[Propriétaire et Locataire] terrain à bâtir en indivision : comment diviser ?

[Cléopse]

Bonjour à tous...

je ne parviens pas à solutionner le problème juridique que je recontre... j'espère que vous aurez une petite idée à me soumettre parce que cela commence à me rendre insomniaque !

Mes parents ont décidé de nous prêter main-forte à mon époux et moi-même afin d'accèder à la propriété. Eux-même ayant un projet de défiscalisation en De Robien, ils nous ont alors proposé de nous tourner vers la construction et d'acheter un terrain en commun afin d'en réduire le coût initial...
Le terrain qui nous offre la possibilité de faire deux constructions distinctes est issu d'une parcelle de plus grande importance : celle-ci a été découpée par un géomètre selon le schéma suivant :
- préemption de la commune d'une première partie de la parcelle afin de créer un espace vert,
- une parcelle que les vendeurs comptent conserver pour leur usage personnel,
- deux parcelles mises en vente (nous avons signé un compromis pour l'une d'entre elles)
Le document d'arpentage est en cours d'achèvement...

Pour une transparence fiscale, nous devons diviser de façon concrète nos propriétés futures : en ce qui concerne la construction, il n'y a aucun problème, tout a été réfléchi en ce sens et chaque maison aura ses propres fondations, ses canalisations, etc... Non, ce qui m'empêche de dormir, c'est cette division au sol : mon notaire m'a expliqué entre deux coups de fil (donc très rapidement) qu'a priori il faudrait :
- soit faire un partage une fois les constructions achevées (mais il y aurait alors la TVA à reverser),
- soit acheter sous SCI (mais là encore, problème de TVA),
- soit faire un lotissement en créant un nouveau lot (ce qui inclurait alors que le dépôt du permis de construire serait retardé ?) mais j'avoue que là je n'y connais rien... ,

A priori, il ne nous serait pas possible de faire une copropriété au sol (car détournerait alors les règles d'urbanisme), ni faire une nouvelle division cadastrale sans tomber sous le coup du lotissement...
Il me semblait pourtant que le fait que nous soyons les premiers à déposer le permis de construire (le deuxième terrain en vente n'a toujours pas trouvé acquéreur...) nous aurait permis cette copropriété horizontale...
Je fais fausse route complètement ?

Merci beaucoup de votre aide

[Dethau]

Simple proposition;
Acquisition de la parcelle convoitée par vos parents et votre couple.
Demande de permis de construire pour deux maisons.
AVANT de commencer les travaux, procéder à la division de parcelle acquise en commun.Chacun des 2 couples devient seul propriétaire de l'assise et contruit.
Il n'y a jamais eu de TVA pour un partage pur et simple (sans soulte).

[Mitchou]

Sur la proposition de DETHAU je rajouterai un bémol, si la division intervient avant construction, vous n'obtiendrez pas la conformité car l'assiette du PC a été modifiée.

Regardez bien votre titre d'achat ou compromis, à mon sens s'il n'est pas stipulé en condition une phrase du style " le terrain est gelé inconstructible pendant 10 ans à moins de demande d'autorisation de lotir", je demanderai vite avant les autres un ou deux permis.
Le troisième permis arrivant en Mairie se verrait refusé s'il n'y a pas eu de demande d'autorisation de lotir. C'est la loi de la jungle...
Cela dit selon les communes un permis de lotir simplifié est une chose relativement simple.

[Dethau]

Je précise :
-demander le permis de construire pour deux maisons ;
-APRES l'octroi du permis et AVANT de commencer les travaux, procéder à la division de la parcelle.

Si le permis est accordé pour construire deux maisons sur une seule parcelle il ne pourra plus être retiré au seul motif que la parcelle a été divisée.

[Mitchou]

Certes sur une simple division de parcelle cadastrale, l'unité foncière reste inchangée donc l'administration n'a rien à dire.
Le problème arrive lors de la mutation d'une des deux parcelles, si la conformité n'a pas été obtenue avant mutation comment passer la vente? Sur une construction non conforme?
Et si il y a mutation d'une parcelle avant construction, il faut un transfert de PC et l'unité foncière étant modifiée puisque division, l'administration n'autorisera pas sans modificatif de PC et par conséquent lotissement.
J'y mets pas ma main à couper .... mais presque.
J'ai déjà eu ce cas et la création d'une sci ou d'une copro a été la seule solution.
Cordialement,

[Cléopse]

Je vous remercie de la rapidité de vos réponses...

A la lecture de celles-ci, j'en déduis les conclusions suivantes :
Il serait possble de diviser APRES la délivrace du certificat de conformité relatif aux constructions soit en établissant un partage sans soulte, soit en établissant une copropriété... (je mets de côté volontairement la SCI qui me semble générer trop de frais sur le long terme car personne morale, et ne résoudrait pas vraiment le problème si revente dans les dix premières années de la construction, me semble-t-il...).

Toutefois, je m'interroge sur la possibilité de la copropriété : c'était effectivement la solution que nous avions envisagée en premier lieu, mais il semblerait qu'il soit impossible de l'appliquer dans ce cas présent car cela serait considéré comme un "détournement des règles d'urbanisme", ladite division donnant normalement naissance à un lotissement... ?

Je ne suis pas certaine que tout celà me soit très compréhensif, j'avoue que je n'entends pas vraiment pourquoi l'on considère que l'on tombe ou non sous le coup d'un lotissement selon si l'on divise du fait d'un partage ou du fait d'un document d'arpentage : il me semble pourtant que le résultat revient toujours à créer deux unités foncières...

Pourriez-vous éclairer ma lanterne à ce sujet ?
Merci beaucoup...

[Mitchou]

Toutefois, je m'interroge sur la possibilité de la copropriété : c'était effectivement la solution que nous avions envisagée en premier lieu, mais il semblerait qu'il soit impossible de l'appliquer dans ce cas présent car cela serait considéré comme un "détournement des règles d'urbanisme", ladite division donnant normalement naissance à un lotissement... ?

Ce qui est important au regard de l'administration c'est de bien respecter les règles d'urbanisme.
La troisième unité foncière constructible donne lieu à une demande d'autorisation de lotir. Si vous demandez un permis (de deux maisons) sur la même unité foncière, vu que c'est le deuxième détachement, le permis ne pourra être refusé. A vous de vérifier quand même si le POS ou PLU autorise plusieurs bâtiment sur la même unité foncière.
Charge à vous d'établir une copropriété qui, elle, fera la demande de PC.