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Refus du fonds travaux

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2013
    Messages
    95
    Bonjour à tous,

    Mon immeuble a moins de 10 lots et je suis syndic bénévole.
    Selon l'article 14-2 et en concertation avec le conseil syndical, nous souhaitons décider de refuser ce fonds travaux.

    Nous hésitons sur le projet de résolution:

    - Si nous indiquons " décision de pas constituer de fonds travaux", la décision devra se faire à l'unanimité. Sachant que nous sommes d'ores et déjà certains qu'au moins 1 copropriétaire ne sera pas là, la résolution ne pourra pas être adoptée.

    - Si nous indiquons " décision de constituer un fonds travaux", est ce que c'est bien la majorité selon l'article 25 qui s'applique? Si oui, pour ceux qui seront présents et/ou représentés, pouvons nous tous refuser pour ne pas avoir à constituer ce fonds?

    Merci d'avance pour votre aide.

    Cordialement.

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    4 080
    Bonjour,

    Le fonds travaux est obligatoire. Donc une résolution décision de constituer un fonds travaux ne se pose pas. Mais dans votre cas d'un syndicat de moins de 10 lots, si vous ne souhaitez pas metter en place ce fonds travaux, et quelque soit le libellé, il vous faudra l'unanimité :
    III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.
    Encore une fois, on a affaire à une écriture de la loi dont la rédaction laisse à désirer :
    "décision unanime de l'assemblée générale" est différent de "décision unanime de tous les copropriétaires" !!!! mais je pense qu'il faut rester dans l'esprit : la décision se prend à l’unanimité de tous les copros (moins de 10).

    Votre réflexion :
    - Si nous indiquons " décision de constituer un fonds travaux", est ce que c'est bien la majorité selon l'article 25 qui s'applique? Si oui, pour ceux qui seront présents et/ou représentés, pouvons nous tous refuser pour ne pas avoir à constituer ce fonds?
    concerne les cas des syndicats qui veulent faire plus de 5%.
    Ermeline a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2013
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    95
    Bonjour Rambouillet et merci pour la réponse.

    Donc quelque soit la formulation, il faut l'unanimité. Que se passera t'il puisque je sais qu'au moins 1 personne ne sera pas là?
    La résolution sera rejetée en l'absence de l'unanimité? Est ce que cela repousse la décision à la prochaine AG ?

    Merci beaucoup

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    4 080
    Donc dans ce cas, obligatoirement, vous mettez en place les 5% du budget et l'année suivante vous recommencez la dispense après avoir essayé d'arracher un pouvoir de ce copro (vous lui expliquez qu'ainsi il a des chances de payer moins cher)... et ainsi de suite.

    Bien sur vous pouvez aussi voter plus de 5% à la majorité de tous les copros, voir la majorité exprimée de l'Assemblée....

    PS : encore un point au vu de la rédaction de la loi : la dispense du fonds travaux est-elle définitive ou faut-il voter tous les ans ? la loi ne dit pas .....

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2013
    Messages
    95
    Merci Rambouillet.
    Bon ben allons y pour inclure les 5% alors...on verra l'année prochaine.

    Avec toutes les zones de flou qu'inspire cette loi, ça me donne l'impression qu'elle a été faite "à l'arrache"


  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2017
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    58
    Bonjour pooch (réponse au post de 15h17, désolé j'ai été grillé)

    En temps que syndic, vous devez orchestrer avec le CS des résolutions qui visent à respecter la loi, il vous faut donc, après l'examen de la non constitution, prévoir la résolution de vote de la cotisation annuelle qui doit dépasser 5% du budget prévisionnel. Le montant se vote à la majorité 25 puis 25-1, il ne faut pas croire que l'AG puisse voter un montant nul, ou non nul et inférieur au 5%, pour cela, je conseillerai une formulation du type:


    Sauf en cas d'adoption de la non constitution du fonds de travaux, la cotisation annuelle du fonds est fixée à 5% du budget prévisionnel, à savoir xxx €

    Projet de résolution Y (majorité 25 puis 25-1 le cas échéant)
    L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d'augmenter la cotisation annuelle du fonds de travaux à la somme de yyy €

    Il vous faudra rappeler comment vont être faits les appels de fonds (légalement, vous devez respecter le rythme du budget prévisionnel : Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.)

    Il est aussi bon de rappeler que les sommes sont rattachées aux lots et donc qu'elles ne sont pas récupérables comme l'avance de trésorerie. Il est aussi bon de préciser par décision de l'AG le mode de répartition de la cotisation sur les copropriétaires et ce qu'il adviendra des (maigres) intérêts ( la loi le dit peut être et les intérêts étant acquis "au syndicat" , il est bon de dire quand même qu'on les laisse sur le compte rémunéré).

    Enfin il est aussi bon de rappeler que le syndic doit ouvrir un compte rémunéré. Moi, j'ai fait voté en AG que les sommes pouvaient transiter par le compte courant, en fait je ne voyais pas bien comment faire autrement (je crois que c'est prévu dans l'article 18).

    Enfin rappelons qu'un DTG sans travaux sur dix ans vous exonère de constituer le fonds de travaux.
    Dernière modification par georges76540 ; 19/05/2017 à 16h32.

  7. #7
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
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    juillet 2014
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    4 080
    Si on en reste aux 5%, il n'y a pas besoin de faire un vote, donc un projet de résolution, puisque ces provisions minima sont obligatoires et ce qui est obligatoire n'a pas besoin de vote....
    mais puisqu'à priori on ne sait pas si l'AG ne voudrait pas mettre plus de 5%, on est obligé de mettre cette fameuse résolution et cela tous les ans.....

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    14 338
    "décision unanime de l'assemblée générale" est différent de "décision unanime de tous les copropriétaires" !!!! mais je pense qu'il faut rester dans l'esprit : la décision se prend à l’unanimité de tous les copros (moins de 10).
    Je suis quand même étonné.

    Un Juge qui lit cela n'a pas le choix, il ne PEUT PAS de lui-même transformer le 'de l'assemblée générale' qui est une notion très précise en 'de tous les copropriétaires' qui est une autre notion qui n'a rien à voir avec l'assemblée générale.
    Il n'a tout simplement pas ce pouvoir, et la le perdant d'un recours sur ce thème peu passer directement par la case 'cassation'...

    Donc si l'unanimité des présents vote contre, le syndicat est bien conforme aux exigences de la loi.


    Il faut en outre, pour répondre complètement à pooch, ajouter que si le syndicat vote contre à l'article 25 ou 25-1, le syndic ne peut pas imposer la 'cotisation au fonds'. Sans contestation d'au moins un copropriétaire dans les 2 mois de la notification du PV aux opposants ou défaillants, le fonds n'existe donc pas, et il n'est pas prévu de manière de punir le syndicat.

    Certes, l'inexistence d'un fonds normalement obligatoire 'pourrait' être contesté plus tard au motif que son inexistence pourtant obligatoire cause un préjudice a quelqu'un...... C'est quand même une action un peu risquée qui a peu de chance de se faire et on peut espérer qu'un législateur capable remplace d'ici plus ou moins de temps un législateur peu capable.....
    Dernière modification par ribould ; 19/05/2017 à 16h46.
    Zung a trouvé ce message utile.

  9. #9
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    4 080
    Je suis quand même étonné.

    Un Juge qui lit cela n'a pas le choix, il ne PEUT PAS de lui-même transformer le 'de l'assemblée général' qui est une chose très précise en 'de tous les coporpriétaires' qui est une chose qui n'a rien à voir avec l'assemblée générale.
    Il n'a tout simplement pas ce pouvoir, et la le perdant d'un recours sur ce thème peu passer directement par la case 'cassation'...

    Donc si l'unanimité des présents vote contre, le syndicat est bien conforme aux exigences de la loi.
    Ribould je ne veux pas polémiquer sur ce point avec vous, car comme je l'ai dit pour moi ce n'est pas clair, on peut considérer que l'AG ce sont tous les copros : les présents, les représentés et les défaillants...

    Il faut en outre, pour répondre complètement à pooch, ajouter que si le syndicat vote contre à l'article 25 ou 25-1, le syndic ne peut pas imposer la 'cotisation au fonds'. Sans contestation d'au moins un copropriétaire dans les 2 mois de la notification du PV aux opposants ou défaillants, le fonds n'existe donc pas, et il n'est pas prévu de manière de punir le syndicat.
    Par contre, là je ne suis pas d'accord, le syndic sera obligé de faire les appels de 5% car c'est obligatoire et "ne peut être inférieur à 5%", tout comme l'assurance RC, etc....

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    14 338
    le syndic sera obligé de faire les appels de 5% car c'est obligatoire et "ne peut être inférieur à 5%", tout comme l'assurance RC, etc....
    Le syndic ne peut pas ne pas appliquer une résolution d'une assemblée générale.

    Ne vous inquiétez pas trop, j'ai dejà trois exemples personnels de syndics que cela ne gêne pas du tout, l'assemblée a décider, et ils n'appelleront pas.

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2017
    Localisation
    Rouen
    Messages
    58
    Bonjour

    Un sujet intéressant sur cette "décision unanime" de l'AG, est-ce une décision de l'AG à l'unanimité légale définie au L26 ou une décision à une nouvelle unanimité des présents et représentés ?

    Par ailleurs j'ai le sentiment que si monsieur Dugenou à la possibilité de mettre à l'ordre du jour un projet de délibération de licité douteuse, le syndic lui a pour mission de respecter la loi et en particulier les articles 14 et 18. Seul responsable de sa gestion, il propose en concertation avec le CS des mesures de gestion déjà encadrées par la loi, donc, en dehors des deux cas de dérogation, il met en place un budget pour la cotisation du fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel et laisse l'assemblée délibérer souverainement dans son champs d'action légal.

  12. #12
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    4 080
    réponse au post de ribould:
    Certes, pour l'instant, ce qu'en pense les juges on ne sait pas ....

    Mais attention, un acheteur pourrait se dire flouer parce que le syndic n'a pas fait son travail pendant X années avant qu'il n'achète le lot si ce lot est dépourvu du fonds obligatoire : on pourrait craindre (mais attention) que le syndicat (qui aurait pris cette décision et avec l'assentiment du syndic) soit obligé d'abonder le dit lot au profit du dit copropriétaire... mais on le saura que dans quelques années...
    Dernière modification par rambouillet ; 19/05/2017 à 17h24.

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