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Vente d'un terrain avec Servitude Occulte canalisation eaux usées non déclarée

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2017
    Messages
    5
    Bonjour,

    Suite à la vente d'un terrain, j'ai actuellement l'acheteur qui, en débutant les travaux de fondation viens de découvrir une canalisation d'eaux usées non répertorié sur les plans.

    Après une brève "enquête" il s'agit de la canalisation du voisin situé plus haut (et non enclavé).
    D'après mes renseignements la servitude est occulte donc pas frappée de prescription, le terrain n'a jamais appartenu à la même personne et elle est bien occulte donc elle n'est pas "règlementaire"

    Le voisin en question nous à informé qu'il avait effectivement réalisé sa connexion il y à 35 ans avec un accord orale.[...] les fondations se situant à l'endroit exacte de la canalisation, les acheteurs ne veulent pas en entendre parler.

    [....]
    En tant que vendeur quelles sont mes droits/devoirs ?
    Pouvons-nous être attaqué sachant que nous n'avions pas connaissance de cette canalisation ?

    Cordialement,
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 04/05/2017 à 15h54. Motif: anonymisation

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    52 099
    Bonjour
    Il faut exiger le retrait de la canalisation sous xx jours au voisin par LRAR de mise en demeure, faites une action commune avec votre acquéreur
    Pour une canalisation d'eaux usées non apparente et discontinue il n'y a pas de prescription trentenaire
    Voir post 7 :
    http://forum-juridique.net-iris.fr/v...e-passage.html
    Dernière modification par Marieke ; 20/04/2017 à 13h28.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2017
    Messages
    5
    Bonjour,

    Merci pour votre retour.

    Nous allons faire une demande dans ce sens car visiblement les acheteurs ne veulent pas en entendre parler[...]
    Mais n'étant officiellement plus propriétaire du terrain, ais-je la légitimité pour agir ?
    Si les choses se bloquent (refus du voisin à supprimer sa canalisation) les acheteurs du terrain vont devoir se retourner contre nous (les vendeurs) ou l'utilisateur de la canalisation en question ?
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 04/05/2017 à 15h57. Motif: anonymisation

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    52 099
    Vous ne le saviez pas donc non a priori
    Pourquoi ne veulent-ils pas rencontrer le voisin ?
    un accord amiable vaut mieux qu'un procès !
    C'est pour cela que j'ai indiqué procédure commune

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2017
    Messages
    5
    Moi de mon côté voila le texte qui m'ennuie :
    Par un arrêt récent, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que l’absence de mention, dans l’acte de vente d’un bien immobilier, de l’existence d’une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché prévu à l’article 1641 du code civil mais relève des dispositions de l’article 1638 du code civil.

    Dans l’espèce jugée, les époux X ont vendu aux époux Y une parcelle de terrain à bâtir. Après avoir obtenu leur permis de construire, les acquéreurs ont appris qu’une canalisation traversait leur terrain et que le passage de cette canalisation avait fait l’objet d’une servitude conventionnelle dont l’existence n’était ni mentionnée dans l’acte de vente ni publiée à la conservation des hypothèques. Ces derniers ont alors assigné leurs vendeurs afin d’obtenir réparation de leur préjudice.

    Par arrêt en date du 20 septembre 2011, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait droit à leur demande en condamnant les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 30 000 euros au titre de la perte de valeur du terrain.

    Pour consacrer cette solution, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient que la canalisation dont l’existence n’a été révélée aux acquéreurs qu’après la vente :

    interdit toute construction sur la partie supérieure du terrain présentant plus d’attraits que la partie inférieure
    nécessite la réalisation d’ouvrages adaptés pour pouvoir être franchie par des véhicules
    diminue l’usage de ce terrain sur une superficie d’environ 28 m².
    La Cour d’appel d’Aix-en-Provence en déduit que la présence de cette canalisation constitue donc un vice caché à raison duquel les vendeurs sont tenus de la garantie prévue par l’article 1641 du code civil.

    La Cour de cassation a censuré cet arrêt au motif qu’« une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché, mais relève des dispositions de l’article 1638 du code civil ».

    Que faut-il entendre exactement dans la distinction ainsi mise en avant par la Cour de cassation ? Quelle en est la portée exacte au plan pratique ?

    En définitive, l’intérêt de la distinction entre :

    le fondement de la garantie des vices cachés résultant des dispositions de l’article 1641 du code civil aux termes duquel : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
    et celui des charges non déclarées résultant des dispositions de l’article 1638 du code civil selon lequel :
    « Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. »

    n’est pas à rechercher dans le mode de réparation du préjudice, dès lors qu’il est prévu dans ces deux cas une option au profit de l’acquéreur entre une action rédhibitoire et une action estimatoire, mais dans leurs conditions d’application.

    En effet, à titre d’exemple, l’action en garantie des vices cachés (C. civ., art. 1641) prend en compte la bonne ou mauvaise foi du vendeur pour déterminer si des dommages-intérêts peuvent être alloués à l’acquéreur, ce qui n’est pas le cas de l’action en garantie en raison des charges non déclarées.

    Rappelons enfin que ce débat aurait pu être évité par l’insertion dans l’acte de vente conclu entre non-professionnels de stipulations limitatives ou exclusives de responsabilité.
    Est-ce valable si le vendeur n'en à pas connaissance[...] ?

    Simplement ils ne souhaitent pas rencontrer la personne utilisatrice de la canalisation et demande son retrait.
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 04/05/2017 à 15h59. Motif: anonymisation

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    52 099
    Qu'est ce qui vous ennuie ?
    Vous craignez que l'acquéreur renonce à l'achat ?
    Mettez tout en oeuvre avec le voisin pour faire supprimer cette canalisation dans ce cas
    Que veulent exactement vos acquéreurs ?

    Les acquéreurs se retournent contre vous , vous vous retournez contre le voisin !
    Dernière modification par Marieke ; 20/04/2017 à 17h37.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2017
    Messages
    5
    Ce qui m'ennuie c'est effectivement les risques : Annulation de l'achat dans une moindre mesure mais surtout dommages et intérêts pour la construction engagée.

    Les acquéreurs veulent la fermeture définitive de la canalisation mais estime que ce n'est pas à eux d'intervenir [...]
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 04/05/2017 à 15h59. Motif: anonymisation

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    52 099
    C'est idiot car ils ne peuvent faire justice eux même donc de toute façon ils devront bien le contacter !
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 04/05/2017 à 16h00. Motif: anonymisation

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2017
    Messages
    5
    Merci pour vos retours Marieke.
    [...]
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 04/05/2017 à 15h57. Motif: anonymisation

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