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[Colocation] Quel bail pour une colocation ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2010
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    Bonjour,

    Actuellement propriétaire d'un appartement, je souhaite le mettre à louer pour une colocation. Cependant, j'aimerais fixer le prix du loyer à 250 € par colocataire soit 1000 € pour 4 colocataires. Le souci étant que je ne veux pas que le loyer soit de 333 € par colocataire lorsqu'il n'y a que 3 personnes (le temps qu'ils trouvent un remplaçant).

    Existe-t-il un bail me permettant de faire cela ?

    Comment cela se passe pour les quittances : une par personne ? Une pour tous ?
    Et pour la caution solidaire ?

    Bref, il s'agit du premier bien que je mets en location et je n'y connais pas grand chose.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
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    4 874
    Concernant la quittance il faut voir, une seule quittance si le bailleur a retenu le principe d’indivisibilité, sinon à mon sens voyez avec les colocataires ce qui les arrange le mieux car souvent des étudiants ont l'APL... du coup quittance pour chacun avec leur quote part....

    Pour le reste Visitez ce lien...
    www.appartager.com/rc/baux-de-colocation

    Ce que dit l'ANIL :
    Colocation avec un contrat unique

    Chacun des colocataires signe le même bail qui est commun à tous. Chacun doit comme le bailleur en conserver un exemplaire.
    Le bail doit être conforme au régime juridique auquel est soumis le cas échéant le logement, notamment : loi du 6 juillet 1989 pour une résidence principale louée vide, code de la construction et de l’habitation (articles L 632-1 et suivants) pour une résidence principale louée meublée, réglementation HLM pour un logement HLM.
    Chacun des colocataires a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.
    Paiement du loyer et des charges

    En pratique chaque locataire paie une quote-part du loyer et des charges au bailleur à l’échéance convenue (exemple un tiers du loyer et des charges s’il y trois colocataires), mais il faut savoir que chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives). Le choix des colocataires avec lesquels on s’engage est donc essentiel. Si un colocataire est contraint de payer plus que la quote part de loyer lui incombant, il pourra se retourner contre son ou ses colocataires et les poursuivre le cas échéant en justice pour obtenir le remboursement des sommes excédant sa part.
    Il est par ailleurs essentiel de vérifier le contenu du contrat : la présence d’une clause de solidarité dans le bail a des conséquences importantes sur les obligations des uns et des autres, y compris de celui qui a donné son congé et quitté les lieux. La clause de solidarité est une mention dans le bail qui ne comporte pas obligatoirement le mot " solidarité " mais qui exprime clairement que chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité de toute somme due au propriétaire (loyer, charges, réparations locatives) jusqu'à l'expiration du bail en cours.

    Caution

    Le bailleur peut dans certains cas demander le cautionnement d’un tiers qui se portera garant du paiement des sommes dues par le colocataire en cas de défaillance de celui-ci.
    Il peut être demandé une caution par colocataire. Si le cautionnement prévoit une solidarité entre les cautions, la caution solidaire de chaque colocataire pourra être tenue au paiement de l’intégralité du loyer, sauf clause contraire, jusqu’à la fin du bail en cours. Il appartiendra ensuite à cette caution de demander aux autres colocataires le remboursement des sommes versées, à proportion de leur quote-part de loyer.
    Sauf clause contraire, la caution est généralement engagée pour la totalité du loyer et l’ensemble des colocataires : en cas de départ de l’un des colocataires, la ou les personnes qui se portent caution restent alors tenue au paiement des loyers par les colocataires restant, jusqu’à l’expiration du bail en cours. Il est donc particulièrement important pour les personnes qui se portent caution de bien mesurer leur engagement et d’inclure dans l’acte de caution, sous réserve de l’acceptation du bailleur, une clause limitant la portée de leur engagement.

    Dépôt de garantie

    Il est versé à l’entrée dans les lieux et n’est restitué, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, qu’à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires dans les délais fixés par la loi ou le contrat.
    Congé et notifications faites par le bailleur

    En cas de solidarité, le congé adressé par le bailleur à un seul locataire vaut pour les autres. En l’absence de clause de solidarité, le bailleur doit en principe adresser, à chaque colocataire en nom propre, certaines notifications : la proposition de renouvellement de bail, le congé.

    Congé donné par les locataires

    Différentes hypothèses peuvent se présenter : soit tous les colocataires donnent congé pour la même date au bailleur, soit un ou plusieurs colocataires souhaitent quitter le logement à des moments différents alors que d’autres souhaitent poursuivre la location.
    Tous les colocataires souhaitent mettre fin au bail en même temps

    Chacun donne congé au bailleur dans les mêmes conditions que tout locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, soit en lui adressant chacun un congé, soit en lui adressant un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie est versé par le bailleur (ou le professionnel mandaté pour gérer son logement) indifféremment à l'un d’entre eux, sauf mention particulière au bail.

    Un colocataire souhaite quitter le logement

    Le locataire qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur (par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant le préavis) ; à défaut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.
    Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.

    Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Si un nouveau colocataire lui est substitué, ce qui ne peut se faire qu’avec l’accord du bailleur, un avenant au bail est cependant indispensable. Le bailleur ne peut pas en revanche imposer dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.
    Le locataire qui quitte les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose en effet la remise des clés au bailleur et donc le départ du denier des colocataires, évènement qui peut se produire bien plus tard, notamment lorsqu’un nouveau colocataire se substitue avec l’accord du bailleur au locataire sortant. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie.


    Le paiement du loyer après le congé donné par un locataire :
    • Si le bail contenait une clause de solidarité : le colocataire qui a quitté le logement reste, jusqu'à l'expiration du bail en cours, solidaire du paiement du loyer et de toute autre somme qui pourrait être due au bailleur, ceci même postérieurement au congé qu’il a pris la précaution d'adresser au bailleur. Sauf si le bailleur accepte un avenant au bail dénonçant la clause de solidarité pour le locataire sortant, celui-ci peut donc être recherché pour le paiement du loyer et des charges jusqu’à la date d’expiration du bail. En revanche la solidarité ne s’étend pas au bail renouvelé.Le locataire qui a quitté le logement peut engager une action contre le ou les colocataires restés dans le logement pour obtenir le remboursement des sommes qu'il a dû régler à leur place.
    • En l’absence de clause de solidarité : à l’expiration du préavis de son congé, le locataire sortant est libéré du paiement des loyers et charges, ou dès que le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
    Assurance

    Comme tout locataire, les colocataires doivent souscrire un contrat d’assurance multirisque habitation-responsabilité civile. Ils peuvent souscrire un contrat auprès du même assureur et au nom de tous les colocataires.
    Dernière modification par Sudmanche ; 28/10/2013 à 13h48.
    coccinelle6416 a trouvé ce message utile.
    "Partager sa connaissance avec autrui,
    c'est aussi aider un inconnu dans le souci."

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2010
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    Le paiement du loyer après le congé donné par un locataire :
    • Si le bail contenait une clause de solidarité : le colocataire qui a quitté le logement reste, jusqu'à l'expiration du bail en cours, solidaire du paiement du loyer et de toute autre somme qui pourrait être due au bailleur, ceci même postérieurement au congé qu’il a pris la précaution d'adresser au bailleur. Sauf si le bailleur accepte un avenant au bail dénonçant la clause de solidarité pour le locataire sortant, celui-ci peut donc être recherché pour le paiement du loyer et des charges jusqu’à la date d’expiration du bail. En revanche la solidarité ne s’étend pas au bail renouvelé.Le locataire qui a quitté le logement peut engager une action contre le ou les colocataires restés dans le logement pour obtenir le remboursement des sommes qu'il a dû régler à leur place.
    • En l’absence de clause de solidarité : à l’expiration du préavis de son congé, le locataire sortant est libéré du paiement des loyers et charges, ou dès que le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
    Ce n'est pas ce que je veux. En fait, j'aimerais que, si un colocataire décide de partir, celui arrête de payer son loyer mais que les trois autres continuent à payer la même somme.
    Par conséquent, quand il y a quatre colocataires, le loyer est de 1000 euros et lorsqu'un colocataire s'en va, le loyer devient 750 euros.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Bonjour
    Il faut dans ce cas faire 4 baux de chambres avec parties communes
    Chacun a son garant dans ce cas et paye 250 e
    C'est bien un appartement meublé avec forfait de charges ?
    Car en vide se pose le problème des charges et abonnements puisqu'il est interdit de revendre de l'énergie
    Du coup cela devient plus compliqué car il faut faire des provisions de charges pour les Charges de copropriété et ensuite eux, pour les abonnements, la TH ils ont intérêt à s'entendre et dans ce cas c'est un bail pour 4 !
    Dernière modification par Marieke ; 28/10/2013 à 14h59.
    Golfy et coccinelle6416 ont trouvé ce message utile.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2010
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    Il s'agit d'un appartement meublé. Pour les charges, elles sont inclues dans les 250 € donc sur le papier, c'est loyer = 250 € TCC (dont gaz et électricité) et pas de charges à côté.
    Tu entends quoi par la TH ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Citation Envoyé par Pico51 Voir le message
    Il s'agit d'un appartement meublé. Pour les charges, elles sont inclues dans les 250 € donc sur le papier, c'est loyer = 250 € TCC (dont gaz et électricité) et pas de charges à côté.
    Ok c'est bon donc chacun un bail et un ou 2 garants pour sa chambre
    Pas de clause de solidarité

    Citation Envoyé par Pico51 Voir le message
    Tu entends quoi par la TH ?
    Taxe d'habitation
    Vous devrez alors déclarer à votre CDI que vous louez 4 chambres meublées qu'ils établissent au nom de chaque colocataire présent au 1 janvier

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2010
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    Il faut dans ce cas faire 4 baux de chambres avec parties communes
    Je ne trouve pas de "bail de chambre avec parties communes". Est-ce qu'un bail de la sorte peut le faire : http://www.inter-logement.net/pdf/bail_meuble.pdf ?
    Aussi, je crois savoir que la surface minimum pour une location est de 9m² pour une personne. Dans le cas où il s'agit de chambre avec parties communes, comment cela se passe ? On ne prend en compte que la surface de la chambre ? Les parties communes ? Le ration entre la surface et le nombre de personnes ?

    Vous devrez alors déclarer à votre CDI que vous louez 4 chambres meublées qu'ils établissent au nom de chaque colocataire présent au 1 janvier
    Si je comprends bien, cette déclaration à mon centre d'impôt fera en sorte que la taxe d'habitation sera envoyée aux locataires et non à moi. Mais est-ce que la taxe sera divisée par 4 ou alors, le calcul est différent ?
    coccinelle6416 a trouvé ce message utile.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    bonsoir

    la surface de 9 m2 ne s#appliquera pas ici pouisqu'il s'agit dela piece principale. ils auront une chambre (surement plus de 9 m²) mais aussi accès a des pieces plus grandes (living, cuisine ...) - pas de probleme donc de ce coté là. pour le bail, indiquez la superficie de la chambre (partie privée) + les autres pieces auxquelles il aura accès.

    pour la TH, voyez le mode de calcul avec le CDI directement. mais oui chacun devrait recevoir sa TH perso.

    pour le bail, pas le temps de l'examiner. il doit correspondre en meublé a la loi de janvier 2005 ; http://forum-juridique.net-iris.fr/v...ndemnites.html

    sinon net iris vend des packages preparés par avocat : Contrat de bail et contrat de location | Modèles Contrat Expert

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Citation Envoyé par Pico51 Voir le message
    Si je comprends bien, cette déclaration à mon centre d'impôt fera en sorte que la taxe d'habitation sera envoyée aux locataires et non à moi. Mais est-ce que la taxe sera divisée par 4 ou alors, le calcul est différent ?
    Non calcul différent suivant les revenus de chacun et la surface de la chambre occupée et ils doivent tenir compte aussi des parties communes suivant un barème

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2010
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    20
    la surface de 9 m2 ne s'appliquera pas ici pouisqu'il s'agit dela piece principale. ils auront une chambre (surement plus de 9 m²) mais aussi accès a des pieces plus grandes (living, cuisine ...) - pas de probleme donc de ce coté là. pour le bail, indiquez la superficie de la chambre (partie privée) + les autres pieces auxquelles il aura accès.
    Les chambres font entre 7 et 10 m² en fait. C'est pour cela que j'avais des doutes mais si les parties communes entre en compte aussi, alors, ce n'est pas un problème.

    Sinon, encore une petite question : comment se passe l'état des lieux ? Est-ce que l'on ne fait que la chambre ? Ou les parties communes entre en compte dans l'état des lieux ?

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 671
    Citation Envoyé par Pico51 Voir le message
    Les chambres font entre 7 et 10 m² en fait. C'est pour cela que j'avais des doutes mais si les parties communes entre en compte aussi, alors, ce n'est pas un problème.
    Je pense quand même qu'il pourrait y avoir un souci pour la ou les chambres faisant moins de 9 m2 !
    C'est vraiment exigu au dessous !


    Citation Envoyé par Pico51 Voir le message
    Sinon, encore une petite question : comment se passe l'état des lieux ? Est-ce que l'on ne fait que la chambre ? Ou les parties communes entre en compte dans l'état des lieux ?
    Chaque locataire est responsable de sa chambre privée
    Ensuite il faut faire un EDL des parties communes mais cela pose problème pour restituer le DG du dernier partant si mouvements s'il est tenu pour responsable des dégradations des parties communes donc il serait bon de vérifier de temps en temps l'état de ces dernières

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    marieke , meme si exigu, ils ont accès a d'autre pieces ...

    pour l'EDL des pieces communes: faire un EDL avec la signature de tous les occupants (alors que leur EDL de chambre ne concerne que le locataire de la chambre); meme si il y a des mouvements au cours des années, c'est le dernier qui prend les degats a sa charge ... too bad mais c'est comme ca.
    solution eventuelle: imaginons que le locataire de la chambre A parte avant les 3 autres : vous faites un EDL de sortie de la chambre concernée + attestation (signée par tous) qu'il n'y a pas de degats occasionnés dans les parties "communes" ... s'il y en a, alors vous en serez avisé et vous faites alors un devis de reparation (ou la reparation) en facturant 1/4 au sortant.
    ca vosu permettra alors d suivre un peu ce qui s'est passé comme dégats, et les autres ne pourront pas reclamer apres coup puisqu'ils auront signé cette partie le jour de la sortie de A.

    bref vous comprenez que c'est plus compliqué comme gestion et que vous devez vous impliquer plus que si vous louiez la maison en totalité a 4 locataires.

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