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locataires qui souhaitent faire constater à tort une insalubrité

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2013
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    14
    Bonjour


    Nous sommes actuellement en litige avec des locataires ( couple avec 6 enfants) qui ne paient plus leurs loyers depuis 8 mois. Il ont tout d'abord invoqué que l'agence qui gère cette location ne leur avait pas remis l'état des lieux établi contradictoirement ( portant bien signé par eux) , ni même le DPE et le double du cautionnement.
    L'agence affirme que ces personnes sont de mauvaise foi. (l’état des lieux est bien paraphé et signé par eux)

    D'autre part ils invoquent également le fait que la cuve a fioul et la chaudière seraient en mauvais état, qu'il est anormal qu'ils consomment 500 litres de fioul pour chauffer une maison de 170 m2 ( construction année 70). un artisan est passé ( attestation à l'appui) et estime que la cuve et la chaudière fonctionnent parfaitement. Nous avons tout de même établi un devis afin de changer cette cuve, la locataire n'a pas donné aucune suite.

    Suite au commandement de payer, ces locataires ont proposé à l'huissier de le payer en plusieurs fois, proposition refusée car cet arrangement n'est pas conforme au terme du contrat de location . De plus aucun juge ne leur a permit de consigner les loyers ( preuve d’ailleurs qu'ils ne les consignent pas puisqu'ils souhaitent un paiement en plusieurs fois).

    Suite à la réception de l'assignation en référé, ils ont décidé de faire un constat d'insalubrité ( soit 12 mois après leur installation et 2 mois avant l'assignation) . Ils affirment que la maison est en train de moisir, or ce qu'ils relatent n'est pas conforme à l’état des lieux dressé contradictoirement, si des traces de moisissures apparaissent c'est parce qu'ils ne chauffent pas ou pas correctement ( poêle à pétrole ?) et laissent eux même pourrir la maison. Nous leur avons demandé de fixer un RDV de leur convenance avec un huissier afin qu'il constate également l’état des lieux, mais nous sommes conscient qu'ils peuvent refuser cette visite, et nous craignons qu'ils parviennent à leur fin, ignorant si la DASS fera elle même une expertise pour connaître l'origine exacte des moisissures apparues depuis leurs installation.


    Pouvons nous porter plainte pour dégradation de bien ? Quels peuvent être nos recours pour nous contrer ces fausses accusations???

    Cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    41 036
    Bonjour
    Pourquoi avoir refusé un échéancier pour les retards ?
    C'était déjà mieux que rien
    Le FSL a été saisi ?

    Article 24Loi du 6 juillet 1989

    Modifié par LOI n°2010-1609 du 22 décembre 2010 - art. 4

    Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

    A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

    Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

    Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

    Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

    Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

    Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire.A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

    Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.


    Vous ne touchez pas les AL de la CAF ?
    Elles sont suspendues ?

    Soit vous entamez une procédure d'expulsion avec 6 enfants je crains fort que cela n'aboutisse pas
    Avez vous vous même contacté les services d'Hygiène de la Mairie ou l'ARS pour prendre les devants avant en effet que la maison se dégrade de trop et prouver votre bonne foi ?
    Portail des Agences Régionales de Santé
    La maison est -elle bien ventilée (grilles ou VMC ?), le ravalement et la toiture en bon état , pas de fissures , etc ....cela a été vérifié ? )

    Il me semble que vu la taille de la maison c'est beaucoup plus que cela de fuel donc ce sera facile à prouver


    Quand finit le bail ?
    Il faudrait leur donner un congé pour motif sérieux et légitime (non paiement des loyers ) plus de 6 mois avant la fin par Huissier c'est la procédure la plus rapide et simple
    Dernière modification par Marieke ; 13/09/2013 à 14h04.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2013
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    14
    L’Huissier a refusé car il s’agissait d’un paiement en plusieurs fois et différé cad règlements après l’expiration des délais du commandement de payer.
    Non le FSL ( ??) n’a pas été saisi. Est-ce au bailleur de faire la demande ?
    D’après l’huissier le couple, ne perçoit pas d’allocation logement (malgré le nombre important d’enfant), et d’après l’agence qui gère cette maison le couple est aisé financièrement.
    Non, nous n’avons pas contacté les services d’hygiène car nous ne savons pas comment réagir face à tant de mauvaise foi, le dialogue est rompu et nous ne pouvons pas constater l’état des lieux, raison pour laquelle nous leur avons rappelé que chaudière et cuve à fioul sont régulièrement entretenus et, que malgré des attestations de bon état nous étions prêt à changer la cuve (puisqu’elle insistait sur ce point ) mais que du fait que la famille n’avait pas donné suite , nous n’avions pu la changer et nous lui avons demander qu’elle fixe un RDV avec l’huissier de justice .
    La maison est en bon état, notre fils habite au 1er étage de cette même bâtisse qui ne présente pas la moindre trace de moisissure ni de dégât naturel apparent.
    Lors de l’état de lieux la VMC ne présentait aucun défaut.
    Elle dit consommer 500 litres de fioul par mois.
    Le bail n’a malheureusement qu’un an, mais notre objectif à présent est de récupérer au plus vite cette maison, car nous craignons l’état dans lequel nous allons la récupérer.
    Mais le souci majeur est son intention de la faire déclarer insalubre, les inspecteurs ne sont certainement pas des experts tout comme l’huissier d’ailleurs. Et leur objectif est sans nul doute de trouver des arguments pour l’audience qui aura lieu prochainement devant le juge des référés.

    Leur mauvaise foi est manifeste, mais que faire contre un éventuel arrêté d’insalubrité abusif ???
    Faut-il demander à ce qu’ils contrôlent le 1er étage qui est lui en parfait état ?
    Il reste l’espoir que les inspecteurs ne soient pas dupes, mais en attendant c’est l’angoisse.
    Dernière modification par framarelibo ; 13/09/2013 à 23h35.

  4. #4
    Pilier Cadet
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    mars 2012
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    698
    Citation Envoyé par framarelibo Voir le message
    [...]
    D'autre part ils invoquent également le fait que la cuve a fioul et la chaudière seraient en mauvais état, qu'il est anormal qu'ils consomment 500 litres de fioul pour chauffer une maison de 170 m2 ( construction année 70). un artisan est passé ( attestation à l'appui) et estime que la cuve et la chaudière fonctionnent parfaitement. Nous avons tout de même établi un devis afin de changer cette cuve, la locataire n'a pas donné aucune suite.
    [...]
    c'est 500 ou 5000 ?
    Ils ont les 170m2 en totalité (puisque votre fils habite à l'étage) ?

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    34 406
    Avez vous eu vos echanges precedents par courrier ?
    Je parle des preuves de vos demandes ?
    Quid des rappels pour les impayes ?
    Il faut que vous vous constituez un solide Dossier.
    Au besoin faites appel a un avocat.

  6. #6
    Membre Benjamin
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    août 2013
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    14
    Oui il y a eu divers échanges avec l’agence (lettre de rappel, devis, attestations, mails….), puisque c’est elle qui gère…. nous avons également des attestations de l’entretien régulier des cuves et chaudière et de leur bon état de marche.
    Leurs intentions est clairement de ne pas payer puisque dès le départ ils ont invoqué tout et n’importe quoi : état des lieux et autres documents non remis, alors que les documents sont bien parafés et signés par eux. Lorsque l’artisan a établi un devis, ils n’ont pas donné suite pour l’installation…. Et aujourd’hui d’après eux la situation empire (moisissure, souci de chauffage…)
    Nous avons effectivement pris un avocat qui je l’espère pourra prouver leur mauvaise foi.
    Mais c’est cet éventuel arrêté d’insalubrité qui nous refroidit car je crains que les inspecteurs ne cherchent pas à savoir ni pourquoi ni comment…
    Il nous reste la solution de l’huissier (à leur bon vouloir) mais qui lui aussi ne fera que constater, et évidement d’un expert, mais idem à leur bon vouloir, car ils peuvent refuser de les recevoir……
    Nous espérons pouvoir rétorquer en les assignant pour dégradation de bien, mais j’ignore quels sont les recours qui s’offrent à nous si l’insalubrité est prononcée.
    Il y a vraiment toutes sortes de locataires tordus, mais alors ceux-là c’est vraiment le pompon !

    PS: oui c'est bien 500 litres de fioul par mois pour 170 M2 rien que pour eux , et concernant un hivers très rigoureux. LA chaudière a moins de 5 ans et la cuve a fioul ne présente pas de fuite comme ils l'affirment, ils prétextent que "LEUR artisan" ne serait pas du même avis que celui qui est chargé de son entretien depuis plusieurs années. (j'ignore si celui ci leur a fournit ou non une attestation, mais le NOTRE oui) , et de plus ils souhaitent que ce soit LEUR artisan qui change le matériel... raison essentielle du blocage de la situation.
    Dernière modification par framarelibo ; 14/09/2013 à 01h16.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    41 036
    Bonjour

    Pas d'AL avec 6 enfants ???
    Alors il faut qu'ils aient des revenus conséquents !
    Alors s'ils ont une situation aisée pourquoi votre Avocat ne fait pas une demande de saisie sur salaire ou sur compte bancaire ??

    500l/mois de fuel en effet il y a un souci !
    Ils vous ont montré les factures ?
    Une cuve qui fuit cela se voit !
    Par contre une vieille chaudière qui marche mal et se goinfre c'est possible mais là vous dites 5 ans c'est incohérent !
    Pourquoi ne pas prendre RV avec un chauffagiste autre et un Expert en humidité ??
    Là au moins ce sera fait et prouvera votre volonté de résoudre le problème
    Comment est chauffé votre fils ?
    Dernière modification par Marieke ; 14/09/2013 à 15h49.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2012
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    1 416
    Faites venir 2-3 artisans différents pour évaluer la situation.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
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    3 989
    Bonjour,

    Les locataires ont signé l'EDL d'entrée mais ils demandent que la copie leur soit remise,ce qui est normal.Si cela a déjà été fait(vous ne semblez pas l'avoir précisé)rien n'empêche que l'agence renouvelle l'opération...]

    ---------- Message ajouté à 06h58 ---------- Précédent message à 06h54 ----------

    je rectifie.
    les locataires doivent avoir non pas une copie mais un original

    Excuses !

  10. #10
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    mars 2012
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    698
    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Bonjour

    Pas d'AL avec 6 enfants ???
    Alors il faut qu'ils aient des revenus conséquents !
    Alors s'ils ont une situation aisée pourquoi votre Avocat ne fait pas une demande de saisie sur salaire ou sur compte bancaire ??

    500l/mois de fuel en effet il y a un souci !
    Ils vous ont montré les factures ?
    Une cuve qui fuit cela se voit !
    Par contre une vieille chaudière qui marche mal et se goinfre c'est possible mais là vous dites 5 ans c'est incohérent !
    Pourquoi ne pas prendre RV avec un chauffagiste autre et un Expert en humidité ??
    Là au moins ce sera fait et prouvera votre volonté de résoudre le problème
    Comment est chauffé votre fils ?
    Il semble (sur internet du moins) que beaucoup de gens soient dans ce cas, avec des conso de 500l/mois sur l'hiver. (surfaces supérieures 100m2, maisons anciennes et pas isolées, malgré des chaudières pas trop antiques).
    La maison date des années 70, donc n'a peut être pas d'isolation (réglementation thermique dès 1975...) sauf si une rénovation a été faite (fenêtres, portes, toiture, murs...). Ils sont nombreux les maisons/appartements en location avec encore du simple vitrage et des factures de chauffage littéralement astronomiques. Maintenant que l'énergie devient très chère, les gens râlent plus, chauffent moins et n'aèrent pas comme il faut (ou coupent les vmc).

    Le diagnostic qui a été fourni à l'entrée dans les lieux (normalement...) aurait du mettre la puce à l'oreille des locataires. (On ne les a pas toujours, et les EDL sont aussi des photocopies remises par courrier après l'entrée dans les lieux : beaucoup d'agences ne font pas leur travail correctement)

    Il faut essayer de faire intervenir un chauffagiste qui donnera un avis éclairé sur la situation.
    Et faire cette proposition par lettre recommandée, pour montrer la bonne volonté et le soucis que le propriétaire a de remplir ses obligations.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2012
    Messages
    1 416
    L'EDL ne nécessite pas une double exemplaire pour être valable puisque ce n'est pas une convention SSP, et donc ne dépend pas de l'article 1325 du cc.

    Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 25 février 2004, 02-16.708, Inédit
    Vu l'article 1325 du Code civil ;

    Attendu que les actes sous seing privé qui contiennent les conventions synallagmatiques ne sont valables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct ;

    Attendu que pour rejeter la demande en paiement du coût des réparations locatives dirigées contre les époux Y..., le jugement retient que puisqu'il est reconnu par les parties qu'un seul exemplaire de l'état des lieux de sortie a été rédigé, ledit état des lieux de sortie perd sa force probante mais peut servir de commencement de preuve par écrit et être corroboré par d'autres éléments de preuve pour retrouver sa force probante, qu'en l'espèce les époux X... n'apportent aucun élément de preuve supplémentaire ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'un état des lieux établi contradictoirement par le bailleur et le preneur se borne à constater une situation de fait, le tribunal a violé le texte susvisé ;
    Dernière modification par Almas ; 15/09/2013 à 16h15.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    34 406
    mais ils doivent au moins avoir copie de cet EDL et cela ne semble pas être le cas .... leur demande est donc justifiée s'ils ne l'ont pas recu.

    il faudrait que framarelibo confirme ce point qui semble etre important dans les relations bailleurs/locataires.

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