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Vente d'un terrain avec Servitude Occulte canalisation eaux usées non déclarée

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2017
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    Bonjour,

    Suite à la vente d'un terrain, j'ai actuellement l'acheteur qui, en débutant les travaux de fondation viens de découvrir une canalisation d'eaux usées non répertorié sur les plans.

    Après une brève "enquête" il s'agit de la canalisation du voisin situé plus haut (et non enclavé).
    D'après mes renseignements la servitude est occulte donc pas frappée de prescription, le terrain n'a jamais appartenu à la même personne et elle est bien occulte donc elle n'est pas "règlementaire"

    Le voisin en question nous à informé qu'il avait effectivement réalisé sa connexion il y à 35 ans avec un accord orale. Hors, ce terrain étant une succession d'une succession et les fondations se situant à l'endroit exacte de la canalisation, les acheteurs ne veulent pas en entendre parler.

    Plusieurs précisions pêle-mêle au cas où elles auraient leurs importances :
    - Nous avons vendu ce terrain via une agence immobilière
    - Nous avons par ailleurs fait un constat d'huissier à nos frais de pour signaler l'apparition de cette canalisation avec toute les parties concerné (excepté l'utilisateur de la canalisation)
    - Le voisin est le seul utilisateur de cette canalisation

    Devant l'urgence de la situation, car actuellement les travaux sont à l'arrêt, j'ai plusieurs questions :
    En tant que vendeur quelles sont mes droits/devoirs ?
    Pouvons-nous être attaqué sachant que nous n'avions pas connaissance de cette canalisation ?

    Cordialement,

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    51 089
    Bonjour
    Il faut exiger le retrait de la canalisation sous xx jours au voisin par LRAR de mise en demeure, faites une action commune avec votre acquéreur
    Pour une canalisation d'eaux usées non apparente et discontinue il n'y a pas de prescription trentenaire
    Voir post 7 :
    http://forum-juridique.net-iris.fr/v...e-passage.html
    Dernière modification par Marieke ; 20/04/2017 à 13h28.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2017
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    5
    Bonjour,

    Merci pour votre retour.

    Nous allons faire une demande dans ce sens car visiblement les acheteurs ne veulent pas en entendre parler malgré la proposition du voisin de se rencontrer.

    Mais n'étant officiellement plus propriétaire du terrain, ais-je la légitimité pour agir ?
    Si les choses se bloquent (refus du voisin à supprimer sa canalisation) les acheteurs du terrain vont devoir se retourner contre nous (les vendeurs) ou l'utilisateur de la canalisation en question ?

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    51 089
    Vous ne le saviez pas donc non a priori
    Pourquoi ne veulent-ils pas rencontrer le voisin ?
    un accord amiable vaut mieux qu'un procès !
    C'est pour cela que j'ai indiqué procédure commune

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2017
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    5
    Moi de mon côté voila le texte qui m'ennuie :
    Par un arrêt récent, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que l’absence de mention, dans l’acte de vente d’un bien immobilier, de l’existence d’une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché prévu à l’article 1641 du code civil mais relève des dispositions de l’article 1638 du code civil.

    Dans l’espèce jugée, les époux X ont vendu aux époux Y une parcelle de terrain à bâtir. Après avoir obtenu leur permis de construire, les acquéreurs ont appris qu’une canalisation traversait leur terrain et que le passage de cette canalisation avait fait l’objet d’une servitude conventionnelle dont l’existence n’était ni mentionnée dans l’acte de vente ni publiée à la conservation des hypothèques. Ces derniers ont alors assigné leurs vendeurs afin d’obtenir réparation de leur préjudice.

    Par arrêt en date du 20 septembre 2011, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait droit à leur demande en condamnant les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 30 000 euros au titre de la perte de valeur du terrain.

    Pour consacrer cette solution, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient que la canalisation dont l’existence n’a été révélée aux acquéreurs qu’après la vente :

    interdit toute construction sur la partie supérieure du terrain présentant plus d’attraits que la partie inférieure
    nécessite la réalisation d’ouvrages adaptés pour pouvoir être franchie par des véhicules
    diminue l’usage de ce terrain sur une superficie d’environ 28 m².
    La Cour d’appel d’Aix-en-Provence en déduit que la présence de cette canalisation constitue donc un vice caché à raison duquel les vendeurs sont tenus de la garantie prévue par l’article 1641 du code civil.

    La Cour de cassation a censuré cet arrêt au motif qu’« une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché, mais relève des dispositions de l’article 1638 du code civil ».

    Que faut-il entendre exactement dans la distinction ainsi mise en avant par la Cour de cassation ? Quelle en est la portée exacte au plan pratique ?

    En définitive, l’intérêt de la distinction entre :

    le fondement de la garantie des vices cachés résultant des dispositions de l’article 1641 du code civil aux termes duquel : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
    et celui des charges non déclarées résultant des dispositions de l’article 1638 du code civil selon lequel :
    « Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. »

    n’est pas à rechercher dans le mode de réparation du préjudice, dès lors qu’il est prévu dans ces deux cas une option au profit de l’acquéreur entre une action rédhibitoire et une action estimatoire, mais dans leurs conditions d’application.

    En effet, à titre d’exemple, l’action en garantie des vices cachés (C. civ., art. 1641) prend en compte la bonne ou mauvaise foi du vendeur pour déterminer si des dommages-intérêts peuvent être alloués à l’acquéreur, ce qui n’est pas le cas de l’action en garantie en raison des charges non déclarées.

    Rappelons enfin que ce débat aurait pu être évité par l’insertion dans l’acte de vente conclu entre non-professionnels de stipulations limitatives ou exclusives de responsabilité.
    Est-ce valable si le vendeur n'en à pas connaissance du fait que c'est une succession d'une succession ?

    Simplement ils ne souhaitent pas rencontrer la personne utilisatrice de la canalisation et demande son retrait.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    Qu'est ce qui vous ennuie ?
    Vous craignez que l'acquéreur renonce à l'achat ?
    Mettez tout en oeuvre avec le voisin pour faire supprimer cette canalisation dans ce cas
    Que veulent exactement vos acquéreurs ?

    Les acquéreurs se retournent contre vous , vous vous retournez contre le voisin !
    Dernière modification par Marieke ; 20/04/2017 à 17h37.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2017
    Messages
    5
    Ce qui m'ennuie c'est effectivement les risques : Annulation de l'achat dans une moindre mesure mais surtout dommages et intérêts pour la construction engagée.

    Les acquéreurs veulent la fermeture définitive de la canalisation mais estime que ce n'est pas à eux d'intervenir d'où le refus de rencontre avec le voisin concerné.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    51 089
    Citation Envoyé par angelsully Voir le message
    Ce qui m'ennuie c'est effectivement les risques : Annulation de l'achat dans une moindre mesure mais surtout dommages et intérêts pour la construction engagée.

    Les acquéreurs veulent la fermeture définitive de la canalisation mais estime que ce n'est pas à eux d'intervenir d'où le refus de rencontre avec le voisin concerné.
    C'est idiot car ils ne peuvent faire justice eux même donc de toute façon ils devront bien le contacter !

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2017
    Messages
    5
    Merci pour vos retours Marieke.

    Comme dit précédemment ils estiment en effet que c'est à nous en tant que vendeur de garantir la conformité du bien et donc d'intervenir auprès du voisin.. voisin qui après quelques échanges de mail ne voit pas de solution.

    Son permis de construire ayant été conditionné par le raccordement au TAE et donc par l'accord orale de son voisin en l’occurrence notre grand père. Sauf qu'aucun nom /localisation/acte notarié ne mentionne cette canalisation et que le terrain ayant changé 3 fois de propriétaire entre temps je ne voit pas comment opposer cette servitude aux nouveaux acheteurs.

    Autre question qui me vient, cette servitude étant le résultat d'un accord verbale de notre grand père, peut on être tenu responsable par héritage ?
    Si jamais elle devient légale grâce au permis de voirie (même si je ne voit pas bien comment), qui devient responsable ?

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