquoi elle ne voudrait pas céder... ce n'est pas son interet, sauf si cette impasse pouvait desservir un éventuel second lotissement.

    Quant aux statuts, une ordonnance de 2004 suivi de ses décrets spécifiait qu'il fallait remettre au gout du jour les statuts, faute de quoi aucune décision de justice ou réglementaire ne pouvait aboutir. Il faudrait mener cela de front, si vous voulez récupérer les VRD

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    février 2010
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    74
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    9 276
    bonjour,
    la solution de bon sens serait que les représentants de votre ASL rencontre la propriétaire de cette impasse et propose de lui acheter ce terrain ainsi vous ferez l'entretien de votre bien que vous utilisez en permanence.
    je vois que rambouillet a fait une proposition analogue.
    salutations

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2009
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    12
    La proposition de rétrocession a été faite à l'asl et c est eux qui ont refusé à ce moment là.
    Ils se sont douté que cela rendait obligatoire l entretien de la voirie et forcément personne ne veut débourser une telle somme maintenant ( et je vous cache pas qu en tant que nouvel arrivant cela me reste également en travers de la gorge car si j avais su cela je n aurais pas acheté cette maison ou alors négocié le prix en conséquence...). Si la rétrocession avait été fait des le début, l asl aurait mis en place un fond de roulement plus conséquent mais n étant pas propriétaire de la voie, personnes n à voile mettre en place ce fond.
    Le laxisme vient de l'asl mais également du lotisseur qui les a mal informé et laisser traîner du coup les torts me semble â 50/50 et la répartition de la facture devrait en être de même.
    Le but serait de remettre la voirie en état et de la rétrocéder à la mairie qui est aujourd'hui d'accord mais sous condition de travaux réalisés.

  8. #8
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    4 413
    La proposition de rétrocession a été faite à l'asl et c est eux qui ont refusé à ce moment là.
    Alors là...... quand on met le doigt dans la m...., il faut éviter ensuite de se sucer le doigt

    Le laxisme vient de l'asl mais également du lotisseur qui les a mal informé et laisser traîner du coup les torts me semble â 50/50 et la répartition de la facture devrait en être de même.
    Alors perdez vos illusions pour ce 50/50... (à mon avis) ; l'héritière n'a peut-être pas et ne veux pas payer ces travaux, et ce sont les colotis qui ont entrainé cette dégradation.

    La seule porte de sortie pour ce 50/50 serait si la conception de ces VRD n'étaient pas conformes à un cahier des charges ou une construction non conforme aux normes de l'époque, mais passés 10 ans, oubliez.....

    A mon avis, aujourd'hui, il faut reprendre la discussion avec l'héritière (avant que d'autres héritiers en nombre viennent se "greffer", sion ce sera plus compliqué) en arguant du fait qu'elle aussi est colotis et doit à ce titre participer aux frais de remise en état avant transfert. Tout cela passant au préalable par des devis ou estimatifs faits par un professionnel, afin d'avoir des bases de discussion.

    Rappelez aux colotis que pendant 30 ans ils n'ont pas dépensé de "sous", or une bonne gestion voudrait que l'on prévoit des frais pour les immobilisations.

    Et n'oubliez pas, ce n'est pas que la voirie qu'il faut regarder, mais les VRD : exemple, en 30 ans est ce qu'il y a eu un curage fait sur le réseau "EU" ?

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    24 240
    La non propriété de l'ASL est un fait, on leur à même proposé une rétrocession pour l'euro symbolique qu'ils ont refusés. La propriétaire actuelle de la voie privée est bien extérieur au lotissement
    Qui ça "on", qui ça "leur" ?
    La proposition de rétrocession a été faite à l'ASL et c'est eux qui ont refusé à ce moment là
    A été faite par qui à l'ASL, et c'est qui "eux" ? Je vous rappelle que l'ASL, c'est vous.

    Quand on emploie le mot proposition, il faut clairement nommer l'émetteur et le récepteur de la proposition. Sinon, on ne comprend rien.

    Nous imaginons que les statuts initiaux ou le cahier des charges prévoyait de plein droit le transfert de propriété du lotisseur vers l'ASL, ni l'un ni l'autre ne pouvant refuser ce transfert, et nous imaginons que les statuts prévoyaient la possibilité pour l'ASL de rétrocéder la propriété à la commune (mais statistiquement, les communes n'en veulent pas).
    Il est rare que ce soit le lotisseur qui se charge de cette rétrocession directe à la commune (eh oui, dans ce cas, il n'y a pas de "rétro").

    Les choses qui ont du sens sont, dans l'ordre :
    - l'ASL propose/demande/exige au propriétaire actuel (héritier du lotisseur) que lui soit faite la cession de la propriété de la voirie, conformément aux termes des statuts et/ou du cahier des charges
    - l'ASL propose à la commune la rétrocession ("rétro" parce que suite logique de la cession précédente) de la propriété des voiries.

    Je vois aussi que ça dure depuis 30 ans. Se pose la question de l'acquisition par l'ASL par usucapion.

    PS J'imagine que cette parcelle de voirie ne génère pas de taxes foncières pour son propriétaire (car sinon, il se poserait des questions du pourquoi il paye).
    Dernière modification par Rambotte ; 12/10/2017 à 07h47.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2009
    Messages
    12
    J'ai assisté à ma première AG la semaine dernière et je n'ai pas forcément toutes les réponses concernant les "on" et les "leur", il faut que je creuse plus.
    Je suis conscient que l'ASL, aujourd'hui, c'est aussi moi mais je dis "leur" car au moment de la proposition de la rétrocession proposée à l'ASL, je n'étais pas là. Après pour l'histoire des "doigts dans la m...", il faut juste savoir qu'il est prévu dans les statuts que l'ASL ne peut refuser cette rétrocession mais que pou ce faire, cela doit être entièrement gratuit pour celle ci (y compris les frais de notaire à la charge du lotisseur) et que la rue doit être en état, ce n'était pas le cas à ce moment là car l'ASL devait payer les frais de notaire et la rue n'était plus en état.
    Aujourd'hui, les faits sont la, il y a eu laxisme de part et d'autres, la voie doit être retrocédée gratuitement à l'ASL en bon état. Pour cela ce sont les propriétaires qui doivent payer cette restauraion mais l'héritier du lotisseur est aussi propriétaire (de cette voie) donc doit il prendre part à cette restauration ?
    Les propriétaires actuels m'ont indiqués que l'héritier du lotisseur payait bien la taxe foncière pour la voie.

  11. #11
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    24 240
    car au moment de la proposition de la rétrocession proposée à l'ASL
    Pour moi, c'est ça qui n'est pas logique. C'est l'ASL qui propose la rétrocession.

    il faut juste savoir qu'il est prévu dans les statuts que l'ASL ne peut refuser cette rétrocession
    Non, cette cession tout court.

    La cession, c'est la cession de la propriété du constructeur vers l'ASL, et c'est cela qui est prévu dans les statuts comme étant obligatoire, ou plus exactement non refusable par l'ASL. Il n'y a aucun caractère "rétro" là-dedans.
    La rétrocession, c'est la cession de la propriété de l'ASL vers la commune, qui n'a rien d'obligatoire, la commune ayant tout pouvoir de ne pas en avoir envie. Rétro parce que l'ASL a reçu la propriété puis la refile à un autre.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2009
    Messages
    12
    Oui désolé, j'ai utilisé le terme de "retrocession" alors que je parle bien ici de "cession" de la voie du lotisseur à l'ASL (j en maitrise pas bien tous les termes et essaies de faire de mon mieux )

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