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Délai pour constater la nullité de plein droit du mandat du syndic

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior Avatar de HYACINTE
    Ancienneté
    janvier 2013
    Messages
    95
    Bonjour,

    Conformément à l'art. 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'absence d'ouverture par le syndic d'un compte bancaire séparé emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

    Ma question est la suivante :

    Quel est le délai de prescription pour faire constater la nullité de plein droit du mandat du syndic ?

    Celui de 10 ans prévu par l'alinéa 1 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1967 ou bien un autre ?

    Vous remerciant par avance

    Dernière modification par Modérateur 09 ; 08/11/2014 à 17h40. Motif: chgt ecriture pour plus de lisibilité

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    2 583
    Bonjour,

    Autant on peut comprendre que passés 3 mois, on intente une action en nullité de mandat, autant se poser la question jusqu'à 10 ans n'est pas très facile à trouver la justification.
    Dites nous un peu ce que vous recherchez avec ce souci de connaître le délai de prescription. ?..
    Souhaitez vous faire annuler autre chose que ce mandat ?...

  3. #3
    Membre Junior Avatar de HYACINTE
    Ancienneté
    janvier 2013
    Messages
    95
    Note de la moderation: le message plus haut ayant été supprimé, je supprime egalement dans la foulée la reponse.
    Merci d'echanger par MP (c'est fait pour cela). les messages sont sauvegardés pour les membres de la modération aux fins d'archive.

    ************************* *****************

    Note à Rambouillet:

    Autant on peut comprendre que passés 3 mois, on intente une action en nullité de mandat, autant se poser la question jusqu'à 10 ans n'est pas très facile à trouver la justification.
    Dites nous un peu ce que vous recherchez avec ce souci de connaître le délai de prescription. ?..

    Et à quel titre devrai-je vous vous fournir des justifications ?

    Souhaitez vous faire annuler autre chose que ce mandat ?...
    Mais que peut-on faire annuler d'autre ?????

    Je pose simplement une question d'ordre juridique qui appelle une réponse d'ordre juridique.

    Je me suis peut être pas sur le bon forum et peut-être devrai-je migrer vers le forum juridique ?
    Dernière modification par Modérateur 09 ; 08/11/2014 à 18h43. Motif: eh bien c'est la distribution gratuite aujourd'hui !

  4. #4
    Modérateur Communautaire Avatar de Modérateur 09
    Ancienneté
    août 2008
    Messages
    2 784
    Bonjour,

    Hyacinte, si vous posez une question juridique sur Net-Iris, attendez-vous à être questionné par les intervenants; si vous pensez que ces questions sont trop intrusives, je vous conseille d'aller consulter un avocat dans son cabinet


    Je me suis peut être pas sur le bon forum et peut-être devrai-je migrer vers le forum juridique ?
    par ailleurs, ce forum est un forum juridique, et je ne vois pas à quel autre forum juridique vous faites allusion ...

    je vous signale aussi notre plateforme juridique (vous vous adresserez a l'avocat que vous choisirez vous-même) sur ce lien : Net-iris : Trouver un cabinet juridique ou un avocat conseil pour défendre vos droits

    bonne continuation
    Vero1901, Emmanuel Wormser, Modérateur 01 et 3 autres ont trouvé ce message utile.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mai 2013
    Messages
    1 624
    Citation Envoyé par HYACINTE Voir le message
    Bonjour,

    Conformément à l'art. 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'absence d'ouverture par le syndic d'un compte bancaire séparé emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

    Bonsoir,

    Ma question est la suivante :

    Quel est le délai de prescription pour faire constater la nullité de plein droit du mandat du syndic ?

    Celui de 10 ans prévu par l'alinéa 1 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1967 ou bien un autre ?

    Vous remerciant par avance

    Très bonne question.

    Voici mon raisonnement:

    La Cour de Cassation il me semble -mais il faudrait vérifier - a ouvert cette constatation de la nullité de plein droit du fait du défaut de compté séparé qu'aux seuls copropriétaires.
    Par conséquent, le délai prévu pour les actions personnels des copropriétaires devrait être le seul applicable.

    Vous constaterez que ma réponse n'est pas "certaine", donc pourriez-vous revenir nous tenir informer si vous obtenez une réponse plus précise.

    Cordialement

    ---------- Message ajouté à 19h59 ---------- Précédent message à 19h36 ----------

    Citation Envoyé par HYACINTE Voir le message
    Note de la moderation: le message plus haut ayant été supprimé, je supprime egalement dans la foulée la reponse.
    Merci d'echanger par MP (c'est fait pour cela). les messages sont sauvegardés pour les membres de la modération aux fins d'archive.

    ************************* *****************

    Note à Rambouillet:


    Et à quel titre devrai-je vous vous fournir des justifications ?

    Mais que peut-on faire annuler d'autre ?????

    Je pose simplement une question d'ordre juridique qui appelle une réponse d'ordre juridique.

    Je me suis peut être pas sur le bon forum et peut-être devrai-je migrer vers le forum juridique ?
    Ce qu'on peut annuler d'autre...
    La constatation de la nullité du mandat de syndic n'a en fait qu'un seul but:
    Constater la nullité des convocations d'AG et donc les décisions qui y ont été prises.
    Puisque convoquées par un syndic sans mandat.
    C'est le but de la manœuvre.
    Dernière modification par phoenix3 ; 08/11/2014 à 19h38.
    Tout homme qui a du pouvoir est porté à en abuser; Pour qu’on ne puisse abuser du pouvoir, il faut [...], que le pouvoir arrête le pouvoir» (Montesquieu).

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    2 583
    Phoenix, c'est bien à cela que je pensais.... car faire annuler les mandats passées pour faire annuler les mandats, cela n'a pas d’intérêt.

    Maintenant vouloir faire annuler tous les mandats, dans le but de faire annuler TOUTES les décisions des AG passées, d'abord il faut que le juge le décide et c'est de moins en moins vrai ; et si le juge le décide, c'est mettre le "bazar" dans le syndicat, car il faudra rendre de l'argent peut-être à des copros qui ont vendu ou ne pas en demander aux copros présents, etc....

    Mais la Loi est là et c'est possible....

    Article 42
    Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
    Il faudra, bien sur, apporter la preuve d'un préjudice personnel suite au fait d'un compte non séparé....

  7. #7
    Membre Junior Avatar de HYACINTE
    Ancienneté
    janvier 2013
    Messages
    95
    NET-IRIS par ailleurs, ce forum est un forum juridique, et je ne vois pas à quel autre forum juridique vous faites allusion ...
    Je pensai au forum "le monde de la justice".

    PHOENIX 3 - Ce qu'on peut annuler d'autre... La constatation de la nullité du mandat de syndic n'a en fait qu'un seul but: Constater la nullité des convocations d'AG et donc les décisions qui y ont été prises. Puisque convoquées par un syndic sans mandat. C'est le but de la manœuvre.

    RAMBOUILLET Phoenix, c'est bien à cela que je pensais.... car faire annuler les mandats passées pour faire annuler les mandats, cela n'a pas d’intérêt. Maintenant vouloir faire annuler tous les mandats, dans le but de faire annuler TOUTES les décisions des AG passées, d'abord il faut que le juge le décide et c'est de moins en moins vrai ; et si le juge le décide, c'est mettre le "bazar" dans le syndicat, car il faudra rendre de l'argent peut-être à des copros qui ont vendu ou ne pas en demander aux copros présents, etc.... Mais la Loi est là et c'est possible....
    Désolé, mais vous êtes tous les deux dans l'erreur en confondant des motivations et en mélangeant deux procédures totalement différentes.

    La nullité de plein doit du mandat du syndic, qui relève de l'application de l'art. 18 de la loi du 10 juillet 1965, doit être constater par le Pdt du TGI statuant par ordonnance sur requête non contradictoire. Ce qui exclue donc toute possibilité par celui-ci de prononcer l'annulation des assemblées générales convoquées par le syndic, procédure qui relève exclusivement du juge du fond.

    Dans ce cas donc, seul le syndic est sanctionné, et le constat de la nullité de son mandat impliquera qu'il sera tenu de restituer au SDC, qui n'est responsable de rien, la totalité des honoraires qu'il aura perçu depuis la date de la nullité retenue par le juge mais aussi sa prise en charge des honoraires de l'administrateur provisoire (jurisprudence abondante sur ce sujet).

    Dans le cas ou la nullité de plein droit du mandat est demandée dans une même procédure avec l'annulation d'une (ou des) assemblée(s) générale(s), il s'agira alors d'une procédure contradictoire engagée contre le syndic mais aussi contre le SDC, sur la base d'une assignation commune auprès du juge du TGI statuant au fond sur la base de l'art. 42, al.2, de la loi du 10 juillet 1965, mais à la condition expresse que ces assignations aient été délivrées, pour chacune des assemblées attaquées, dans le délai maximum des 2 mois suivant la notification du PV.

    Dans ce cas seulement, le constat de la nullité de plein droit du mandat entraînera également l'annulation de toutes les assemblées assignées, le syndic sera condamné aux mêmes sanctions que celles susmentionnées, mais le SDC sera aussi pénalisé par le fait de l'annulation de toutes les assemblées avec tous les bouleversements qui en découleront et il lui faudra alors intenter une procédure à l'encontre du syndic pour engager sa responsabilité et le faire condamner à des dommages et intérêts.

    Il en résulte que si l'on veut se débarrasser (et punir) d'un syndic qui a délibérément abusé de la confiance des copropriétaires, en leur mentant sur la réalité du compte bancaire séparé, mais ainsi que de sa banque qui l'a soutenue dans cette irrégularité (le banquier étant en effet tenu de connaître la loi et d'exiger le PV d'AG ayant donné une dispense de non ouverture de compte séparé) sans pénaliser le SDC, il est donc possible et judicieux de ne demander que la constatation de la nullité de plein droit du syndic (avec évidemment la désignation d'un administrateur provisoire sur la base de l'art. 47 du décret du 17 mars 1967)

    D'où ma question sur le délai de prescription pour le motif suivant :

    Ma sœur est copropriétaire (néophyte) dans une résidence de 160 lots située dans une petite ville balnéaire du Var dont 60% des copropriétaires sont des bailleurs (ceci n'excusant pas mais pouvant expliquer cela).

    Le syndic est en place depuis 2006 (agence d'une grande enseigne nationale) et la gestion a été assurée par compte bancaire individualisé jusqu'à l'AG de mai 2008 au cour de laquelle il a été décidée de mettre fin à la dispense et de passer au compte bancaire séparé et depuis, la question de la dispense ne s'est plus jamais posée.

    Il s'avère que ma sœur a en main la preuve irréfutable que le syndic n'a jamais ouvert ce compte séparé depuis cette AG de 2008 (un chèque sur le compte individualisé que le syndic lui avait adressé en 2007 et dont l'intitulé et le n° de compte sont strictement les mêmes que celui sur lequel elle paie ses appels de fond).

    Elle a la ferme intention de demander au Pdt du TGI de constater la nullité de plein droit du mandat du syndic depuis l'AG de mai 2008, soit donc sur 6 ans en arrière.

    Donc merci d'avance pour vos réponses.: D
    Dernière modification par HYACINTE ; 09/11/2014 à 17h49. Motif: mise en page

  8. #8
    Membre Junior Avatar de HYACINTE
    Ancienneté
    janvier 2013
    Messages
    95
    Je suis désolé pour la mise en page mais je ne suis pas arrivé à valider la modification

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Aie Mac
    Ancienneté
    novembre 2007
    Localisation
    lyon
    Messages
    7 123
    Citation Envoyé par HYACINTE Voir le message
    Il s'avère que ma sœur a en main la preuve irréfutable que le syndic n'a jamais ouvert ce compte séparé
    c'est l'histoire d'un syndic culotté qui s'amuse à faire le zouave…
    les juristes, c'est comme les critiques littéraires: ils parlent beaucoup de textes dont ils n'ont pas écrit une ligne.

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    décembre 2013
    Messages
    6 458
    Citation Envoyé par HYACINTE Voir le message
    Dans ce cas donc, seul le syndic est sanctionné, et le constat de la nullité de son mandat impliquera qu'il sera tenu de restituer au SDC, qui n'est responsable de rien, la totalité des honoraires qu'il aura perçu depuis la date de la nullité retenue par le juge mais aussi sa prise en charge des honoraires de l'administrateur provisoire (jurisprudence abondante sur ce sujet).
    Pour le remboursement des honoraires, c'est de la jurisprudence de cassation ou de première instance? J'ai trouvé un jugement de première instance le confirmant, pour une assignation quelques mois après le début du mandat, mais pas pour des mandats reconduits.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mai 2013
    Messages
    1 624
    @HYACINTE
    Si vous le dîtes.

    D'où la pertinence des questions qui vous ont été posées plus haut auxquelles vous n'avez pas voulu répondre.

    Les répondants ne peuvent pas présumer et savoir ce qui vous arrive.

    Des fois je me demande pourquoi des gens viennent sur un forum juridique demander des conseils juridiques, s'ils savent bien mieux que les répondants la réponse à leur question.

    Je vois que j'ai encore des choses à apprendre, et j'en retourne faire mon boulot...
    de syndic! (Mais bon faut me pardonner, je débute juste)


    Ps: En revanche, je trouve toujours votre question pertinente.
    Dernière modification par phoenix3 ; 10/11/2014 à 10h20.
    Tout homme qui a du pouvoir est porté à en abuser; Pour qu’on ne puisse abuser du pouvoir, il faut [...], que le pouvoir arrête le pouvoir» (Montesquieu).

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mai 2013
    Messages
    1 624
    Re,

    Et sinon vu le but poursuivi de l'action.
    A défaut de texte spécifique prévoyant un délai de prescription plus court, on retombe sur le Droit commun des Mandats.

    Cdt

    Sous toutes réserves.
    Tout homme qui a du pouvoir est porté à en abuser; Pour qu’on ne puisse abuser du pouvoir, il faut [...], que le pouvoir arrête le pouvoir» (Montesquieu).

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