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Cautionnaire d'un locataire parti dans un litige

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6
    Bonjour a tous,

    je me permets de vous solliciter pour avoir des conseils concernant mon problème. j'ai fait plusieurs recherche sur le net mais me retrouve dans une impasse.

    En janvier 2015, j'ai accepté d'être cautionnaire solidaire pour mon amie (nous n'habitions pas ensemble).

    Nous nous sommes séparé en 2016, mais sommes resté en contact (textos, mails).

    en mars 2017, elle m'informe qu'elle quitte le pays et qu'elle a mis fin au bail du logement qu'elle louait.

    En date du 12/7/17, je reçois un avis de passage de l'huissier m'informant de venir récupérer l'acte de sommation de payer.

    Une semaine apres je suis aller recuperer cet acte.

    Cet acte stipule que "suite au préavis de depart de mon ex, le contrat de location a pris fin le 20/3/17, que des travaux de remise en état se sont avérés necessaires.
    que suivant l'extrait de compte de l'agence A... je suis redevable de la somme de 1066,39 euros".

    Avec l'acte il est joints:
    - un extrait de compte de l'agence indiquant une somme de 629,22 euros pour "soldes precedents".
    - un courrier LRAR datant du 12/5/17 demandant a mon ex et moi meme de payer la somme due.
    - les factures de reparation. (entretien de la clim, peinture, remplacement de la serrure, bip et badge).
    - facture de l'huissier pour coût de l'acte.
    - contrat de location et de cautionnement (j'ai verifié les documents et ils sont bien remplis).

    suite au retrait de ces documents, j'ai contacté l'agence pour leur informer que je n'ai pas reçu le courrier LRAR envoyé le 12/5/17 car l'adresse ne correspondait pas. et que étais d'accord pour assumer mes responsabilités mais que je souhaitais avoir plus de détails (notamment a quoi correspondait "le soldes precedents" et l'état des lieux de sortie puisque ce dernier ne figure pas dans l'acte). de plus, que je ne payerais pas les cout de l'acte car conformement a l'acte L.111-8.... celui-ci doit être payé par le créancier.

    Celle-ci par telephone a refusée de me transmettre d'autres documents.

    j'ai donc envoyé un courrier en LRAR a l'agence en question + copie en LRAR a l'huisser.

    en date du 28/7/17, je reçois un mail de l'agence me transmettant le detail des "soldes precedents" la somme correspond au dernier mois de loyer (20 jours pour le mois de mars), les charges et la taxes d'ordures ménagères de 2016.
    Dans le mail, il m'informe également que: "A reception de votre paiement, tous les documents demandes vous seront transmis, dans le cas contraire nous poursuivrons la procedure en recouvrement."

    Aussi, lundi je vais leur envoyer un cheque tjrs en LRAR correspondant au soldes precedents cad 629 euros.

    Cependant, je souhaiterai savoir si je dois payer les sommes correspondant aux factures demandees si je n'ai pas l'etat des lieux.

    En regardant les factures il semblerait que mon ex n'ai pas rendu les cles ni le badge, je ne sais meme pas si elle a fait un etat des lieux de sortie. je n'ai plus aucun moyen de la contacter. je lui ai envoye des mails mais sans réponse.

    Aussi, je souhaiterai savoir si je dois aussi payer les factures tant que je n'ai pas l'etat des lieux de sortie. je suis de bonne foi et si je dois payer ces factures je le ferai. mais il me semble qu'il y ait un vice de procedure si il ne me donne pas les justificatifs (je ne parle pas des factures mais bien de l'etat des lieux de sortie).

    connaissant mon ex, ca ne m'etonnerait pas qu'elle soit parti sans faire l'etat des lieux, ni jeter les cles...

    normalement, étant cautionnaire si elle ne donne pas signe de vie pour l'etat des lieux. l'agence n'aurait pas du me contacter? ou faire constater l'etat des lieux par huissier de justice?

    P.S.: j'ai vu sur plusieurs site que les frais dhuissier sont a la charge du creancier. est-ce bien le cas?

    je vous remercie d'avance pour vos conseils.

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6
    Bonjour a tous.

    Je me permets de relancer ce sujet vu que c'est arrivé loin dans la liste de discussion .

    Pour plus d'infos, j'ai contacté l'ADIL aujourd'hui qui m'a informé que l'agence devait me fournir l'etat des lieux.

    Par contre, les frais d'huissier pour la sommation de payer est a ma charge :/...

    je vais encore faire quelques recherche.

    Si vous avez des conseils je suis preneur

    Merci

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6
    Bonjour.

    Meme si je n'ai pas eu de reponse, je tiens a vous raconter la suite des evenements

    Apres de multiples relances a l'agence qui sont reste sans réponses, je me suis orienté vers un conciliateur. J'ai apporté ,on dossier avec tous les justificatifs.

    Celui m'informa que la facture des travaux pour remplacement de la serrure indique un "déblocage". ce qui sous entend qu'ils ont forcé la porte.

    Apparemment ce serait interdit de forcer la porte d'un logement meme si le locataire avait quitté les lieux. et ce qui indiquerai aussi, que le locataire n'a pas fait d'état des lieux. Par contre il m'a dit que si l'etat des lieux n'avait pas ete fait et que les cles n'ont pas ete rendu, ils auraient du me faire payer le loyer jusqu'a ce que les loyers, l'état des lieux etc... soient réalisé.
    Du coup, il me conseilla d'aller voir si il y avait des nouveaux locataire sur place.
    Je me suis rendu sur les lieux et effectivement il y a des locataires dans l'appartement depuis debut avril.
    Le conciliateur a convoqué l'agence pour pouvoir débloquer cette affaire. Mais d'apres ce qu'il me dit, l'agence n'est pas en droit de me réclamer des travaux et doit me rendre la caution.

    Toutefois, vu que j'ai payé le loyer de mars et la taxe ordures ménagères, je m'aperçois que j'ai payé cette dernière pour une année entière alors que normalement j'aurai du la payer pour seulement les trois mois d'occupation...

    Pensez-vous que je pourrais réclamer le montant du à l'agence?

    Merci pour vos réponses.
    Dernière modification par Meticolor ; 25/08/2017 à 14h37.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    1 371
    la caution solidaire n'a pas à régler les dégradations constatés lors de l'EDL de sortie

    le propriétaire (et non l'agence) ne peut réclamer que les loyers et provisions sur charges: relisez l'acte de caution que vous avez rédigé manuscritement et signé.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Dompp
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    avril 2008
    Localisation
    loiret
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    6 086
    De plus, l'agence aurait du vous envoyer une mise en demeure avant toute chose.
    Vous avez voulu tuer Charlie Hebdo ! Vous l'avez rendu " immortel"

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2010
    Localisation
    Drôme (26)
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    8 760
    Ils ont joué l'audace et se sont révélés plus filous que l'ancienne locataire. Le conciliateur leur a-t-il fait un courrier pour demander le rembt de ce que vous avez indûment payé ? si non, retournez le (la) voir et demandez-lui de la faire, car la conciliation est obligatoire maintenant. Si ça n'aboutit pas, vous frez ensuite une injonction de payer.

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    14 713
    Bonjour
    le propriétaire (et non l'agence) ne peut réclamer que les loyers et provisions sur charges:
    Je ne vois pas pourquoi la caution ne serait pas responsable également des paiements dus au titre des dégradations locatives, purvu que le texte de cautionnement en dise ainsi:
    Article 22-1 (Loi de Juillet 1989)
    .../...
    Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.


    Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s'étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l'article 24-2.


    Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.


    La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
    Donc il n'est aucunement stipulé dans la loi qu'on ne cautionne que les loyers et les charges.

    Il peut en revanche en être énoncé ainsi dans l'acte de cautionnement.Pour ma part ceux que je fais signer font expréssement référence aux loyers, charges, régularisations, indexations, et toutes sommes liées aux dégradations locatives, tout comme également les frais d'action en justice.

    le propriétaire (et non l'agence) ne peut réclamer que les loyers et provisions sur charges:
    Si l'agence bénéficie d'un mandat, je ne vois pas pourquoi elle ne pourrait pas faire la demande. Au même titre qu'une assurance loyer impayés et dégradations locatives peut elle aussi les réclamer au locataire, cette fois ci par subrogation.

    Celui m'informa que la facture des travaux pour remplacement de la serrure indique un "déblocage". ce qui sous entend qu'ils ont forcé la porte.

    Apparemment ce serait interdit de forcer la porte d'un logement meme si le locataire avait quitté les lieux. et ce qui indiquerai aussi, que le locataire n'a pas fait d'état des lieux. Par contre il m'a dit que si l'etat des lieux n'avait pas ete fait et que les cles n'ont pas ete rendu, ils auraient du me faire payer le loyer jusqu'a ce que les loyers, l'état des lieux etc... soient réalisé.
    Du coup, il me conseilla d'aller voir si il y avait des nouveaux locataire sur place.
    Je me suis rendu sur les lieux et effectivement il y a des locataires dans l'appartement depuis debut avril.
    Le conciliateur a convoqué l'agence pour pouvoir débloquer cette affaire. Mais d'apres ce qu'il me dit, l'agence n'est pas en droit de me réclamer des travaux et doit me rendre la caution.
    En effet l'agence n'a pas du tout fait les choses correctement. il faut avouer que ca vous aurait couter 4 ou 5 mois de loyer en plus, mais il n'y a pas de raison du coup pour que l'agence profite de vous.

    Votre réponse devrait être que vous êtes disposé à payer les dégradations locatives telles qu'exigées du locataire.
    Il faut donc pour cela qu'ils vous fournissent la copie du courrier RAR adressé au locataire donnant la base du calcul sur la foi de l'état des lieux de sortie, avec les calculs de vétustés.
    De simples factures ne font pas l'affaire, il faut qu'elles soient complétées des deux EDL et donc qu'elles aient été réclamées

    Typiquement l'agence devait envoyer le RAR a dernier domicile connu et donc l'adresse du locataire, ne pas l'avoir fait a privé le locataire du droit de discuter des facturations.

    En énoncant cela devant le Juge il viendra naturellement qu'ils n'ont rien envoyé, et qu'ils n'ont même pas fait d'état des lieux contradictoires, et donc pas plus l'EDL prévu par la loi par huissier à frais partagés.
    Il n'y a donc rien à facturer, et par transition rien à ne demander à sa caution.

    Vous pourriez même pousser le bouchon en parlant de 'faux état des lieux' pour servir au calcul de prétendues dégradations, non prouvées. Devant un Juge, ça ferait son effet.

    j'ai payé le loyer de mars et la taxe ordures ménagères, je m'aperçois que j'ai payé cette dernière pour une année entière alors que normalement j'aurai du la payer pour seulement les trois mois d'occupation...

    Pensez-vous que je pourrais réclamer le montant du à l'agence?
    Oui, l'agence ne vous a pas facturé correctement alors même qu'elle est professionnelle...
    Dernière modification par ribould ; 26/08/2017 à 19h37.
    Marieke et Meticolor ont trouvé ce message utile.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    1 371
    Meticolor:
    pouvez vous reproduire ici ce qui est indiqué dans l'acte de caution que vous avez rédigé concernant les loyers, charges et....

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6
    Bonjour Soleil 51! Merci pour vos réponses.
    Pour répondre à votre question, voir ci-dessous le paragraphe concernant les charges etc...
    "Déclare me porter caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, du paiement des loyers et charges, taxes, impôts, réparations locatives, de tous les interêts et indemnités dus par Mlle S... à l'égard de Mr et Mme C...., etc..."
    donc oui, normalement si ils avaient bien fait les choses les réparations auraient dû être à la charge du cautionnaire.

    ---------- Message ajouté à 20h20 ---------- Précédent message à 19h25 ----------

    Bonjour à tous et merci pour vos réponses.
    Elles confirment ce que l'avocat et le conciliateur m'ont dit.
    Pour faire court, depuis un mois que je n'ai pas donné de nouvelles, j'ai eu l'occasion de rencontrer le conciliateur qui a proposé de faire une tentative de conciliation (envoie de courrier de tentative de conciliation à l'agence). cette conciliation a eu lieu le 31/08/17 mais l'agence ne s'est pas présentée. Le conciliateur m'a donné un "certificat de parution" (je ne sais pas si ça s'appelle comme ça) disant que l'autre partie n’était pas la.
    Par ailleurs, le 30/08/17 j'ai reçu l'état des lieux de sortie (envoyée par l'agence) qui n'est pas contre signée par la locataire. Aussi, le conciliateur m'a conseillé de faire un courrier LRAR pour mettre en demeure l'agence de me rendre le dépôt de garantie car au vu de ce document, l'agence a bien prouvé qu'elle est entrée par "effraction", donc que les travaux ne sont pas à ma charge. et vu qu'une tentative de conciliation a eu lieu je pourrais les instruire en justice par le biais du juge compétent (de proximité?) si elle ne répond pas à ma demande.
    Le lendemain, j'ai rencontré un avocat, qui a aussi confirmé que l'agence n'a pas fait les choses dans les règles. Il a insisté pour me dire que l'agence aurait dû me faire payer les loyers en surplus et qu'elle aurait du me contacter, le cas échéant contacter un huissier et un juge pour déclarer un abandon d'habitation. et seulement avec l'accord du juge, elle aurait pu procéder au forçage de la serrure, faire l’état des lieux etc... Toute cette procédure étant longue, j'aurais eu baucoup à payer... Du coup, il m'a conseillé de ne pas les mettre en demeure mais d'attendre que l'agence me pousse devant le tribunal et que seulement lors de cette parution, je pourrais m'expliquer et que surement le juge me donnerait raison. Il m'a aussi, conseillé de demander des dommages et intêrets pour tentative d'extorsion et préjudice moral... (est-ce vraiment sérieux? et est-ce que ça vaut la peine?)
    La semaine dernière l'agence m'appelle pour me demander de payer le reste. je leur ai répondu que je ne payerai pas parce que l'état des lieux de sortie n'est pas contre signé, qu'il ne sont pas venu à la tentative de conciliation etc... l'agence m'a menacé de me traîner devant le tribunal. Je leur ai répondu de le faire.
    Aujourd'hui l'agence me rappelle pour me dire qu'elle a vu son avocat et qu'effectivement, l'état des lieux n'étant pas contre signé, donc qu'elle ne peut pas me demander de payer pour les dégradations. Mais que je devais rembourser le changement de serrure car sinon je devrais payer les loyers de mars à à ce jour... Je leur ai répondu encore une fois que je ne payerai pas et que, par contre elle me doit mon dépôt de garantie... je ne vous explique pas le mécontentement de la responsable. elle m'a dit que ça va se poursuivre au tribunal.
    La je pense qu'elle va réellement le faire.
    Aussi, je pense que je vais quand même faire un courrier à l'agence pour leurs dire que je veux la restitution du dépôt de garantie au cas où.
    Je ne vous cache pas que ça me stresse, que je commence sérieusement à en avoir marre et commence a douter...

    En faisant le calcul des sommes dues, je constate que si l'agence enlève toutes les réparations comme prévu, et qu'elle a gardé le dépôt de garantie, je n'ai que 80 euros à leur donner.
    Aussi, je me dit que l'agence doit avoir une autre bonne raison de me pousser devant le tribunal. Sauf si c'est une dernière menace en pensant que je vais céder.

    Pensez-vous que je suis droit dans mes bottes? et que je dois aller en justice pour en finir avec cette affaire ou juste négocier avec l'agence pour laisser tomber et payer les 80 euros restants? ou que je devrais leurs faire un courrier pour demander le remboursement du dépôt de garantie?

    Merci encore pour votre aide.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    52 746
    Bonsoir
    Ils sont gonflés !
    Aujourd'hui l'agence me rappelle pour me dire qu'elle a vu son avocat et qu'effectivement, l'état des lieux n'étant pas contre signé, donc qu'elle ne peut pas me demander de payer pour les dégradations. Mais que je devais rembourser le changement de serrure car sinon je devrais payer les loyers de mars à à ce jour...
    S'il y a des occupants depuis avril c'est du bluff !

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6
    Je sais qu'il y a des occupants depuis avril, mais je ne sais pas comment le prouver.
    ca va etre sa parole contre la mienne.

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    1 371
    vous pouvez faire un courrier en RAR de mise en demeure de restitution du dépot de garantie, lettre libellée au nom du PROPRIETAIRE ...m^me si vous n'avez pas l'adresser du propriétaire, vous indiquez Mr X chez agence y
    n'indiquez rien d'autre sur le courrier

    Seul le propriétaire pourrait vous assigner: le mandataire n'a pas le pouvoir de le faire

    donc attendez de voir

    concernant l'occupation, s'il y a une boite aux lettres, prenez une photo...sinon contactez un voisin

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