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Vendre une maison occupée par locataires sans bail

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2007
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    Bonjour,

    Des amis veulent vendre une maison dont ils ont hérités et qui est occupée depuis plus de 30 ans par des locataires sans bail.
    Dans ce cas quelle est la date anniversaire du bail faisant courir les délais légaux ?

    Existe t'il une lettre type ?
    Merci à vous tous.

    ---------- Message ajouté à 11h00 ---------- Précédent message à 10h55 ----------

    Je viens de trouver cette réponse de Golfy:
    Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
    Loi tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière

    Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locataires.
    Article 51

    Les contrats de location en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 précitée, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date. Ces dispositions ne s'appliquent pas à ceux de ces contrats dont le renouvellement est contesté devant les tribunaux.


    l'occupation de ce locataire devrait tourner dasn ces dates, non ?
    le 24 juin 83 serait alors la date de départ de cette location et comme dit précédemment, comptez alors par échéances de 3 ans pour déterminer quand le bail vient à échéance.

    Ce qui voudrait dire que le bail de 3 ans a commencé le 24 juin 2010 ???
    Doit-on attendre l'échéance des 3 ans ou bien résilier avec préavis de 6 mois ?
    Parler à son voisin, c'est mieux que de parler au juge.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
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    Extrait de documentation

    "...Le bail verbal est régie par les mêmes règles qu’un bail écrit. Le locataire sans bail écrit jouit donc des mêmes droits qu’un locataire qui a signé un contrat de location en bonne et due forme.
    Avant de procéder à la vente de sa maison, le propriétaire qui n’a conclu aucun bail écrit avec son locataire doit :
    • définir la date exacte du début de la location même si celle a été formalisée sans bail afin de connaître la date de la prochaine échéance du bail verbal. Pour ce faire, le propriétaire doit compter par terme de 3 ans (durée minimale d’un contrat de bail non meublé passé entre un locataire et un propriétaire particulier)
    • prévenir le locataire de son intention de vendre sa maison par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier. Le courrier doit être envoyé au moins 6 mois avant l’échéance du bail théorique
    Si le propriétaire ne peut en aucun cas d’expulser son locataire avant l’échéance du bail verbal, il peut en revanche réaliser la vente de sa maison avant la fin du bail de location. Les acquéreurs devront attendre l’échéance du bail verbal pour donner congé au locataire en prenant soin de le prévenir par courrier recommandé six mois avant le terme du bail...".

    La difficulté sera peut être de définir la date exact du début de la location, donc son terme puisqu'il n'existe pas de contrat bail écrit, les éléments de votre dossier peuvent vous permettre de définir cette date... et de toute façon vous verrez bien la réaction de vos locataires..qui de toute façon ont un droit de préemption.

    Ce que dit la loi :


    LOI
    Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986


    Article 15


    I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

    Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

    A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

    II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

    A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

    Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

    Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

    Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

    Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

    Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

    Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

    Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

    III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

    Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

    L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé....
    "Partager sa connaissance avec autrui,
    c'est aussi aider un inconnu dans le souci."

  3. #3
    Pilier Junior
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    décembre 2007
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    Merci Sudmanche .
    Si on se référe à la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,le bail se terminerait le 24 juin 2013 .Donc on peut résilier maintenant puisque cela fait au moins six mois.Est-ce exact ?
    Parler à son voisin, c'est mieux que de parler au juge.

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Caro2584
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    avril 2010
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    Attention en cas de vente d une maison avec locataire, ce dernier a un droit de préférence. Cela signifie que la vente de la maison doit lui être proposée à un prix déterminé. Si le locataire accepte d'acheter, la vente est faite. S il refuse, c est seulement à ce moment-là, que le vendeur peut la vendre à un tiers.
    "Science sans conscience n est que ruine de l'âme" (Rabelais)

  5. #5
    Pilier Junior
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    Voyez également ce lien source ANIL qui traite du bail verbal
    www.cllaj-rhone-alpes.com/guides.../bail-oral-bail-ecrit.pdf


    extrait :
    PREUVE DU BAIL VERBAL (Code civil : art. 1715)
    La preuve du bail verbal est rapportée selon des modalités différentes selon que le bail a reçu ou non
    un début d’exécution.


    - Lorsque
    le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée
    par tout moyen (ex : l'occupation des lieux complétée par d'autres indices qui attestent de l'existence
    du bail : le paiement des loyers, la production de quittances)."

    Cela permet d'en définir le terme

    Dernière modification par Sudmanche ; 14/09/2010 à 11h40.
    "Partager sa connaissance avec autrui,
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  6. #6
    Pilier Junior
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    décembre 2007
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    Merci mais le lien avec l'Anil ne fonctionne pas
    Parler à son voisin, c'est mieux que de parler au juge.

  7. #7
    Pilier Junior
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    novembre 2007
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    voyez enfin cess lien qui résume le tout
    vosdroits.service-public.fr/F929.xhtml

    www.anil.org/.../8_Conge_pour_vente_delivre_par_le_bailleur.pdf

    www.edc.asso.fr/component/content/.../205-la-fin-du-bail



    ---------- Message ajouté à 11h58 ---------- Précédent message à 11h45 ----------

    Je crois que vous faites, à la réflexion, une co nfusion, il vous faut établir assuremment, s'agissant d'un bail verbal, la date d'échéance du terme de votre bail , donc renouvellement etc..... pour être dans les "clous" juridiquement

    La date d'effet de l'échéance du bail est importante, puisqu'en cas de vente, soit vous vendez le logement "vide", il faut attendre la fin du bail pour adresser le congé pour vendre et donc le délai des 6 mois
    soit il y a une vente du logement "occupé" et dans ce cas c'est différent, pas de préemption du locataire mais le prix de vente est moindre
    Dernière modification par Sudmanche ; 14/09/2010 à 11h50.
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  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2007
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    J'ai trouvé ce modèle de lettre:
    http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/A...e_bailleur.pdf

    Un bail verbal est-il renouvelable par tacite reconduction d'un an ou 3/6/9 ?
    Parler à son voisin, c'est mieux que de parler au juge.

  9. #9
    Pilier Junior
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    novembre 2007
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    De la durée du contrat de location. (loi 1989)
    Article 10
    Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 100

    Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
    Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
    En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
    En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.
    A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat."
    "Partager sa connaissance avec autrui,
    c'est aussi aider un inconnu dans le souci."

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    Je reprends tout car il y a 2 cas :
    - Le bail verbal est présumé avoir commencé le 24 juin 2010 (lien de GOLFY) et les héritiers ne peuvent donner congé que pour le 23 juin 2013 pour vendre vide selon l'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989
    Le préavis de 6 mois devra être donné au plus tard décembre 2012 (fin du bail par période triennale moins 6 mois) et par Huissier par prudence

    - Sinon ils peuvent vendre occupé dès maintenant mais c'est vrai que ce sera avec une décôte importante

    ---------- Message ajouté à 12h53 ---------- Précédent message à 12h50 ----------

    Citation Envoyé par Caro2584 Voir le message
    Attention en cas de vente d une maison avec locataire, ce dernier a un droit de préférence. Cela signifie que la vente de la maison doit lui être proposée à un prix déterminé. Si le locataire accepte d'acheter, la vente est faite. S il refuse, c est seulement à ce moment-là, que le vendeur peut la vendre à un tiers.
    Non pas si vente en cours de bail "occupé" dans ce cas pas de droit de préemption
    Dernière modification par Marieke ; 14/09/2010 à 12h54.

  11. #11
    Lag0
    Visiteur
    D'un autre coté, vendre une maison occupée par un locataire sans bail écrit, c'est mission impossible...

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
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    Citation Envoyé par Lag0 Voir le message
    D'un autre coté, vendre une maison occupée par un locataire sans bail écrit, c'est mission impossible...
    Je pense aussi

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