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Achat terre agricole + Permis de Construire

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
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    avril 2007
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    Bonsoir.En tant que particulier,j'envisage l'achat de terrains agricoles en zone NC (10000m2 serres+maraichage). L'exploitant avait fait une demande de PC à son nom qui ne devrait pas tarder à lui ètre accepter(activité justifiant l'habitation à proximité...) . Des problèmes graves l'obligent à vendre! Si l'acte de vente à lieu après l'obtention du PC pourrais-je bénéficier de ce dernier? Cette condition(construction) étant déterminante,quelles garanties puis je avoir? Quels sont les risques ou obligations?Quelles précautions prendre? Merci pour vos renseignements ou conseils.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Etes vous agriculteur vous même et reprenez vous l'exploitation ?

  3. #3
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    avril 2007
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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Etes vous agriculteur vous même et reprenez vous l'exploitation ?
    Non mais l'exploitant vendeur m'indique que je pourrais bénéficier du PC qui n'est pas nominatif .Est-ce exact?

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Bien sûr que non !
    Seuls les exploitants peuvent construire et encore sur conditions sur les terres agricoles
    Permis de construire en terre non constructible
    Les parlementaires interrogent le Gouvernement
    Permis de construire en zone agricole
    La construction des bâtiments d'habitation en zone A est très limitée

    En droit de l'urbanisme, les zones agricoles sont dites « zones A ». Or dans ces zones, l'article R. 123-7 du code de l'urbanisme précise que les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole sont seules autorisées.

    Par « constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole », la jurisprudence administrative a souligné qu'il faut entendre les constructions à usage agricole ainsi que les bâtiments d'habitation nécessaires à l'exercice de l'activité agricole.

    Le fait pour le demandeur d'exploiter des terres agricoles n'ouvre donc pas automatiquement à celui-ci le droit de construire une maison d'habitation sur un terrain situé en zone agricole.


    L'article R. 123-7 du code de l'urbanisme, tel qu'il résulte du décret n° 2001-260 du 27 mars 2001 relatif aux documents d'urbanisme, prévoit que peuvent être classés en zones agricoles dites zones A des plans locaux d'urbanisme, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Il précise que les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole sont seules autorisées en zone A. En ce qui concerne les constructions nécessaires à l'exploitation agricole, la jurisprudence administrative a précisé que peuvent être autorisées dans les zones agricoles, sous réserve des dispositions particulières des règlements de zones concernés, les constructions à usage agricole ainsi que les bâtiments d'habitation nécessaires à l'exercice de l'activité agricole. Les constructions nécessaires à une exploitation agricole existante ou projetée peuvent être autorisées (cf. notamment C.E. 7 février 1986, M. et Mme Guinebretière, req. n° 61.849 ; 16 octobre 1995, commune de Méré, req. n° 103.062). Pour déterminer le lien direct et nécessaire de la construction projetée avec l'activité agricole, la jurisprudence retient plusieurs critères tels que la surface minimum d'installation (cf. C.E. 16 mars 1988, M. et Mme Azoulay, req. n° 75.773), ou la nature de l'activité envisagée ; ont ainsi été considérés comme des constructions liées à l'activité agricole, un bâtiment affecté en partie à l'habitation d'un viticulteur en raison de sa proximité de la cave viticole et de son aménagement permettant le stockage et la commercialisation des vins (C.E. 15 février 1991, commune d'Arbin, req. n° 85.672), et un chenil (C.E. 16 février 1996, commune de Templeuve, req. n° 125.031). En revanche, n'ont pas été considérés comme des constructions liées à l'activité agricole, un bâtiment destiné au gavage des canards, à leur abattage et à leur transformation, dès lors que l'activité de gavage n'était qu'accessoire à l'activité artisanale (C.E. 5 mai 1993, M. Chereau, req. n° 95-089 et 98.513), et un laboratoire de biotechnologie de l'environnement des industries agro-alimentaires (C.E. 8 avril 1998, commune de Narbonne, req. n° 175-262). La détermination du lien de la construction projetée avec l'activité agricole n'est par ailleurs pas établie en fonction de la qualité du demandeur de l'autorisation. Le refus d'un permis de construire au motif que le propriétaire du terrain n'est pas agriculteur constitue une erreur de droit (C.E. 3 octobre 1984, M. Mouret, req. n° 43-172). A l'inverse, le fait pour le demandeur d'exploiter des terres agricoles ne peut lui ouvrir le droit de construire une maison d'habitation sur un terrain situé en zone agricole qu'à la condition que la construction soit nécessaire à l'exercice de l'activité agricole (C.E. 14 mai 1986, M. Loberot, req. n° 56.622).
    Dernière modification par Marieke ; 01/04/2007 à 23h17.

  5. #5
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    Ancienneté
    avril 2007
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    en résumé Marieke; si le PC est accordée à l'exploitant car sa présence proche est nécessaire au bon fonctionnement des serres (raison invoquée et justifiée selon ses dires..) rien ne pourrait m'interdire d'en bénéficier après l'achat (d'après req.43.172 du CE du 3/10/84) et ce;mème si je n'exploite pas la propriété ? Ce projet (d'un cout important mais inférieur à ceux de terrains constructibles.. )nous semble à la fois intéressant mais risqué!! Quelles mesures ou garanties prendre ? Encore merci d'avance Marieke pour cette mine d'infos concrètes..Signé: Un jeune couple Catalan entreprenant mais prudent!

  6. #6
    Membre Junior Avatar de Quill
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    avril 2006
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    Bonjour,

    Je ne suis pas juriste, mais l'aquisition de ma maison (1er achat) m'a appris pas mal de choses sur lesquels il faut être vigilant. Les experts du forum réagiront certainement si une de mes suggestions sont à côté de la plaque.

    1. Inclure l'obtention du PC et votre droit de l'exploiter comme condition suspensive dans le compromis de vente.
    2. Informez vous sur les questions d'assainissement! S'il n'y a pas la possibilité de raccord au tout à l'égoût, renseignez-vous sur les conditions locales (elles varient) d'installations autonomomes sur des terrains NC (il me semble que cela requiert des permissions et conditions spécifiques).
    3. La SAFER doit donner son accord à l'achat d'un terrain en Zone A. Ma maison existait depuis 500 ans, seul le bout de terrain sur lequel elle a été construite était logiquement en zone constructible; tout le reste de mon terrain est en Zone A, et la SAFER a dû donner son aval à la vente. C'est cette démarche administrative qui a pris le plus de temps!

    Il y a sûrement d'autres points clés à vérifier qui ne me viennent pas à l'esprit pour l'instant.

    Bonne journée,

    Quill

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    En fait je vous ai donné ces extraits pour vous dissuader car c'est quasiment impossible pour un particulier de construire en zone verte ....vous avez retenu la seule partie favorable ...
    Commencez par consulter la Mairie et la DDE sur ce PC et en effet la SAFER qui a toujours un droit de préemption sur les terres agricoles...
    Et blindez votre compromis comme dit QUILL prenez votre Notaire et qu'il prévoit les clauses suspensives de non obtention de PC....

  8. #8
    Membre Junior Avatar de Quill
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    avril 2006
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    Marieke -- ma question est un chti hors sujet, mais je profite de vos lumières ... Les terrains qui touchent les miens sont également en Zone A et qui plus est plantés de vignes AOC. Radio moquette de mon hameau m'apprend que 2 de mes voisins contemplent vendre... Un des 2 pour construire une maison pour son fils à côté de la sienne, mais là où sont actuellement des vignes. Dans le coin, les propriétaires d'un terrain ont obtenu le changement d'affectation alors que les propriétaires du terrain attenant ont été débouté (ça, déjà, c'est curieux, deux poids deux mesures). Que puis-je faire, d'abord pour être tenue informée en temps et en heure, et secondo pour m'opposer à ces changements d'affectation? En effet, si les terrains qui me jouxtent deviennent constructible, tout le plaisir et la valeur de cette propriété passe à l'as....

    Merci d'avance.

    Quill

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Si vous lisez les questions posées dans les liens ci-dessus on voit qu'il y a une forte insistance pour déclasser des terres de zone agricole en zone UC et comme il y a de moins en moins de paysans ...les repreneurs ne sont pas légion...la SAFER ne trouve pas de repreneurs...
    Donc faut-il laisser des terrains non cultivés et des propriétés tomber en ruine ou autoriser des résidences souvent secondaires à s'installer....parfois c'est difficile ...de statuer
    S'il s'agit de jeunes qui viennent s'installer en résidence principale avec des enfants cela peut-être un plus pour des communes qui vieillissent...
    Les Mairies finissent donc par céder ....voyez le POS s'il y en a un et si vos terrains limitrophes seront déclassés ou pas...en principe on le sait auparavant...en fait c'est un peu à l'appréciation du conseil municipal...et des relations privilégiées avec le Maire des personnes concernées...
    On n'est plus dans du juridique à ce moment là ...

  10. #10
    Membre Junior Avatar de Quill
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    avril 2006
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    Merci de votre réactivité, Marieke. M'ouais, c'est bien ce qui m'inquiète.... J'ose espérer que comme ce sont des vignes AOC en question, cela rend la bascule un petit peu plus difficile (l'espoir fait vivre...). La mairie me dit qu'il n'y a pas de changement prévu au POS. Mais il y a 3 ans, elle m'a aussi dit qu'il n'y avait plus de terrain constructible, que tous les PC avaient été émis, or les maisons poussent comme des champignons dans le coin.. On ne dirait pas que le marché immobilier est à risque..... Difficile donc d'avoir des réponses fiables...

    Quill

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Oui des vignes AOC c'est quand même un atout non négligeable...si cette exploitation est viable...toujours le même problème ...
    Les jeunes se mettent en GAEC ...et essayent d'utiliser les nouvelles technologies pour vendre leurs produits directement et cela semble marcher...

  12. #12
    Membre Junior Avatar de Quill
    Ancienneté
    avril 2006
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    Ce sont des petites parcelles, la production va à la coopérative locale... qui, manifestement, comme c'est le cas dans l'industrie du vin, ne semble pas être au top de sa forme. Et puis, toujours la question familiale.... les jeunes veulent-ils continuer la tradition de leurs parents....pour qui ce n'est pas le revenu principal, c'est par amour que cela continue plus qu'autre chose...et c'est ça qui fait la qualité du coin.... en croisant tout que cela soit préservé...

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