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Indexation des loyers zone non tendue

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
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    mars 2013
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    dunkerque
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    Bonjour

    Je suis propriétaire d’un appartement située en copropriété et dans une zone non tendue.Je loue celui logement à nu.

    Lancien locataire a donné son congé pour mutation professionnelle et je vais relouer l’appartement le 24 octobre 2017. Quel indice IRL dois je indiquer dans le bail .

    Je dois dire qu’aucune clause d’indexation ne figurait dans l’ancien bail.
    Cependant j’ai lu qu’ avec la loi Alur cela pourrait se retourner contre moi !!!
    Si cette indexation se renouvelle à chaque date anniversaire du bail, comment notifier cela au locataire puisque le bail aura déjà été établi et signé par les deux parties et comment se calcule cette indexation.

    Je suis désolé mais je suis un peu désorienté par cette clause.
    Merci de vos conseils

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Dompp
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    avril 2008
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    loiret
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    Si pas d'indexation de notée au bail, pas de revalorisation de loyer possible à faire.
    si vous voulez pouvoir revaloriser le loyer : https://www.service-public.fr/partic...sdroits/F13723

    Vous semblez être novice en la matière. Avez vous fait le diagnostique électrique obligatoire depuis le 1er juillet ?
    Vous avez voulu tuer Charlie Hebdo ! Vous l'avez rendu " immortel"

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Bonjour
    Je comprends que c'est l'ancien bail qui n'indiquait pas de clause d'indexation DOMPP

    Vus n'avez pas encore rédigé le nouveau bail ?
    Il faut en effet prévoir l'indexation annuelle à date anniversaire (ou au 1er du mois suivant) et indiquer l'IRL 2ème trim 2017 paru en Juillet 126,19 ou si le bail n'est signé qu'en fin Octobre le 3ème qui paraitra dans quelques jours
    Dernière modification par Marieke ; 09/10/2017 à 20h30.

  4. #4
    Membre Junior
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    mars 2013
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    dunkerque
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    Bonjour

    La résidence dans laquelle se trouve l'appartement a été construite en 1983 avec permis de construire en 1981. Le diagnostic GAZ Electricité est obligatoire à compter du 1 er juillet 2017 pour les constructions dont le permis de construire est antérieur au 1 er janvier 1975 donc cela ne me concerne pas- toutefois pour tous les autres logement il entre en vigueur en 2018. Toutefois je signe le bail en octobre 2017 donc je ne suis pas concerné pour ce bail.

    ---------- Message ajouté à 10h01 ---------- Précédent message à 09h48 ----------

    Je suis en train de rédiger ce bail et vais ajouter cette clause d'indexation.

    Dans le dernier bail en effet elle n'y figurait pas.

    Ce qui m'inquiète c'est que le montant du loyer dans le bail précédent était de 500 euros + 50 euros de charges.

    Pour le nouveau bail le prochain locataire est une dame qui va prendre sa retraite dans dans un an ou deux .Elle était à la recherche d'un appartement pour y résider le temps que sa santé le lui permettra.

    Etant donné que les charges de notre résidence ont augmentées sensiblement j'ai décidé d'abaisser le loyer pour ce nouveau bail à 480 euros et 70 euros de charges.

    Est ce que les impôts peuvent me reprocher cet état de fait.

    Merci à vous

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Pas pour cette différence minime


    Pour le diagnostic votre installation a bien plus de 15 ans donc il est obligatoire si elle n'a pas été rénovée entre temps
    https://www.service-public.fr/partic...sdroits/F18692

    C'est vrai que la formulation est un peu ambigüe c'est pour la vente que c'est 15 ans et la location ce sera en 2018

    De toute façon il vaut mieux le faire que de risquer pour un manque de différentiel par exemple de se retrouver avec une installation électrique dangereuse et le logement non décent
    Dernière modification par Marieke ; 10/10/2017 à 15h07.

  6. #6
    Membre Junior
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    mars 2013
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    le diagnostic de performance énergétique date du 12/07/2011 et sur la rapport figure la mention valable 10 ans.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Citation Envoyé par barwuy Voir le message
    le diagnostic de performance énergétique date du 12/07/2011 et sur la rapport figure la mention valable 10 ans.
    Ok donc a priori c'est bon pour le moment si vérifié en 2011 mais en cas de départ de votre locataire vous devrez le refaire puisque le texte aura changé si vous n'avez pas rénové depuis 81

  8. #8
    Membre Junior
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    Votre réponse m'intrigue , le DPE a bien été établi le 12/07/2011 avec une validité de 11 ans. Je viens de vérifier pour l'état d'installation intérieure d'électricité et du gaz , ceux ci ont été établis à la même date. Donc j'ignore si ceux ci sont encore valables ou si je dois les refaire en 2018 .....
    En outre ils vont bientôt installer le compteur LIKY dans l'appartement.
    Dernière modification par barwuy ; 10/10/2017 à 17h06.

  9. #9
    Pilier Junior
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    Citation Envoyé par barwuy Voir le message
    Je suis en train de rédiger ce bail et vais ajouter cette clause d'indexation.
    Vous me faites peur. A lire votre demande initial, vous n'êtes pas très au fait de ce que contient la loi sur les baux d'habitation. Vous avez parfaitement le droit de rédiger le bail vous-mêmes mais savez-vous que maintenant tout bail doit respecter un modèle type ? Et dans ce modèle type, la clause d'indexation de loyer est rédigée. Pas besoin de se prendre la tête.
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...TI000030650683
    Pour vous aider, vous pouvez chercher des modèles prêts à télécharger gratuits ou payants. Si vous optez pour des modèles gratuits, contrôlez les avec le décret mis en lien ci-dessus.

    Pour les diagnostics des installations électriques et gaz, je n'ai pas encore trouvé s'il faudra les fournir au 01/01/2018 pour les logements construits après 1975 dont les baux ont été conclus entre le 01/07/2017 et le 31/12/2017.

    Pour le reste, l'installation du compteur linky n'a aucun impact sur la qualité des installations électriques.


    Citation Envoyé par barwuy Voir le message
    Pour le nouveau bail le prochain locataire est une dame qui va prendre sa retraite dans dans un an ou deux .Elle était à la recherche d'un appartement pour y résider le temps que sa santé le lui permettra.

    Etant donné que les charges de notre résidence ont augmentées sensiblement j'ai décidé d'abaisser le loyer pour ce nouveau bail à 480 euros et 70 euros de charges.
    Mauvaise idée à mon avis. Ce loyer abaissé risquer de vous imposer de le laisser sous-évalué lorsque cette dame quittera les lieux. Soyez claire. Le loyer net est de 500 € à ce jour. Mais si vous avez annoncé 550 charges comprises, vous vous trouvez un peu coincé
    - soit à indiquer que la décomposition est 480 loyer + 70 provisions pour charges comme vous proposez
    - soit à indiquer 500 € + 50 € provisions pour charges en précisant que vous avez calculé au plus juste et que le vrai montant, qui dépendra beaucoup de sa façon de vivre, ne sera connu qu'après le premier apurement.
    J'espère que vous n'aviez pas dans l'idée de prétendre que ce sont des charges forfaitaires. C'est interdit pour les locations nues. Les apurements annuels sont obligatoires.

    C'est vrai que cela fait désordre d'annoncer des provisions de charges trop sous-évaluées et de les faire passer à un niveau extrêmement supérieur dès le premier apurement.

    Que ce soit 50 € ou 70 € par mois, c'est peu, cela impose une copropriété sans ascenseur, peu d'espaces verts, chauffage et eau chaude individuels et eau sur relevés de sous-compteurs si vous incluez la provision pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Si vous avez franchement trop mal visé, vous pouvez annoncer que cette taxe sera demandé en 1 seule fois au moment où vous devrez la payer au fisc.

    Ne commencez pas à vous amadouer sur votre locataire. Evitez qu'elle ait trop souvent envie de vous demander tout et n'importe quoi. Montrez de la fermeté honnête et mettez plutôt votre énergie et votre bienveillance à être réactif pour accomplir vos devoirs envers elle, par exemple, réparer ce qu'il faut, quand il faut.
    Marieke a trouvé ce message utile.

  10. #10
    Membre Junior
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    mars 2013
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    dunkerque
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    Bonjour

    Je souligne que le bâtiment ou se trouve mon appartement ne comprend que deux étages donc sans ascenseur, avec chauffage, eau chaude et électricité et compteurs individuels, sans concierge, pas d’espaces verts à entretenir et situé à quelques mètres d’une plage d’une station balnéaire.

    En 2015 des travaux important ont été réalisé dans la propriété notamment la rénovation des toits terrasses des 3 bâtiments qui composent notre résidence. Ce qui fait qu’il y a eu une augmentation significative des charges de copropriété de surcroit suite à un défaut d’étanchéité dans la descente des eaux pluviales des travaux ont été effectués et un bardage installé pour assurer l’imperméabilité de l’ensemble. En conséquence au vu de la régularisation des charges annuelles le locataire s’est vu réclamer 503 euros....

    C’est difficile d’annoncer cela à son locataire lorsqu'on éprouve un tant soit peu d’empathie envers autrui.

    Comme il également prévu des travaux de rénovation de façade, je préfère augmenter sensiblement les charges. Maintenant je préfère baisser mon loyer et garder mon locataire plusieurs années. Surtout que le premier souci de cette dame après avoir visité l’appartement a été de s’assurer que je n’envisageais pas de le vendre, ni de le céder à un de mes enfants en effet car elle souhaite y résider le plus longtemps possible.

    Mais je comprends parfaitement votre réaction. Quand à la rédaction des baux antérieurs il est vrai que j’aurais du y inclure l’IRL.

    Mais j’ai pris connaissance de la loi ALUR du moins dans ses grands principes et merci de vos conseils.

    Cordialement

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Citation Envoyé par barwuy Voir le message
    En 2015 des travaux important ont été réalisé dans la propriété notamment la rénovation des toits terrasses des 3 bâtiments qui composent notre résidence. Ce qui fait qu’il y a eu une augmentation significative des charges de copropriété de surcroit suite à un défaut d’étanchéité dans la descente des eaux pluviales des travaux ont été effectués et un bardage installé pour assurer l’imperméabilité de l’ensemble. En conséquence au vu de la régularisation des charges annuelles le locataire s’est vu réclamer 503 euros....

    C’est difficile d’annoncer cela à son locataire lorsqu'on éprouve un tant soit peu d’empathie envers autrui.
    Comme il également prévu des travaux de rénovation de façade, je préfère augmenter sensiblement les charges.
    Je ne comprends pas en quoi les travaux cités (entretien de l'immeuble) peuvent augmenter les charges du locataire ils ne devraient concerner que les copropriétaires !
    Si le chauffage par exemple avait augmenté là oui !
    Avez vous bien vérifié la part récupérable ??
    Vous devez vous baser sur le dernier décompte pour établir les provisions de charges au plus près de la réalité
    Dernière modification par Marieke ; 11/10/2017 à 17h41.
    Fredval a trouvé ce message utile.

  12. #12
    Membre Junior
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    mars 2013
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    Bonjour
    J’avoue que j’ai du mal à décrypter les documents annexes édités par le syndic Cependant pour la régularisation des charges annuelles, je suis allé voir une personne de ma connaissance qui gère une agence immobilière. il m’a montré comment calculer la régularisation des charges locatives et calculer celle-ci. Le surplus pour le locataire était de 503 euros….

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