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Charges locatives : [électricité] parties communes

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2012
    Messages
    11
    Bonjour,

    Je suis locataire avec ma copine dans un T3 depuis mai 2011.
    Cet appartement est situé dans un immeuble de 3 étages rénové à neuf fin-2010 / début-2011, avec un seul appartement par étage. Le propriétaire possède tout l'immeuble donc il n'y a pas de syndic de co-propriété.

    Fin décembre, l'agence nous a écrit pour que l'on paie l'[électricité] des parties communes. Il faut savoir que ne payons pas d'avance sur charges. Les factures nous ont été présentées et nous avons constaté que les sommes et les consommations estimées sont 10 fois trop élevées par rapport à ce qu'indique le compteur des parties communes.
    Il apparaît que cette erreur est due à la remise à neuf.
    En effet, l'immeuble était initialement sur 2 étages et il était équipé d'un seul compteur. Lors de la remise à neuf, un 3ème étage a été créé et les appartements ont été équipés de compteurs individuels. L'ancien compteur de l'immeuble a été changé et est maintenant relié aux parties communes.
    Du coup, pour ce compteur, [la compagnie d'électricité] a gardé les estimations des années précédentes et facture comme s'il s'agissait d'un immeuble occupé de 2 étages au lieu de simples parties communes.

    Il y aura régularisation par [la compagnie d'électricité] fin janvier.
    Mais en attendant, l'agence préfère que nous leur fassions un chèque au nom du proprio pour l'[électricité] des parties communes, même si la somme est trop élevée.
    La responsable de l'agence nous signale qu'elle opère comme le ferait un syndic : le syndic paie [électricité], les proprios paient le syndic et ensuite les locataires paient le proprio. En cas d'erreur, [la compagnie d'électricité] rembourse le syndic, qui rembourse le proprio, qui rembourse le locataire.
    Est-ce une démarche normale quand il y a un syndic ? Dans ce cas-là, ne pourrait-on pas dire que le syndic a fait une erreur de gestion ? Il y a eu 3 factures [d'électricité] en fin d'année dernière, avec des consommations estimées croissantes et bien trop élevées pour des parties communes. Ca devrait leur mettre la puce à l'oreille et engager leur responsabilité non ?

    Encore quelques questions : les logements du 1er et 2ème étage n'ont pas été toujours occupés. Lors des mois d'inoccupation, la responsable de l'agence immobilière nous facture l'intégralité de l'[électricité] des parties communes. Quand un seul des autres appartements a été occupé, elle divise la somme en 2 et seulement quand les 3 appartements ont été occupés, elle divise la somme en 3.
    Est-ce un moyen de calcul normal (légalement parlant) ?
    Si un syndic devait gérer cette répartition des charges, est-ce qu'il agirait de la même façon ?
    Si un appartement est inoccupé, pour moi c'est au proprio de payer les charges, mais bon... je me trompe peut-être.

    Merci d'avance !
    Dernière modification par Modérateur 01 ; 15/01/2012 à 20h58. Motif: anonymisation

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    34 424
    Si un appartement est inoccupé, pour moi c'est au proprio de payer les charges, mais bon... je me trompe peut-être.
    non vous ne vous trompez pas et cette agence dit n'importe quoi !

    c'est bien au proprio du compteur de payer les factures d'electricité, quitte ensuite à vous les recharger.
    Mais l'electricité des communs ne devrait jamais etre aussi elevé que vous le dites ... ca sert á eclairer les communs ... pas à payer l'electricité du quartier. Il doit y avoir qq chose qui cloche la dedans, en attendant la regul de la sté d'electricité (que vous eviterez de nommer SVP) vous repondez que vous reglerez les charges locatives selon la regularisation annuelle presentée et comme decrit dans l'art 23 de la loi de 89.

    le bailleur en attendant doit payer l'electricité ... comme d'ailleurs le fait le syndic de copro ! il paye au nom de la copro et repartit sur chaque lot.

    d'ailleurs a ce propos, reclamez en meme temps dans votre LRAR, la grille de repartition des charges locatives par appartement : car quand un appart n'est pas occupé, c'est le bailleur qui paye bien sur. pas les autres locataires : encore une agence qui tourne la loi à sa propre sauce ...

    Quand un seul des autres appartements a été occupé, elle divise la somme en 2 et seulement quand les 3 appartements ont été occupés, elle divise la somme en 3.
    Est-ce un moyen de calcul normal (légalement parlant) ?
    absolument pas bien sur ... les tantiemes des lots en copro sont immuables, qu'ils soient occupés ou non (puisqu'elle en parle, elle devrait le savoir) ! ca veut donc dire que la repartition des charges se fait tjs selon la grille de repartition prevue: si les appart sont de meme superficie, les charges sont divisées par le nombre d'appart, qu'ils soient occupés ou non.
    surtout ne vous laissez pas faire.

    Mais en attendant, l'agence préfère que nous leur fassions un chèque au nom du proprio pour l'# Fournisseur en énergie # des parties communes, même si la somme est trop élevée.
    ben voyons ! vous n'avez pas proposé non plus de payer les impots fonciers du bailleur pour lui et les siens par la meme occasion ? c'est vraiment grotesque de devoir lire ce genre d'ineptie.

    La responsable de l'agence nous signale qu'elle opère comme le ferait un syndic
    ouais elle a surtout oublié d'aller aux cours ...


    Il faut savoir que ne payons pas d'avance sur charges
    le bailleur aurait tres bien pu vous demander des provisions chaque mois. s'il ne l'a pas fait c'est qu'il a decidé autrement ... ce ne peut pas vous etre reproché maintenant ; cette facon d'operer est bien possible selon la loi de 89, art 23 toujours
    FFFone a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2012
    Messages
    11
    Bonsoir & merci de votre réponse !

    Je vais tout d'abord éclaircir un point : depuis que l'immeuble est de nouveau habitable (mai 2011), le proprio a bien payé les factures de la société d'électricité (juillet, septembre et novembre 2011), sans se rendre compte que la consommation estimée était bien trop élevée. En effet, les consos bi-mensuelles estimées sont de 59kWh, puis 305kW et enfin 555kWh (soit un total de 919kWh)... tandis que le compteur des parties communes indique 170kWh !

    En fin d'année 2011, l'agence immobilière a décidé qu'il était temps de calculer la répartition des charges. Au lieu de regarder ce compteur, la responsable a demandé les factures au proprio et demande à tous les locataires d'envoyer un chèque au nom du proprio, la somme des 3 chèques devant couvrir les 3 factures d'électricité.
    Pour l'agence, c'est bien cela la régulation annuelle des charges, bien que basée sur des estimations de consommation inexactes.
    Je cite : "En tout état de cause vous serez obligé de régler toutes les factures payées par Mr XXX comme s'il s'agissait d'un syndic qui avance les fonds quitte à vous les rembourser ensuite. C'est comme cela que fonctionnent les copropriétés"

    Ce qui est rageant dans l'histoire c'est que la société d'électricité va effectuer un relevé des compteurs fin janvier, va procéder à un ajustement des consommations estimées et va certainement rembourser le proprio pour le trop-perçu... alors pourquoi nous faire payer des sommes excessives ? Sachant que dans ce cas, le proprio sera remboursé, puis devra nous rembourser.

    En ce qui concerne la grille de répartition des charges par appartement, il n'y a rien de tout cela.
    C'est juste une règle de 3, griffonnée sur les photocopies des factures d'électricité, en fonction du temps d'occupation et du nombre d'appartements occupés.
    Et là, je vous remercie encore car justement le fait qu'un autre appartement soit en location ou non ne doit pas intervenir sur la répartition des charges.
    Je ne me laisserai pas faire, je tiendrai compte de vos conseils

    ---------- Message ajouté à 00h40 ---------- Précédent message à 23h56 ----------

    Ha... tant que j'y pense encore, j'aurai une autre question.

    Sur l'annonce immobilière, il était indiqué un montant de XXX euros charges incluses. Lors de la signature du bail, nous avons eu la mauvaise surprise de constater qu'en plus de ces XXX euros, des charges (femme de ménage + eau individuelle + électricité parties communes) nous seraient imputées, sans préciser le montant car les charges étaient impossibles à évaluer comme c'était la 1ère fois que l'immeuble était mis en location. Nous avons signé en connaissance de cause, je ne reviens pas là-dessus.

    Depuis, aucune femme de ménage n'a été engagée : sur proposition de l'agence & du proprio, nous nous arrangeons entre locataires à faire le ménage des parties communes et la sortie des poubelles.
    Donc il nous reste à payer comme charges l'eau individuelle + l'électricité des parties communes.

    L'agence a un comportement douteux et je me demande si un jour elle pouvait nous facturer d'autres charges (comme l'entretien des parties communes, la réparation ou maintenance de matériel, taxe d'ordure ménagère, etc...) ? Sachant qu'il n'en est pas fait mention sur le bail... merci d'avance !

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juin 2010
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    2 070
    Bonjour, la taxe ordures est obligatoirement à la charge du locataire, cordialement
    FFFone a trouvé ce message utile.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Je vais tout d'abord éclaircir un point : depuis que l'immeuble est de nouveau habitable (mai 2011), le proprio a bien payé les factures de la société d'électricité (juillet, septembre et novembre 2011), sans se rendre compte que la consommation estimée était bien trop élevée. En effet, les consos bi-mensuelles estimées sont de 59kWh, puis 305kW et enfin 555kWh (soit un total de 919kWh)... tandis que le compteur des parties communes indique 170kWh !

    En fin d'année 2011, l'agence immobilière a décidé qu'il était temps de calculer la répartition des charges. Au lieu de regarder ce compteur, la responsable a demandé les factures au proprio et demande à tous les locataires d'envoyer un chèque au nom du proprio, la somme des 3 chèques devant couvrir les 3 factures d'électricité.
    Pour l'agence, c'est bien cela la régulation annuelle des charges, bien que basée sur des estimations de consommation inexactes.
    Je cite : "En tout état de cause vous serez obligé de régler toutes les factures payées par Mr XXX comme s'il s'agissait d'un syndic qui avance les fonds quitte à vous les rembourser ensuite. C'est comme cela que fonctionnent les copropriétés"

    Ce qui est rageant dans l'histoire c'est que la société d'électricité va effectuer un relevé des compteurs fin janvier, va procéder à un ajustement des consommations estimées et va certainement rembourser le proprio pour le trop-perçu... alors pourquoi nous faire payer des sommes excessives ? Sachant que dans ce cas, le proprio sera remboursé, puis devra nous rembourser.
    bonjour

    ca c'est son probléme ! s'il ne verifie rien, c'set pas votre souci.

    vous ecrivez une LRAR a l'agence ou au bailleur (ou aux 2) en disant que ce ne sont que des estimations, qu'elles sont disproportionnées pour une partie commune (c'est quoi: l'escalier ????), et que vous attendez la facture finale de la sté d'elec en janvier pour regulariser votre part

    aux yeux de la loi vous ne refusez pas de payer mais vous emettez des reserves sur des factures intermediaires qui ne semblent en rien justifiées puisque meme le compteur n'est pas relevé et qu'il n'affiche pas ces consommations. (tachez de faire des relevés reguliers de votre coté)

    L'agence a un comportement douteux et je me demande si un jour elle pouvait nous facturer d'autres charges (comme l'entretien des parties communes, la réparation ou maintenance de matériel, taxe d'ordure ménagère, etc...) ? Sachant qu'il n'en est pas fait mention sur le bail... merci d'avance !
    ce n'est pas un bailleur ou une agence qui decident des charges ... les charges locatives sont listées dans un decret (voir les liens donnés en fin de message).
    vous ne risquez pas grand chose pour vos parties communes vu le peu de prestations qu'il y a : pas de gardien, pas de menage, juste electricité et TEOM (dont le bailleur doit communiquer son avis d'impot foncier - et aussi la repartitiion entre les differents lots : en effet il va recevoir une TF pour tout l'immeuble et une seule TEOM qui devra etre splittée entre les locataires ... non je dirais plutot entre les appartements car meme inoccupés, la TEOM sera dûe ! mais si vous etes seul pour le moment dans l'immeuble, vous n'aurez qu'une fraction de ce montant !!! le reste etant payé par le bailleur puisque apparts non occupés

    http://forum-juridique.net-iris.fr/v...i-de-base.html

    http://forum-juridique.net-iris.fr/v...n-meubles.html

    passez voir le sous-forum VOTRE IMMEUBLE .... je crois que ce ne sera pas du temps perdu
    FFFone a trouvé ce message utile.
    La partie "votre immeuble" reprend les généralités concernant des questions récurrentes posées sur ce forum: ici ===> http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/



  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2012
    Messages
    11
    OK, merci encore pour ces infos !
    Donc nous ne risquons pas de payer grand chose en plus, si ce n'est la TEOM.
    Mais bon, sur le principe on passe tout de même d'un loyer de XXX euros charges incluses dans l'annonce à un loyer de XXX euros + 40 euros de charges en réalité (eau individuelle + # Fournisseur en énergie # parties communes, sans compter la TEOM dont je ne connais pas encore le montant). C'est ... fort déplaisant !

    Pour l'électricité des parties communes, il s'agit en effet de l'escalier + les caves.

    Je profiterai de la LRAR concernant nos soucis d'humidité pour parler de l'électricité des parties communes
    Dernière modification par FFFone ; 15/01/2012 à 20h26.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2012
    Messages
    11
    Bonjour,

    1 mois après, je vous tiens au courant de l'évolution
    La gestionnaire de l'immeuble procède actuellement à la régularisation des charges concernant l'électricité des parties communes, en se basant sur les chiffres réels et non sur les estimations erronées. C'est un bon point

    Par contre, elle tient toujours à ce que l'on paye la totalité de la facture d'électricité des communs pour la période de 3 mois où nous étions les seuls locataires dans cet immeuble de 3 étages.

    J'ai appelé 2 ADIL (75 et 94) et ils me donnent des réponses différentes : l'une dit que l'agence a raison mais que l'on peut demander une meilleure répartition pour cette période de 3 mois tandis que l'autre dit qu'il faut faire la répartition au tiers, comme indiqué dans le bail.
    Cette 2ème ADIL me conseille de passer dans leurs locaux avec tous les éléments (contrat de bail, factures électricité) pour voir ce que l'on peut faire.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    34 424
    J'ai appelé 2 ADIL (75 et 94) et ils me donnent des réponses différentes : l'une dit que l'agence a raison mais que l'on peut demander une meilleure répartition pour cette période de 3 mois tandis que l'autre dit qu'il faut faire la répartition au tiers, comme indiqué dans le bail.
    Cette 2ème ADIL me conseille de passer dans leurs locaux avec tous les éléments (contrat de bail, factures électricité) pour voir ce que l'on peut faire.
    ce raisonnement est idiot. je suis d'accord que si vous etiez les seuls occupants, bien sur que la consommation vous est attribuée; mais la loi n'envisage pas ce cas !!!
    les charges sont ventilées en fonction des lots du batiment: si le lot n'est pas occupé, c'est le bailleur qui paye.

    je prends un exemple similaire :

    depenses d'ascenseur. plus vous etes haut dans l'immeuble, plus vous payez (c'est le principe de la repartition selon " l'utilité ").
    Mais Mr "bonneforme" habite au 5eme etage, c'est un courreur de marathon et il va repondre: moi je prends les escaliers car c'est ma preparation au marathon .... je n'utilise JAMAIS l'ascenceur. C'est son droit ; et vous croyez alors que les charges de cet ascenceur vont etre exclues pour ce locataire (ou proprio) ???? NON jamais de la vie.
    qu'on utilise ou non les services, vous payez. d'ailleurs il y a un arret de cour de cassation a ce sujet.

    si le lot n'est pas loué, c'est le proprio qui paye ==> c'est le principe de repartition des charges dans un immeuble, et personne ne peut y deroger sous pretexte qu'il n'aurait pas utilisé le service.

    autre exemple s'il en est:
    appartement vide non loué, le bailleur va pourtant payer la TEOM (enlevement ordures menageres) pour le lot, bien que le service ne soit pas rendu (et pour cause !!)

    imaginez une personne non voyante habitant le 3eme etage: bien sur que la lumiere dans l'escalier ne lui sert à rien ... et vous croyez qu'il va etre exonéré ???

    alors rejetez cette explication que vous donne l'agence

  9. #9
    Pilier Junior Avatar de Balerit
    Ancienneté
    janvier 2008
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    2 817
    D'un autre coté, s'agissant de l'électricité des communs (éclairage), il est évident que si un seul logement est occupé, c'est bien le locataire de ce logement qui utilise pour lui seul la totalité de l'électricité consommé. A moins que les parties communes soient ouvertes à tous et que des gens s'amusent à venir appuyer sur les minuteries...

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    34 424
    c'est ce que je dis plus haut, mais vous ne pouvez pas faire des régul en fonction de circonstances particulieres : où ca commence ? où ca s'arrete ?
    Dernière modification par Golfy ; 14/02/2012 à 15h03.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2012
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    11
    Merci pour vos réponses !

    Moi aussi je trouve que le raisonnement est idiot... j'ai eu plusieurs échanges avec l'agence qui ne veut rien entendre.
    Nous sommes dans un immeuble où il n'y a qu'un seul propriétaire, donc pas de syndic, pas de calcul de tantième, etc... La seule "règle" est indiquée dans le bail : << l'ensemble de ces charges sera divisé par trois >> car il y a 3 appartements mais rien n'est spécifié pour les logements vides.

    J'ai même été jusqu'à calculer la consommation électrique des parties communes "en veille" car le compteur émet une impulsion lumineuse à chaque Wh consommé. Le calcul indique que les appareils des communs (veilleuses des interrupteurs, des issues de secours, visiophone, dispositif de réception TV) consomment "en veille" 88% de l'électricité des communs. Donc l'éclairage des communs ne représente que 12% de la consommation ! Voilà pour ce qui est de la consommation mais de plus, je ne trouve pas normal de payer la totalité de l'abonnement auprès de la compagnie d'électricité.

    J'ai exposé tout cela à la gestionnaire mais elle ne veut rien entendre...

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Citation Envoyé par FFFone Voir le message
    J'ai exposé tout cela à la gestionnaire mais elle ne veut rien entendre...
    eh bien j'espere que c'etait exposé par LRAR.
    et dans ce cas, refusez de payer cette partie de charges locatives, en expliquant bien le raisonnement que nous avons détaillé plus haut.
    elle (agence) peut vous assigner, c'est sûr;

    mais vous pouvez aussi contacter la commission de conciliation qui tranchera.

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