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  • 1 Posté par Roger83
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  • 1 Posté par Fabermorcar

retenue jugée abusive sur dépot de garantie

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Sénior Avatar de Da54
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    février 2008
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    drome
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    284
    Bonjour,
    L’histoire est longue aussi je vais faire le plus bref et clair possible.
    Confronté à un propriétaire (qui exerce profession d’agent immobilier) qui retient tout au moment du départ, les dépôt de garantie versée à l’entrée, dépôt de garantie télécommandes, reliquats créditeur de loyer et de charges.
    Signature du bail à mi décembre 2007 sans précision de date, l’appartement n’étant pas terminé à la date de la signature du bail, l’état des lieux a été réalisé le 15 février 2008 pour une entrée en location au 15/02/2008. La raison prétextée étant «si vous ne signez pas je ne vous réserve pas l’appartement» avec le risque de se retrouver à la rue. Sur le bail est mentionnée une caution équivalente à 2 mois de loyer, alors qu’au 1 er janvier 2008 la caution n’est plus que d’un mois. (La caution 2 mois a été payée).
    Je passe (pour l’instant) sous silence les multiples péripéties liées aux reliquats de chantier au-delà du branchement électrique, (appartement loué avec un compteur de chantier) et l’absence de ligne et prises téléphoniques installée au frais du locataire.
    L’appartement était donc neuf à l’entrée. Le locataire est partit au bout de 3 ans, avec un état des lieux, qui laisse perplexe. Traces de lessivages sur les murs induisant un devis de 1207€ de remise en état, facturé pour moitié pour intégration de l’indice de vétusté, à nul endroit sur l’état des lieux de sortie il n’est mentionné de dégradation. Remplacement des filtres climatisation alors qu’ils n’ont pas été vérifiés sur l’état des lieux mais qu’ils étaient propres devis 47€. Traces de mousse sur la terrasse (exposé nord au milieu de l’hiver) devis traitement 44€. Traces sur vitre four et plat à four, sur le décompte caution «remplacement du four catalyse 386€ suite à rayures». Remplacement plan de travail cuisine (presque OK suite à accident avec plat chaud) mais devis de 610€. Trace d’humidité sous les fenêtres, réfection placo et peinture, devis 280€, ces traces viennent d’un problème de montage des fenêtres, l’humidité rentre par les cotés du cadre et imprègne la garniture puis le placo, que peut faire le locataire sur une malfaçon ? Nulle part il est question de dégradation des télécommandes, à juste titre elles fonctionnent.
    Bref à l’arrivée au dire du propriétaire après avoir tout gardé un peu plus de 1600€ il manque encore 370€, dont il fait "cadeau". Cette situation laisse pantois, sachant que le locataire suivant a trouvé l’appartement dans l’état ou le prédécesseur la laissé. Sauf le plan de travail poncé et surfacé, un coup de peinture sur les "boursoufflures" d’humidité sous les fenêtres et nettoyage plus prononcé du four. Y a-t-il un recours sur l’abus de dépôt de garantie d’entrée, retenue de dépôt de garantie télécommandes et sur les retenues de loyer et charges ? Rappel le propriétaire est agent immobilier, donc parfaitement informé de ses droits et ….. sûrement un peu plus.
    Détail du bail : Dépôt de garantie…./Il sera restitué dans un délai de 2 mois après remise des clés, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, et sous réserve de la justification du changement d’adresse du locataire auprès du percepteur de la situation des lieux loués. En aucun cas le locataire ne pourra imputer le loyer et ses accessoires sur le dépôt de garantie.
    Merci d’avoir consacré du temps à me lire, et je vous remercie de l’aide que vous pourrez m’apporter.
    Dernière modification par Da54 ; 02/03/2011 à 17h22.

  2. #2
    Pilier Junior
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    juillet 2010
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    st raphael
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    les locataires peuvent se defendre avec adil.org
    Da54 a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
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    mai 2007
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    aucune degradation ne peut vous etre retenue si rien n'est indiqué sur l'etat des lieux de sortie
    ensuie, les justificatifs doivent vous etre fournis et la vetusté doit etre deduite

    pout les inflitrations sous les fenetres, aviez vous prevenu par LRAR le proprietaire ?
    Si oui, votre responsabilité est degagée et aucune somme ne peut vous etre retenue
    Idem si, sur l'edl de sortie, rien n'est mentionné ou que vous avez fait precise qu'il s'agissait de malfacons

    et pour ce qui concerne le four, le proprietaire ne peut pas vous facturer le prix d'un four neuf pour "des traces" (un nettoyage suffit)
    Dernière modification par Vero1901 ; 02/03/2011 à 22h56.
    Da54 a trouvé ce message utile.

  4. #4
    Membre Sénior Avatar de Da54
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    février 2008
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    drome
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    Merci pour cette indication.
    Le locataire a rencontré le représentant de l'ADIL, qui a proposé une lettre recommandée pour :
    1) Demander un justificatif des charges. (Aujourd'hui le justificatif est une lettre indiquant des montants et la formule de répartition, mais aucune facture)
    2) Une lettre de contestation point par point avec les points d'accord et les points de désaccord sur l’état des lieux, avec demande de restitution partielle du dépôt de garantie, et menace d’aller devant le tribunal d’instance ?

    Pas de réponse sur le fait d’être légalement autorisé à conserver le dépôt de garantie des télécommandes, le reliquat excédentaire de loyer et de charges.
    Pas de réponse non plus sur le risque de voir la propriétaire demander la somme restant due.

    Si vous avez une réponse, je suis très intéressé.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Carena
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    septembre 2010
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    IDF
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    Bonjour,

    Avez-vous la preuve d'avoir rendu les télécommandes ?

    Que voulez-vous dire par "conserver le reliquat excédentaire de loyer et de charges" ? de quelle période s'agit-il ? quelle était la date de prise d'effet du bail (écrite dans le bail) et quelle était la date de fin de préavis ?

    Quand les sommes dues sont supérieures au dépôt de garantie, le bailleur a tout à fait le droit de réclamer la différence. Encore faut-il que les sommes soient réellement dues.

  6. #6
    Membre Sénior Avatar de Da54
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    février 2008
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    drome
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    ......................

    ---------- Message ajouté à 08h50 ---------- Précédent message à 08h31 ----------

    Bonjour,
    Citation Envoyé par Carena Voir le message
    Avez-vous la preuve d'avoir rendu les télécommandes ?.
    Les télécommandes et les clés ont été restituées, sur l’état de lieux, en face la ligne télécommandes il y a un tiret comme en face de la ligne des clés et pas d’annotation. (Précision une télécommande qui avait été perdue a été remplacée par une neuve à l’identique).

    Citation Envoyé par Carena Voir le message
    Que voulez-vous dire par "conserver le reliquat excédentaire de loyer et de charges" ? de quelle période s'agit-il ? quelle était la date de prise d'effet du bail (écrite dans le bail) et quelle était la date de fin de préavis ?
    Date d’entrée 15/02/2008 état des lieux 15/02 date de sortie 27/12/2010 avec état des lieux le 27/12. Sur le récapitulatif du loyer fourni par le propriétaire « loyer créditeur du 28/12/2010 au 31/12/2010 xx€ », pour les charges « charges réelles du 01/02/2010 au 27/12/2010 solde créditeur xx€ »

    Citation Envoyé par Carena Voir le message
    Quand les sommes dues sont supérieures au dépôt de garantie, le bailleur a tout à fait le droit de réclamer la différence. Encore faut-il que les sommes soient réellement dues
    Quand vous écrivez "sommes réellement dues" est-ce que cela signifie d'avoir des factures acquittées, ou seulement les devis ?

    Merci de votre attention.
    Dernière modification par Da54 ; 04/03/2011 à 09h37.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Carena
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    septembre 2010
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    IDF
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    Bonjour,

    Il faudra donc ajouter à la lettre conseillée par l'ADIL

    - la restitution du dépôt de garantie des télécommandes, puisqu'il n'est pas contesté sur l'EDL que vous les avez rendues et qu'elles fonctionnent
    - la restitution des parties de loyer et charges payées en trop, puisqu'il est clairement indiqué qu'elles sont à votre crédit.

    Le bailleur n'est pas tenu de vous fournir des factures pour les travaux de remise en état. Mais il doit au moins vous fournir des devis.
    Da54 a trouvé ce message utile.

  8. #8
    Pilier Sénior
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    janvier 2010
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    Précision, concernant la différence entre devis et factures.

    Le bailleur peut parfaitement vous produire des devis comme justificatifs de retenue, mais s'il ne répare pas, et qu'il ne reloue pas en baissant le loyer, il n'est pas justifié à retenir le montant du devis puisqu'il n'a subi aucun préjudice.
    Da54 a trouvé ce message utile.

  9. #9
    Membre Sénior Avatar de Da54
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    février 2008
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    drome
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    284
    Bonjour,

    On ne peut pas vraiment dire qu'il y a préjudice, le loyer a été augmenté de un peu plus de 4% entre les deux contrats.

    Cordialement.

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