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Deuxième échec de vente pour refus de prêt à l’acheteur de mon acheteur. Demande de conseils.

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2012
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    Bonjour,
    Je suis dans une situation qui requiert une aide de votre part.
    J’ai signé un compromis d’achat pour une maison avec signature fin juin 2012.
    Le lendemain, j’ai trouvé un couple d’acquéreur (Mr et Mme A) pour la maison dont j’étais propriétaire avec signature de la vente envisagée mi-juillet 2012.
    J’ai donc pris un prêt relais qui ne devait durer qu’une quinzaine de jours.
    Mr et Mme A ont trouvé un acquéreur (Mr et Mme B) pour leur propre maison et devaient signer début juillet.
    Je signe comme prévu fin juin l’achat de ma nouvelle maison et m’y installe.
    Début juillet, Mr et Mme A me contactent me disant que Mr et Mme B ne se sont pas présentés à la signature. Après que leur notaire se soit enfin renseigné sur leur capacité d’achat, ces acquéreurs ne peuvent acheter leur maison et Mr et Mme A ne peuvent donc pas signer pour la notre.
    Nous nous voyons chez mon notaire. Mr et Mme A doivent voir leur banquier le lendemain mais sont très optimistes sur la possibilité de modifier leur prêt.
    Nous faisons un avenant indiquant que je leur donne un mois pour régler ce problème, et qu’ils me devront une pénalité de 30 euros / jour de retard à la signature correspondant au coût de mon prêt relais qui se prolonge.
    Au bout d’un mois, aucune banque n’a accepté de modifier leur prêt. Cependant ils ont trouvé de nouveaux acquéreurs pour leur maison (Mr et Mme C). Ils ne sont pas en mesure de continuer à payer l’indemnité que je leur avais réclamée mais me paient le jour-même les 2000 euros correspondant au premier mois.
    Mr et Mme A semblent subir comme moi cette infortune. Je les pense de bonne foi.

    J’accepte donc d’attendre 2 mois de plus, sans indemnité, la vente devant se faire au plus tard le 23/11, la plupart des modalités ayant déjà été effectuées par le notaire. Nous signons donc un 2ème avenant.
    Aujourd’hui, 14/11, j’apprends que les seconds acquéreurs de leur maison (Mr et Mme C) n’ont pas réussi à obtenir de prêt.
    J’ai 2 solutions aujourd’hui :
    - soit continuer à leur donner du temps (de trouver enfin un acquéreur fiable) mais dans ce cas, je vais de nouveau exiger une indemnité journalière
    - soit décider de remettre en vente la maison.
    Dans ce deuxième cas, je vais réclamer comme l’indiquait le compromis 10% du montant de la vente à Mr et Mme A. Soit ils acceptent de me les payer et d’après ce que j’ai compris, je peux dès lors remettre en vente la maison et signer un nouveau compromis. Soit, ils refusent de les payer et je vais devoir mettre en route une procédure judicaire. J'ai lu que tant que celle-ci ne serait pas réglée, je ne pourrai pas vendre la maison. Ai-je bien compris ?
    Evidemment la maison vide sera plus difficile à vendre que lorsqu’elle était aménagée. Je ne suis pas sûr de la vendre au prix auquel le compromis avait été signé en mars.
    Qu'en pensez-vous ?

    John.

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de quietus
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    janvier 2011
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    Bonjour,

    Citation Envoyé par johndebrest Voir le message
    Soit, ils refusent de les payer et je vais devoir mettre en route une procédure judicaire. J'ai lu que tant que celle-ci ne serait pas réglée, je ne pourrai pas vendre la maison. Ai-je bien compris ?
    Vous avez parfaitement compris.

    Citation Envoyé par johndebrest Voir le message
    Evidemment la maison vide sera plus difficile à vendre que lorsqu’elle était aménagée. Je ne suis pas sûr de la vendre au prix auquel le compromis avait été signé en mars.
    Qu'en pensez-vous ?
    Cela ne relève pas du champ juridique, mais je pense qu'effectivement l'effet visuel est moins favorable lorsqu'un bien est vide car il est plus difficile pour l'acheteur de s'y projeter dedans.

  3. #3
    Membre Junior
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    mai 2012
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    65
    Merci Quiétus.
    1) Avez-vous une idée de la durée moyenne de ce type de procédure judiciaire ?
    2) Comment envisageriez-vous les choses ?

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de quietus
    Ancienneté
    janvier 2011
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    Citation Envoyé par johndebrest Voir le message
    1) Avez-vous une idée de la durée moyenne de ce type de procédure judiciaire ?
    Aucune, cela dépend du tribunal. Mais cela se compte a minima en semestres...

    Citation Envoyé par johndebrest Voir le message
    2) Comment envisageriez-vous les choses ?
    Quelque chose me surprend : dans le plan de financement de Mr et Mme A il n'y avait pas de prêt relais ?

    Que disait le compromis au sujet du financement de l'acquisition de votre bien ?

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2012
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    65
    Quelque chose me surprend : dans le plan de financement de Mr et Mme A il n'y avait pas de prêt relais ?
    Non. Car ils avaient prévu de signer leur vente avant l'achat.
    Ils ont donc essayé devant le premier échec de leur vente de demander un prêt relais qui leur a été refusé, non pas en raison de revenus faibles (environ 3200 euros / mois) mais à cause d'un reste à vivre trop faible pour une famille avec 4 enfants.

    Que disait le compromis au sujet du financement de l'acquisition de votre bien ?
    Condition suspensive d’obtention de pret

    L’
    ACQUEREUR déclare avoir été informé des dispositions desdits articles et avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de ladite loi (chapitre I, article 1er) et répondant aux caractéristiques suivantes : - Organisme prêteur : tout organisme bancaire.
    - Montant maximum de la somme empruntée : xxx
    - Durée maximale de remboursement : 25 ans.
    - Taux nominal d'intérêt maximum : 4,50 % l’an (hors assurances).

    En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’
    ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

    I - Obligations de l’ACQUEREUR vis à vis du crédit sollicité



    L
    'ACQUEREUR s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, et à justifier de celles-ci au VENDEUR dans un délai d’un mois à compter des présentes.
    A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l’ACQUEREUR par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.
    Dans le cas où l’ACQUEREUR n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la caducité des présentes.
    L'ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.
    L’ACQUEREUR déclare qu'il n'existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter.


    II - Réalisation de la condition suspensive



    Le prêt sera réputé obtenu au sens des
    articles L 312-1 à L 312-36 sus-visés et la condition suspensive sera réalisée dès la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L 312-1 à L 312-36 sus-visés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées.

    La réception de cette offre devra intervenir, quarante cinq jours à compter des présentes, soit au plus tard le 29 MARS 2012.


    L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’
    ACQUEREUR au VENDEUR par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus.
    A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le VENDEUR aura la faculté de mettre l’ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
    Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.
    Passé ce délai de huit jours sans que l’ACQUEREUR n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais l’ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.
    Les parties déclarent expressément que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l’ACQUEREUR, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au VENDEUR qu'il dispose de sommes nécessaires pour le financement de l'opération.

    Cette notification devra contenir la mention manuscrite prévue aux
    articles L 312-1 à L 312-36 sus-visés.
    Eux respectent cette clause du compromis.

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de quietus
    Ancienneté
    janvier 2011
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    Mais le prêt prévu au compromis couvrait bien le prix de l'acquisition, non ?

    Comment ont-ils pu soumettre l'obtention de ce prêt à la vente de leur bien ?

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2012
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    Mais le prêt prévu au compromis couvrait bien le prix de l'acquisition, non ?
    230000 de frais d'achat - 16000 de frais de notaires
    96000 d'apport - 150000 de prêt bancaire

    Comment ont-ils pu soumettre l'obtention de ce prêt à la vente de leur bien ?
    Il n'était pas indiqué dans le compromis que la vente était conditionnée à la vente de leur maison, mais en pratique, ils attendaient les fonds issus de la vente pour parvenir aux 96000 euros d'apport.

  8. #8
    Pilier Junior Avatar de quietus
    Ancienneté
    janvier 2011
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    Citation Envoyé par johndebrest Voir le message
    Il n'était pas indiqué dans le compromis que la vente était conditionnée à la vente de leur maison, mais en pratique, ils attendaient les fonds issus de la vente pour parvenir aux 96000 euros d'apport.
    Certes mais cela c'est leur problème pas le vôtre.

    Je suis surpris que le compromis ne mentionne pas cet apport.

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2012
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    65
    Je suis surpris que le compromis ne mentionne pas cet apport.
    Le compromis le mentionne ; je vous ai fait figurer en message 5 la condition suspensive d'obtention de prêt, mais il y avait aussi ce paragraphe :

    FINANCEMENT DE L’ACQUISITION

    Le financement de l’acquisition, compte tenu de ce qui précède, s’établit comme suit :

    Prix de vente :
    DEUX CENT TRENTE MILLE EUROS

    230000,00 EUR
    Il y a lieu d'ajouter les sommes suivantes :
    - la provision sur frais de l'acte de vente, sauf si la vente est convenue « contrat en mains » :
    SEIZE MILLE EUROS.


    16000,00 EUR
    - la provision sur frais du prêt envisagé :


    MEMOIRE
    A ce sujet il est indiqué que le montant de ces derniers frais ne pourra être déterminé qu'en fonction du régime du prêt et des garanties demandées par l'Etablissement Prêteur.

    Le total s'établit à la somme de :
    DEUX CENT QUARANTE SIX MILLE EUROS

    246000,00 EUR


    REALISATION DU FINANCEMENT

    L’ACQUEREUR déclare avoir l'intention de réaliser le financement de la somme ci-dessus indiquée de la manière suivante :

    - au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de :
    CENT CINQUANTE MILLE EUROS

    150000,00 EUR
    - au moyen de ses fonds personnels pour :
    QUATRE-VINGT SEIZE MILLE EUROS

    96000,00 EUR


    TOTAL EGAL au montant à financer :
    DEUX CENT QUARANTE SIX MILLE EUROS

    246000,00 EUR
    Ainsi que la clause pénale

    CLAUSE PENALE

    Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT TROIS MILLE EUROS (23.000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.
    Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.
    La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

  10. #10
    Pilier Junior Avatar de quietus
    Ancienneté
    janvier 2011
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    D'accord, c'est plus cohérent ainsi.

    Maintenant c'est à vous de voir ce qui est préférable pour vous. Cela sort du domaine du conseil juridique.

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2012
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    65
    Qu'en est-il de la possibilité (peut-être théorique) de demander l’exécution forcée de la vente étant donné qu'aucune des conditions suspensives n'a été obtenue ?

  12. #12
    Pilier Junior Avatar de quietus
    Ancienneté
    janvier 2011
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    Cela n'a rien de théorique : c'est tout à fait envisageable. Remarquez que le temps que la procédure aille à son terme, vos acquéreurs auront sans doute le temps de vendre leur bien ! A vous de voir si le jeu en vaut la chandelle.

    Que savez-vous de la solvabilité de vos acquéreurs (indépendamment du produit que devrait leur rapporter la vente de leur bien) ? Peut-être faudrait-il creuser de ce côté-là...

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