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Réfection facade

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2017
    Messages
    6
    Bonjour

    l'Assemblée générale de la copropriété a voté en décembre dernier le budget et modalité d'appel de fond pour la réfection des façades de l'immeuble. Ce budget a été validé sans qu'il n'y ait de devis présenté.

    Après études des devis et négociation avec une société nous avons un montant bien inférieur au budget voté (environ 50000 euros minimum en dessous).

    Ma question est donc de savoir s'il est possible d'organiser une AG extraordinaire pour approuver les nouveaux comptes liés à ces travaux spécifiques sachant que les travaux n'ont pas commencé et qu'il y va de l'intérêt collectif notamment financier de tous les copropriétaires car selon le devis nous avons déjà fini de payer la somme demandée alors qu'il nous reste encore environ 2500 euros à donner par appartement soit deux appels de fond ? D'avance merci

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2015
    Messages
    1 105
    Bonjour,
    Le coût d'organisation d'une AGE sera supérieur aux "intérêts" perdus sur le capital avancé.
    Une meilleure idée serait, après accord majoritaire du conseil syndical, que le syndic ne procède pas au dernier appel de fonds qui est prévu...
    Mais, bien entendu, il est possible de modifier une décision précédente, par un nouveau vote en AGE.

  3. #3
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    4 411
    Bonjour,

    Le syndic doit exécuter ce que l'AG a décidé, même si le CS n'est pas d'accord.

    L'AG a voté un budget, et si elle le décide cela peut se faire sans devis, pas de soucis sur ce point. Mais l'AG doit choisir l'entreprise et cela doit se faire d'après un devis ou un appel d'offres.

    Qu'en-est-il de tout cela ???

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2017
    Messages
    6
    Le devis a été présenté et l'entreprise aussi.

    Je suis d'accord que le syndic doit respecter le budget voté en l'état. Mais la question était effectivement de savoir si un nouveau vote pouvait avoir lieu pour rearreter un budget ?

    Merci

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    4 411
    Bien sur un nouveau vote d'une AG (et non du CS) peut modifier la décision antérieure dans la mesure où elle ne nuit à personne : copro ou fournisseur.

    PS : n'oubliez pas que les honoraires du syndic sont peut-être calculés sur le budget et non sur les factures ?.....



    ********
    Ce budget a été validé sans qu'il n'y ait de devis présenté.
    Le devis a été présenté et l'entreprise aussi.
    ????????????????????
    Dernière modification par rambouillet ; 09/10/2017 à 07h46.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2015
    Messages
    1 105
    Citation Envoyé par rambouillet Voir le message
    Bien sur un nouveau vote d'une AG (et non du CS) peut modifier la décision antérieure dans la mesure où elle ne nuit à personne : copro ou fournisseur.

    PS : n'oubliez pas que les honoraires du syndic sont peut-être calculés sur le budget et non sur les factures ?.....



    ********




    ????????????????????
    C'est tout à fait possible, si une délégation a été votée au CS par exemple.

    Mais dans ce cas, il est plus que prudent d'entériner lors d'une nouvelle AG, le devis sélectionné par le CS.
    Car - sauf si une majorité est acquise d'avance pour entériner la décision du CS... - la prochaine AG pourrait contester le choix du CS s'il n'est pas strictement conforme au cahier des charges :-(
    En général, voter un budget sans les devis constitue un tout de passe-passe pour s'assurer que si un lot est vendu, l'acquéreur en sera informé :-)
    En effet, l'acquéreur se voit remettre par le notaire les PV d'AG des 3 dernières années. C'est pour cela que le contenu des PV d'AG est si important.
    Dans les frais, avez-vous prévu l'assurance dommages ouvrage, les frais éventuels d'architecte et ceux de la société de contrôle de sécurité ?

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2017
    Messages
    6
    Bonjour

    Après renseignement pris effectivement il est possible d'organiser une AGE.

    Toutefois notre syndic refuse de le faire invocant le prétexte que l'organisation et les délais d'organisation et de contestation sont trop lourd à gerer. Personnellement je ne comprends pas cet argument...

    En tant que copropriétaire est il possible d'imposer cette organisation sachant que la majorité des propriétaires est d'accord ?

    Merci

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    1 145
    Bonjour,
    Une AGE a un coût (cf contrat du syndic) et il faut attendre 2 mois pour les contestations éventuelles, ce qui rend (peut-être) le devis caduc (demander à l'entreprise de le prolonger pour qu'il soit toujours valide).
    Mais c'est quand même une sécurité pour éviter de vraies contestations a posteriori.
    A vous de calculer les risques, et les sommes en jeu mais vous pouvez tout à fait exiger une AG pour voter le choix final de l'entreprise, le montant total, le montant des honoraires du syndic et le recalcul des appels de fonds (en résolutions séparées pour chaque décision).

    avec le fameux article 8
    La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2017
    Messages
    6
    Merci beaucoup !
    Actuellement un avant dernier appel de fond nous a déjà été envoyé et un dernier sera envoyé au 1er décembre. Cela signifie que si nous organisons une age courant novembre, les appels de fond seront de toute façon à régler car nous serons en dessous du délai de 2 mois de contestation ? Ou pouvons nous annule le paiement de ces 2 appels de fond lors du vote de l'age?

    Merci

    ---------- Message ajouté à 22h32 ---------- Précédent message à 22h30 ----------

    Merci beaucoup !
    Actuellement un avant dernier appel de fond nous a déjà été envoyé et un dernier sera envoyé au 1er décembre. Cela signifie que si nous organisons une age courant novembre, les appels de fond seront de toute façon à régler car nous serons en dessous du délai de 2 mois de contestation ? Ou pouvons nous annule le paiement de ces 2 appels de fond lors du vote de l'age?

    Merci

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    1 145
    Bonne remarque. Normalement vous n'éviterez pas ces derniers appels de fonds, mais si pas d'opposant ni d'absent (rêvons), ils pourraient être annulés.

  11. #11
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    4 411
    pour le fun : les AG extraordinaires n'existent pas, il existe seulement des AG supplémentaires à celle prévue annuellement.

    Le syndic est en droit de refuser cette AG si elle ne lui est pas demandée dans les formes soit par le président du CS, soit par des copros représentant ensemble au moins 25% des tantièmes de copropriété :

    Article 8 du décret
    La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
    Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
    Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
    Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
    Donc si vous rentrez dans un de ces deux cas, vous etes tout à fait en droit de demander (en notifiant) et en respectant le texte ci-dessus (Ordre du jour, projets de résolutions, ...).
    Cela va demander environ 4 semaines pour la date de cette AG.
    Ceci va générer des frais supplémentaires de convocation, d'envois de PV, d'honoraires supplémentaires, salle, etc... en attendant les décisions de cette AG, s'il y a une date d'exigibilité de la précédente AG, le syndic devra faire l'appel de fonds.

    En ce qui concerne le délai des 2 mois après l'AG, ceci n'est pas exact, sauf cas particulier :
    * un ravalement est de l'entretien, se vote à la majorité 24 donc pas besoin d'attendre 2 mois.
    * un changement de dates d'exigibilité se vote également à la majorité 24

    Restera en suspens, comme dit par les collègues, en sus de la facture de l'entreprise, les honoraires de syndic, mais surtout les imprévus. Ont-ils été prévus dans ce dossier, car il y a toujours des imprévus dans ces chantiers....

    En ce qui concerne la D.O., si elle est en théorie obligatoire, elle n'a pas lieu d'être prise pour un ravalement, car elle ne peut pas être mise en oeuvre, si en cas de sinistre, le logement est encore habitable, ce qui est le cas dans 99,x % des cas. Mais là aussi, il faut une résolution d'AG pour ne pas la prendre.
    Dernière modification par rambouillet ; 12/10/2017 à 07h07.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2017
    Messages
    6
    Merci bp ! Pouvez vous me préciser cette notion. De dommage ouvrage ? Car elle a déjà été prise et payé à 80%

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