[Propriétaire - Locataire] Resiliation mandat gestion locative

[apple]

Nous avons confié depuis un an un mandat de gestion locative à une agence immobilière pour deux petites maisons non meublées situées dans une copropriété - à 700 km de notre domicile- dont le syndic est assuré par la même agence.

Notre gestionnaire impose des conditions très strictes aux locataires ce qui fait qu'en un an nous avons eu un taux d'occupation inférieur à 50% alors que dans la même résidence les copropriétaires louant par eux-mêmes n'ont aucun problème, la demande locative étant importante.

Nous avons essayé de négocier avec notre gestionnaire des conditions pour le locataire moins strictes et étions prêts à prendre l'assurance GRL. Malheureusement aucun terrain d'entente n'a été trouvé et il nous semble même que notre gestionnaire, détenteur de plusieurs mandats dans la même résidence, aurait tendance à nous défavoriser.

Nous avons voulu résilier le mandat de gestion qui arrive à expiration dans deux ans mais le mandataire exige le règlement de ses honoraires pour les deux ans restant à courir. Nous envisageons de vendre pour sortir de cette situation.

Questions :
Peut-on vendre sans avoir à régler ces deux ans et sans confier cette vente à cette agence ?
Peut-on essayer de résilier le mandat en mettant en avant un manquement professionnel dans la tâche confiée au gestionnaire ?

Merci pour vos réponses.

[Golfy]

Notre gestionnaire impose des conditions très strictes aux locataires ce qui fait qu'en un an nous avons eu un taux d'occupation inférieur à 50% alors que dans la même résidence les copropriétaires louant par eux-mêmes n'ont aucun problème, la demande locative étant importante.

mais c'est le proprio qui fixe les critères ! pas le gestionnaire ....
merci de preciser quelles sont ces conditions tres strictes ...
avez vous une assurance loyers impayés ? car souvent ce sont les assurances qui fixent des critères de solvabilité.

Nous avons essayé de négocier avec notre gestionnaire des conditions pour le locataire moins strictes et étions prêts à prendre l'assurance GRL.
Malheureusement aucun terrain d'entente n'a été trouvé et il nous semble même que notre gestionnaire, détenteur de plusieurs mandats dans la même résidence, aurait tendance à nous défavoriser.

ca c'est possible mais c'est VOUS le boss, le client ....
ce n'est pas a un gestionnaire d'imposer quoi que ce soit.

Nous avons voulu résilier le mandat de gestion qui arrive à expiration dans deux ans mais le mandataire exige le règlement de ses honoraires pour les deux ans restant à courir.
Nous envisageons de vendre pour sortir de cette situation.

Questions :
Peut-on vendre sans avoir à régler ces deux ans et sans confier cette vente à cette agence ?

en cas de vente les honoraires stoppent au jour de la transmission de propriété a l'acheteur. en attendant il faudra payer.

ne jamais signer pour plus d'un an ... comme cela vous avez moins de temps á attendre si vous n'etes pas satisfait.

Peut-on essayer de résilier le mandat en mettant en avant un manquement professionnel dans la tâche confiée au gestionnaire ?

impossible de vous repondre ne sachant pas quelles sont ces conditions.

[apple]

Merci beaucoup pour votre réponse.

Concernant les conditions très strictes notre gestionnaire exige des futurs locataires un emploi depuis 2 ans avec un salaire mensuel net au minimum de 3 fois le montant du loyer ou une caution avec un revenu au minimum de 6 fois le loyer. Le loyer est de 530 euros charges comprises.

Sur le contrat il est précisé :
« Pour permettre au mandataire de remplir la mission qui lui est confiée par les présentes, le mandant lui donne pouvoir en son nom et pour son compte : de louer pour la durée et aux conditions qu’il déterminera, les appartements."

Par d’autres copropriétaires de la résidence, nous avions eu des contacts avec des locataires potentiels que nous avions redirigés vers le gestionnaire sans succès. En juillet, nous avions obtenu, par téléphone, l’accord du gestionnaire pour récupérer les clés de la maison inoccupée et même fixé un rendez-vous pour cela (la seconde étant louée depuis octobre et jusqu’à fin août) et avions passé des annonces internet de recherche de locataires. Nous avions donné rendez-vous aux nombreux locataires intéressés (plus de 20) quand deux jours avant (soit le 15/07) notre gestionnaire nous appelait pour nous dire « on vous a mal renseignés, votre maison est louée depuis le 15 juin et c’est une erreur informatique qui fait que quand vous avez téléphoné on vous a bien confirmé que la maison était vide». Ce locataire entré le 15 juin quitte les lieux le 20 de ce mois pour cause de mutation professionnelle et la seconde maison est inoccupée depuis le 31 août.

En août le gestionnaire ne nous a versé qu’un loyer sur les deux. Nos demandes d’explication sont restées sans réponse, le loyer manquant a été versé en septembre.

Lors de l’AG, le gestionnaire (également syndic de la copropriété) avait dit qu’il ne s’opposerait pas à la résiliation des mandats, nous ne sommes pas seuls dans cette affaire. Aussi sur le conseil d’un copropriétaire membre du conseil syndical présent lors de l’AG, nous avons envoyé une lettre à notre gestionnaire pour dire que nous mettions fin à leur mandat. Ils ont répondu OK à condition que nous leur versions le montant de leurs honoraires.

Depuis ils refusent de nous prendre au téléphone.

J’espère que mes explications bien que longues ne sont pas trop confuses.

Ces « erreurs » sont-elles suffisantes pour mettre en avant des manquements à la mission du gestionnaire ?

Merci pour votre attention.

[Golfy]

Concernant les conditions très strictes notre gestionnaire exige des futurs locataires un emploi depuis 2 ans avec un salaire mensuel net au minimum de 3 fois le montant du loyer ou une caution avec un revenu au minimum de 6 fois le loyer. Le loyer est de 530 euros charges comprises.

c'est n'importe quoi ..... 6 fois le loyer pour la caution !!!

le pbl se trouve dans ce que vous avez signé ! vous avez donné pouvoir a cette agence de faire ce qu'elle veut ...

Sur le contrat il est précisé :[/SIZE][/FONT]
« [I]Pour permettre au mandataire de remplir la mission qui lui est confiée par les présentes, le mandant lui donne pouvoir en son nom et pour son compte : de louer pour la durée et aux conditions qu’il déterminera, les appartements."[/I]

en plus c'est pas tres francais comme formulation !!!

Ces « erreurs » sont-elles suffisantes pour mettre en avant des manquements à la mission du gestionnaire ?

je ne vois hélas pas d'"erreurs". vous avez signé un mandat leur donnant tout pouvoir (les erreurs seraient plutot de votre coté: mandat contraignant, mini 3 ans ....)

le fait d'annoncer que la maison est louée n'est pas une raison suffisante, pour rompre le contrat avec cette agence.

il vous faut trouver un terrain d'entente avec ce gestionnaire, sinon ou bien vous ne louez pas, ou bien vous devez payer une indemnité de "rupture de contrat" ....
deplacez vous, cela semble plus sûr.

en tout cas, ces "personnes" (puisque un departement est aussi le syndic (gestionnaire) de votre copro, ne semblent pas très serieuses ...
cela devrait mettre la puce aux oreilles du CS !
tenez vous sur vos gardes en tant que copropriétaires ....

Lors de l’AG, le gestionnaire (également syndic de la copropriété) avait dit qu’il ne s’opposerait pas à la résiliation des mandats, nous ne sommes pas seuls dans cette affaire. Aussi sur le conseil d’un copropriétaire membre du conseil syndical présent lors de l’AG, nous avons envoyé une lettre à notre gestionnaire pour dire que nous mettions fin à leur mandat. Ils ont répondu OK à condition que nous leur versions le montant de leurs honoraires.

le fait de ne pas s'opposer a la resiliation ne veut pas dire qu'il refuse tout dedommagement ....

[apple]

Entièrement d'accord avec vous, nous n'aurions jamais du signer ce mandat mais nous l'avons fait car, au niveau syndic, depuis 9 ans, il n'y avait jamais eu aucun problème. Par ailleurs nous nous étions déplacé pour signer le mandat et nous avions eu un excellent contact. Nous avons vraiment l'impression d'être le poisson qu'ils ont pris plaisir à ferrer ! C'est une leçon.

Bien entendu nous comptons nous rendre sur place pour tenter d'assainir la situation, sans grand espoir toutefois, puisque nous sommes pris au piège.

Encore merci.

[Golfy]

si la location est demandée (ce qui semble etre le cas), essayez de faire baisser les exigences ! c'est dommage de devoir vendre pour la raison invoquée et juste une histoire de mandat.

au final ce n'est pas cette agence qui prend un risque mais vous ! car si le locataire ne paye pas, c'est vous qui en supporterez les conséquences.
pas elle: alors vous pourriez jouer la-dessus en demandant par exemple a voir les dossiers de candidatures et a prendre la decision finale en toute connaissance de cause.
bien sûr, si vous parvenez a un accord, faites un avenant au mandat : et bien le relire avant de le signer ...

au fait vous ne nous avez pas dit si vous aviez une assurance loyers impayés.

[apple]

Nous n'avons pas d'assurance loyers impayés mais ne sommes pas opposés à la contracter. Comme vous le conseillez nous allons tenter de sortir de cette impasse en nous déplaçant.

[Sardineb]

Nous n'avons pas d'assurance loyers impayés mais ne sommes pas opposés à la contracter. Comme vous le conseillez nous allons tenter de sortir de cette impasse en nous déplaçant.

les conditions des assurances loyers impayés sont aussi drastiques que celles de l'agence.
Certaines demandent même à être couvertes par une caution.

Sachant qu'une caution a ses propres charges de vie, l'exigence de 6 fois le loyer en revenu est compréhensible en logique comptable. la seule qui prévaut dans la mesure où le propos de l'agence est de se couvrir au maximum afin d'être éxonérée de responsabilité en cas d'impayés.

La vraie vie est bien différente de la logique comptable.
Le propriétaire peut prendre avec elle des libertés raisonnables.
Un mandataire, je me le demande.

[Gennaker]

Nous avions donné rendez-vous aux nombreux locataires intéressés (plus de 20) quand deux jours avant (soit le 15/07) notre gestionnaire nous appelait pour nous dire « on vous a mal renseignés, votre maison est louée depuis le 15 juin et c’est une erreur informatique qui fait que quand vous avez téléphoné on vous a bien confirmé que la maison était vide». Ce locataire entré le 15 juin quitte les lieux le 20 de ce mois pour cause de mutation professionnelle et la seconde maison est inoccupée depuis le 31 août.

En août le gestionnaire ne nous a versé qu’un loyer sur les deux. Nos demandes d’explication sont restées sans réponse, le loyer manquant a été versé en septembre.

Est-ce que par hasard ils ne loueraient pas pour leur propre compte dans les intervalles ?
Parce que. on peut se poser la question : si vous n' étiez pas allés sur place, auriez vous su que c'était loué et... auriez vous vu la couleur des loyers ?

[Lag0]

mais c'est le proprio qui fixe les critères ! pas le gestionnaire ....

Désolé de devoir vous contredire, vous allez encore penser que je vous agresse...
L'agence n'est payée qu'au pourcentage des sommes récupérées auprès du locataire. Il en va donc de son intérêt que le locataire choisi soit solvable. Donc quand vous donnez mandat à une agence, elle fixe des exigences de choix des locataires. Vous acceptez ou vous ne signez pas le mandat...
Pour exemple, avec mon agence, je ne peux même pas lui imposer un locataire, même si c'est un ami à moi, il doit remplir les critères de l'agence comme les autres.


---------- Message ajouté à 19h31 ---------- Précédent message à 19h27 ----------

Nous avons voulu résilier le mandat de gestion qui arrive à expiration dans deux ans mais le mandataire exige le règlement de ses honoraires pour les deux ans restant à courir. Nous envisageons de vendre pour sortir de cette situation.

Là, vous vous êtes fait un peu avoir. J'ai toujours signé des mandats révocables annuellement, jamais vu de mandat de 3 ans encore...

Questions :
Peut-on vendre sans avoir à régler ces deux ans et sans confier cette vente à cette agence ?

Bien sur, le mandat s'éteint de lui même si vous n'êtes plus propriétaire du bien. Mais vérifiez tout de même dans votre mandat, votre mandataire semblant un peu particulier...

Peut-on essayer de résilier le mandat en mettant en avant un manquement professionnel dans la tâche confiée au gestionnaire ?
Merci pour vos réponses.

Il vous faudra démontrer alors ces manquements, un manque de locataire n'est pas à lui seul une preuve que l'agence ne remplit pas ses obligations...

[Golfy]

Désolé de devoir vous contredire, vous allez encore penser que je vous agresse...

non non - juste que vous "pinaillez" ...
vous avez une expérience avec votre agence et vous en faites une generalité.

maitenant sur le fond, ce qui est important, le reste etant chinaceries :

Ce n'est pas le mandataire qui décide du loyer, ni des conditions des locataires ... c'est au bailleur car c'est SON bien. Dans ce cas precis apple a laissé la bride trop longue a cette agence !

bien sur un bailleur ne va pas demander un loyer de 1000 euros si le marché pour un appart similaire tourne autour de 800 euros : lá le mandataire lui dira qu'il se fourvoye et ca tombe sous le bon sens. Mais avouez que cette agence pousse; pour quels motifs ? Gennaker soulève un point de reflexion à ne pas négliger.

J'ai toujours signé des mandats révocables annuellement, jamais vu de mandat de 3 ans encore...

c'est bcp plus courant que vous ne le pensez, malgré l'expérience que vous pouvez avoir avec votre mandataire.

Il en va donc de son intérêt que le locataire choisi soit solvable

bien sûr qu'il doit etre solvable - mais vous connaissez les salaires moyens en France, non ?
on peut tres bien être solvable sans toucher 3 fois NET le loyer ET avoir une caution touchant 6 fois le loyer ...

[Lag0]

non non - juste que vous "pinaillez" ...
vous avez une expérience avec votre agence et vous en faites une generalité.

Je n'ai pas l'expérience d'une seule agence, j'en ai testé plusieurs avant de retenir la moins pire...
Sinon, je ne vois pas bien où je généralise, j'utilise juste mon agence en exemple.
Je vous rappelle au passage que la relation propriétaire - agence est régie par un document, le mandat. Comme je vous le disais, l'agence peut bien y coller les exigences qui lui plaisent, à vous d'accepter ou non et si l'agence n'en démord pas, de ne pas signer si vous n'êtes pas d'accord. Trop souvent, les gens signent sans même lire les contrats...

maitenant sur le fond, ce qui est important, le reste etant chinaceries :

[Edit de l'Equipe de Modération]
merci de rester courtois. Il n'y pas lieu de s'emporter, mais d'apporter chacun ses arguments.
[/edit]

Ce n'est pas le mandataire qui décide du loyer, ni des conditions des locataires ... c'est au bailleur car c'est SON bien. Dans ce cas precis apple a laissé la bride trop longue a cette agence !

Désolez, mais vous persistez dans l'erreur. Comme dit ci-dessus, le mandat, rien que le mandat ! Essayez donc d'imposer à une agence des conditions qui rendent le bien impossible à louer, on verra si c'est le bailleur qui décide !

bien sur un bailleur ne va pas demander un loyer de 1000 euros si le marché pour un appart similaire tourne autour de 800 euros : lá le mandataire lui dira qu'il se fourvoye et ca tombe sous le bon sens. Mais avouez que cette agence pousse;

Non, vous croyez ? Non seulement elle le dira, mais surtout elle refusera le mandat tout simplement...

pour quels motifs ? Gennaker soulève un point de reflexion à ne pas négliger.
c'est bcp plus courant que vous ne le pensez, malgré l'expérience que vous pouvez avoir avec votre mandataire.

Vous n'avez pas compris mon propos, perso, je trouve que c'est se faire avoir que de s'engager pour 3 ans, même si vous dites que c'est courant, ça se négocie ! Moi, je dis que je n'ai jamais signé un mandat de plus d'un an, et je n'en signerais jamais, soit l'agence revoit sa prétention, soit il y en a d'autres.

bien sûr qu'il doit etre solvable - mais vous connaissez les salaires moyens en France, non ?
on peut tres bien être solvable sans toucher 3 fois NET le loyer ET avoir une caution touchant 6 fois le loyer ...

Mais le bailleur est libre de négocier cela avant de signer, ou de prendre une autre agence qui a des conditions moindres...

[apple]

Merci à tous. L'hypothèse émise par Gennaker nous a bien sûr effleurés mais nous n'avons aucune preuve.

Nous allons nous déplacer et essayer de négocier la résiliation pour nous débarasser au plus vite de ce gestionnaire.

[Sardineb]

Essayez de vous renseigner auprès des voisins. Il peuvent se souvenir de mouvements et de dates approximatives.
mais tout de même, j'ai du mal à penser qu'une AI prendrait le risque. C'est un truc à se faire rayer, or ils ont l'air d'avoir une certaine surface s'ils sont aussi syndics.

[Golfy]

pourquoi une agence laisse 2 biens sans les louer ???

car etre payé sur les encaissements : c'est bien

mais quand le bien est vide .... pas d'honoraires ....

bizarre cette affaire !

[Sardineb]

Ils peuvent aussi chercher un déficit fiscal pour des raisons qui leur sont propres.

[Poivresel]

Bonjour,
Je suis surpris par une indication de SADINEB, "une assurance de loyer impayé peu demander de se garantir par une caution", je croyais que c'était interdit depuis un peu plus d'un an?
Cordialement

[Lag0]

Non, ce qui est interdit, c'est pour le bailleur de prendre une caution plus une assurance. Mais là, c'est plus rusé, c'est l'assurance elle même qui demande une caution, pas le bailleur...

[Gennaker]

......]mais tout de même, j'ai du mal à penser qu'une AI prendrait le risque. C'est un truc à se faire rayer, or ils ont l'air d'avoir une certaine surface s'ils sont aussi syndics.

Les dirigeants de l'agence non, mais un membre de leur personnel à leur insu, ça c'est déjà vu...

[Sardineb]

Les dirigeants de l'agence non, mais un membre de leur personnel à leur insu, ça c'est déjà vu...

les petits à coté du métier en quelque sorte.
Finalement, et comme je le dis depuis 110ans, c'est fichtrement imprudent d'investir loin de chez soi.