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  • 1 Posté par Ermeline

mise en concurence du syndic

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2017
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    35
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    5
    Bonjour,

    Au conseil syndical de notre immeuble, nous souhaiterions mettre en concurrence notre syndic lors de la prochaine AG pour respecter la loi Alur.
    Exercices du 1er juillet au 30 juin suivant
    AG les 3 novembre
    La dernière AG (03.11.2016) a renouvelé le contrat du syndic (01.07.2017 au 30.06.2018, le précédent allait du 01.01.2016 au 30.06.2017).

    Comment faire au niveau des dates pour pouvoir changer de syndic sans trop de problèmes?

    Merci pour votre éclairage

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
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    9 079
    Bonjour,

    pour respecter la loi Alur.
    pour pouvoir changer de syndic sans trop de problèmes
    Avant de vous demander comment changer de syndic, demandez vous SI vous avez intérêt à en changer.

    Parce qu'il n'y a PAS de changement de syndic SANS problème

    - on perd quasi toujours des archives au passage
    - on perd les salariés ayant une bonne connaissance de l'immeuble
    - on sait ce qu'on perd, mais pas ce qu'on trouve.

    Donc vous êtes mécontents de votre syndic ?

    Ensuite, il n'y a rien d'illégal, mais on formule pas comme ça les contrats de syndic... On essaye de les faire aller à peu près d'une AG à l'autre. Et commencer à la date de l'AG. Donc, avec un exercice décalé et une AG en novembre, il fallait désigner le syndic du 3 novembre 2016 au 31 décembre 2017. Le nouveau contrat peut commencer avant la fin du précédent.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2017
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    35
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    5
    Merci Ermeline

    Nous ne sommes pas particulièrement mécontents de notre syndic. Nous souhaitons surtout respecter la loi et faire le travail que les copropriétaires sont en droit d'attendre de nous.
    Le syndic a été nommé par le promoteur en 2014 (syndic provisoire) puis confirmé et renouvelé sans aucune mise en concurrence. Ce n'est pas normal

    Le contrat avec le syndic actuel se termine le 30.06.2018. Nous pouvons donc difficilement le mettre en concurrence lors de la prochaine AG de novembre 2017.

    Nous devrions donc accepter un nouveau contrat allant du 01.07.2018 au 31.12.2018, ce qui nous permettrait lors de l'AG de novembre 2018, de le mettre en concurrence et, EVENTUELLEMENT, de choisir un nouveau syndic avec un contrat débutant le 01.01.2019
    Nous aurions donc à travailler pendant environ 2 mois avec le syndic que nous avons "viré"

    Mon analyse est-elle correcte?

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
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    9 079
    Nous ne sommes pas particulièrement mécontents de notre syndic.
    En général, si on n'est pas mécontent, il ne faut pas changer. L'obligation de mise en concurrence par le CS ne signifie même pas, selon certaines analyses, que vous êtes obligéde mettre un autre candidat à l'ODJ. Vous pouvez examiner un autre candidat, puis expliquer dans votre rapport à l'AG que vous ne l'avez pas mis à l'ODJ parce que vous pensez que c'est pas dans l'intérêt du syndicat de changer.

    Le syndic a été nommé par le promoteur en 2014 (syndic provisoire)
    Dans ce cas, c'est un peu différent. En général, mieux vaut ne pas rester avec le syndic du promoteur, ne serait-ce que parce que s'il y a un problème avec la construction, il risque de ne pas franchement se bouger pour s'en prendre au promoteur.

    Le contrat avec le syndic actuel se termine le 30.06.2018. Nous pouvons donc difficilement le mettre en concurrence lors de la prochaine AG de novembre 2017.
    Si, vous pouvez.

    Selon la loi, la désignation d'un nouveau syndic dont le mandat commence avant la fin de celui de l'ancien syndic vaut révocation de l'ancien.

    article 18 loi 1965 Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
    Si c'est un ou deux mois avant la fin du mandat de l'ancien, pas de problème.Si c'est 6 mois, c'est plus délicat.

    Donc moi je ferais débuter le contrat du nouveau syndic au 1er mai 2018 (avant l'été, comme ça le CS peut suivre ce qui se passe), jusqu'au 31 décembre 2019.
    Comme ça :
    - vous évitez le problème d'un nouveau syndic qui refuserait d'être élu moins d'un an
    - vous vous "recalez", avec une fin de mandat du syndic qui coîncide en gros avec la date d'AG, qui normalement a lieu dans les 6 mois de la clôture de l'exercice

    Par contre, quel que soit le laps de temps, un syndic "viré" ne fait pas beaucoup d'efforts.

    Tachez donc de récupérer copie de toutes les pièces que vous pouvez AVANT de lui dire que vous le mettez en concurrence.(ce que vous devez faire EN RAR, avec copie du contrat du concurrent et projet de résolution)
    - factures
    - grands livres
    - relevés de banque
    - contrats des fournisseurs
    - docs du promoteur et de la construction de l'immeuble
    Dernière modification par Ermeline ; 13/05/2017 à 18h19.
    Zung a trouvé ce message utile.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2017
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    35
    Messages
    5
    Bonsoir Ermeline

    Rappel de notre situation:
    - Exercices du 1er juillet au 30 juin suivant
    - AG les 3 novembre
    - La dernière AG (03.11.2016) a renouvelé le contrat du syndic (01.07.2017 au 30.06.2018)
    Vous suggérez:
    " Donc moi je ferais débuter le contrat du nouveau syndic au 1er mai 2018 (avant l'été, comme ça le CS peut suivre ce qui se passe), jusqu'au 31 décembre 2019".
    Une fin de contrat au 31.12.2019 (2 mois après l'AG) me semble une bonne formule.
    Début de contrat le 1er mai 2018 ? - a valider 6 mois avant, lors de l'AG du 3 novembre 2017? On peut craindre des difficultés avec le syndic sortant pendant ces 6 mois.
    Je ne vois pas non plus ce que l'observation en mai et juin 2018 pourrait apporter: le nouveau syndic a déjà un contrat d'un an et demi.
    Le timing de l'opération me semble très délicat.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    1 117
    pourquoi avez vous mis une date de prise d'effet du contrat du syndic décalée par rapport à l'AG ?

    Avec la loi ALUR, s'il est porté à l'ordre du jour de l'AG la nomination du syndic, le mandat du syndic actuel s'arrete le jour de l'AG

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    9 079
    Avec la loi ALUR, s'il est porté à l'ordre du jour de l'AG la nomination du syndic, le mandat du syndic actuel s'arrete le jour de l'AG
    Non, non. Vous confondez. Le mandat du syndic est REVOQUE a la date ou commence celui du nouveau syndic. Date qui n'est pas obligé d'être celle de l'AG. Mais ça vaut mieux. Sauf que révoquer l'actuel syndic
    mois avant la fin de son mandat, c'est délicat...


    Sinon, QUI a choisi, effectivement, les dates d'effet du contrat de l'actuel syndic ?

  8. #8
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    4 067
    Bonjour,

    ce qui cloche dans votre système, c'est que la date de fin de contrat coïncide avec la fin de l'exercice : 30/06. Obligatoirement l'AG 2018 aura lieu après la fin de mandat.

    Aussi pour être dans les clous, à l'AG de 2017 (en novembre), le syndic va demander à ce qu'il soit renouvelé jusqu'au 30/06/2019 : il faut "casser" ce rythme !!! Lors de l'AG 2017, vous accepterez seulement une prolongation jusqu'au 30/11/2018, pas plus.
    Lors de l'AG 2018, vous pourrez mettre en concurrence si vous le souhaitez. Mettre en concurrence dès 2017, me semble risqué compte tenu du délai (8 mois) qui reste sur le contrat : le syndic pourrait aller en justice dire qu'il a été révoqué bien avant le terme. gagnerez-t-il ou non , vous le saurez que beaucoup plus tard après avoir dépensé des "sous" : patientez 1 an si vous n'avez pas trop de problèmes.

    Autre solution : lors de l'AG 2017, vous ne prolongez pas le contrat du syndic, mais vous changez la période d'exercice, vous passez du 01/01 au 31/12 avec une période transitoire de 6 mois (01/07/2017 au 31/12/2017) et le syndic sera obligé de faire une AG en mai/juin 2018 avant la fin de son contrat pour les comptes de cette période (6 mois), le budget 2018 et la désignation (avec concurrence) du syndic.
    Donc question : existe-t-il une raison valable à cet exercice du 01/7 au 30/06 ?
    Dernière modification par rambouillet ; 19/05/2017 à 07h08.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2017
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    5
    Merci pour vos réponses

    Rappel de notre situation:
    - Exercices du 1er juillet au 30 juin suivant
    - AG les 3 novembre
    - La dernière AG (03.11.2016) a renouvelé le contrat du syndic (01.07.2017 au 30.06.2018)

    Question : existe-t-il une raison valable à cet exercice du 01/7 au 30/06 ?
    Je ne suis au Conseil Syndical que depuis 2 ans. Le syndic provisoire (qui a toujours été renouvelé) a proposé cette période d’exercice qui a été entérinée à l’unanimité par la 1ere AG. Cette période d’exercice a l’avantage d’englober la totalité de l’hiver ou les dépenses sont importantes (chauffage en particulier).


    QUI a choisi, effectivement, les dates d'effet du contrat de l'actuel syndic ?
    Le syndic a proposé un contrat portant ces dates (contrat accepté) et personne n’a posé de question excepté sur des « broutilles »

    Lorsque j’ai évoqué, au dernier Conseil syndical, la mise en concurrence voulue par la loi Alur, personne ne connaissait et tous semblaient plutôt réticents. Personnellement, je ne souhaite pas changer de syndic actuellement, mais je pense qu’il serai sain de le mettre en concurrence un jour, et dès à présent de revoir les dates de fin de contrat pour faciliter la chose.
    Donc obtenir du syndic actuel un nouveau contrat de 5 ou 6 mois, débutant le 01.07.2017 et se terminant le 30.11 ou 30.12.2017. A défaut d’acceptation du syndic, se terminant fin 2018.

    Je pense que seules des modifications simples sont susceptibles d’être soutenues par le Conseil syndical.

  10. #10
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    4 067
    Donc obtenir du syndic actuel un nouveau contrat de 5 ou 6 mois, débutant le 01.07.2017 et se terminant le 30.11 ou 30.12.2017. A défaut d’acceptation du syndic, se terminant fin 2018.
    Le contrat jusqu'au 30/06/2018 semble déjà avoir été voté, vous pourrez difficilement revenir en arrière, mais la prochaine fois, qui devrait être en novembre 2017, faites prolonger jusqu'au 30/11/2018 et vous mettrez en concurrence en novembre 2018 (si vous le souhaitez, ce n'est pas obligatoire si l'AG vote une dispense en novembre 2017).

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2017
    Localisation
    35
    Messages
    5
    Tout à fait d’accord rambouillet
    Je m’aperçois que j’ai fait une erreur sur les dates, c’était :
    « Donc obtenir du syndic actuel un nouveau contrat de 5 ou 6 mois, débutant le 01.07.2018 et se terminant le 30.11 ou 30.12.2018. A défaut d’acceptation du syndic, se terminant fin 2019 »

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    9 079
    En même temps, les exercices décalés, c'est pas plus mal.... Ca évite d'être dans le "gros " des copros avec un syndic surbooké qui doit faire toutes les AG en même temps.Et ça aide à trouver un nouveau syndic.

    Ce que je me demandais c'est QUI a décidé de faire coincider les fins de mandat avec la fin d'exercice. Parce que ça ressemble à une manoeuvre pour justement vous empêcher de partir.

    Et du coup, ben mi je m'embêterais pas forcément. Vous lui demandez (RAR) d'accepter un contrat de 6 mois. Et s'oil dit non, ben tant pis si vous le révoquez avant la fin...

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