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Syndic défaillant : référé ou administrateur judiciaire ?

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2004
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    Bonjour,

    Face à un marchand de biens à qui nous (une dizaine de "nouveaux" copropriétaires) avons acheté des lots "refaits neufs" dans une copropriété "en totale rénovation", qui nous arnaque un max côté travaux "promis" et qui, de plus, est syndic "bénévole" depuis bientôt un an révolu, nous voulons en premier lieu obtenir la convocation de l'AG et élire un nouveau syndic, professionnel.
    PB : le marchand de biens-syndic se refuse à convoquer l'AG obligatoire d'ici au 25 octobre, arguant qu'il serait idiot qu'il ne reste pas syndic jusqu'à la fin des travaux...

    Nous souhaitons donc recourir à un avocat, qui nous propose soit un référé soit une requête en vue d'imposer un administrateur judiciaire.

    Nous somme tous inexpérimentés en la matière. Une association de consommateurs nous déconseille l'administrateur judiciaire, car il paraît que c'est onéreux, qu'en général ces personnes ne font rien...
    L'avocat contacté, lui, nous conseille l'administrateur judiciaire plutôt que le référé, qui serait plus coûteux et plus long à aboutir.

    Quelle voie choisir ? Avez-vous des avis là-dessus ?

    Merci !
    Floramore

  2. #2
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    Ben comme l'a dit l'avocat il y a deux solutions.

    1 - Référé : qui oblige le syndic bénévole à convoquer une AG (attention il faut présenter d'autres syndics !) il pourra ne pas le respecter compte tenu de sa malhonnêté.

    2 - Nomination d'un adm. judiciaire : C'est extrêment cher, c'est extrêment long. et mieux vaut attendre le 25 Oct. Il est également d'ordre public que les adm. judiciaires sont nommés pour un rôle particulier mais n'en fera pas une de plus !

    Patience et longueur de temps font plus que force ni que rage !
    A votre place, je ferai le référé pour qu'il convoque. L'adm. Jud. retarde les échéances et vous coutera cher !
    Gutentag, Syndic

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2004
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    37
    Guten Tag und Vielen Dank, Gutentag... Ce n'est décidément pas simple de choisir... !!!!! Mais l'avis d'un syndic est sûrement précieux..., alors je transmets aux autres personnes concernées !

    Bonne journée, et merci beaucoup...

    Floramore

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2004
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    37
    Rebonjour, Gutentag, et pardon d'y revenir, mais j'ai une autre question, qui découle de votre réponse :

    Vous écrivez que vous nous conseillez de demander en référé que notre syndic bénévole actuel convoque l'AG, et qu'il y a un risque qu'il n'obtempère pas, vu sa malhonnêteté, OK.
    MAIS : ne peut-on demander en référé la convocation de l'AG par un certain nombre de copropriétaires cumulant un nombre de voix requis ???? (15 ou 25 % ?)
    Sommes-nous obligés d'attendre que ce soit le syndic actuel qui convoque ?

    Votre réponse jette un peu le trouble dans mon esprit de copropriétaire pas très chevronnée en droit de la copropriété... :-)

    Si vous pouvez encore me préciser ce point..., merci !

    Floramore

  5. #5
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    13
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    373
    Tout d'abord rappelons que :
    Article 14-1 (loi 10.07.1965 modifié par loi SRU)Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.


    Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
    La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

    Concernant ta demande de convocation au titre de X %, il faut rappeler le principe de base de la copropriété qui dit que seul un Syndic a le droit de convoquer une AG.
    Tu dois confondre avec les 15 % du Syndicat des copropriétaires qui autorisent la demande de nomination d'un adminsitrateur judiciaire.
    Gutentag, Syndic

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2004
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    37
    Merci, Gutentag, mais je ne comprends pas, à la lecture des deux articles (8 et 50) du décret du 17 mars 1967 :

    Article 8 : "...tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret."

    Article 50 : "Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée."

    PAR AILLEURS, il semble qu'une majorité se dégage, dans notre copropriété, pour déposer une requête en vue d'obtenir la nomination d'un administrateur judiciaire..., je m'apprête donc à être en minorité.
    J'apprends, à cette occasion, que nous devrons nous partager à parts égales le coût de cette procédure, pour laquelle la majorité veut, de plus, recourir à un avocat.
    Cela m'agace pas mal, vu que 1/ je suis contre cette requête, et 2/ je ne suis propriétaire que d'un tout petit lot et que cela me revient donc très cher, proportionnellement.
    COMMENT s'impute le coût d'une telle requête, généralement ?

    Pardon de multiplier les questions... c'est un vrai magma en fusion, notre copro, en ce moment !
    Merci pour vos réponses éventuelles...
    Floramore

  7. #7
    Pilier Junior Avatar de Knysna
    Ancienneté
    juin 2005
    Localisation
    Lyon (près de)
    Messages
    2 092
    Bonjour,

    Malgré mes connaissances en matière de syndic et ma bonne volonté, je me refuse à intervenir dans un forum qui utilise le tu.
    So long.
    Knysna

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    37
    Ce qui ne m'aide pas, bien que je n'aie tutoyé personne, me semble-t-il :-)

    Floramore

  9. #9
    Membre
    Ancienneté
    novembre 2009
    Messages
    2
    Bonjour,

    J'ai actuellement un cas plus ou moins similaire : le Syndic n'a pas convoqué d'AG depuis plus de 2 ans, ce qui nous cause de gros problèmes pour le vote du budget.
    Je sais qu'il m'est possible de faire désigner un administrateur judiciaire, mais c'est une procédure particulièrement coûteuse comme vous aviez pu le faire remarquer.

    Pensez vous qu'une demande en référé dans le but que le juge enjoigne le Syndic de convoquer une AG, et ce sous astreinte de 100euro par jour, serait recevable ?
    Je ne trouve n'y d'information ni de jurisprudence à ce sujet.

    Qu'en pensez vous ?

    En vous remerciant d'avance pour l'aide que vous pourriez m'apporter.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    34 716
    Citation Envoyé par Fann91 Voir le message
    Bonjour,

    J'ai actuellement un cas plus ou moins similaire : le Syndic n'a pas convoqué d'AG depuis plus de 2 ans, ce qui nous cause de gros problèmes pour le vote du budget.
    Je sais qu'il m'est possible de faire désigner un administrateur judiciaire, mais c'est une procédure particulièrement coûteuse comme vous aviez pu le faire remarquer.

    Pensez vous qu'une demande en référé dans le but que le juge enjoigne le Syndic de convoquer une AG, et ce sous astreinte de 100euro par jour, serait recevable ?
    Je ne trouve n'y d'information ni de jurisprudence à ce sujet.

    Qu'en pensez vous ?

    En vous remerciant d'avance pour l'aide que vous pourriez m'apporter.
    ce que j'en pense ? que ce n'est pas la procedure - la seule prevue par la loi de 65 est la saisine du president du TGI qui va nommer un admin provisoire.
    le conseil syndical est aussi en faute car une AG doit etre annuelle ... et le president du CS a le pouvoir de convoquer une AG si le syndic ne repond pas à sa mise en demeure ...

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