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requalification de bail

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2007
    Messages
    39
    bonjour,

    je voudrais savoir si un tribunal d'instance peut requalifier un bail mixte : habitation et commerce en un bail commercial ?

    je m'explique : nous avions établi sur un document "bail habitation" en 2008 la possibilité de faire une activité commerciale. Dans les faits il n'y a eu que de l'activité commerciale. En 2009 les locataires ont changé de statut, continué 3 à 4 mois leur activité commerciale et sont partis de l'autre coté de la rue avec seulement trois mois de préavis et en laissant les locaux vides et abimés (constat d'huissier).

    Ma question est donc la suivante : puis je demander de requalifier le bail en bail commercial afin de faire appliquer la période triennale ?

    Première remarque : En matière de baux commerciaux, le locataire n'est pas libre de partir quand il le souhaite (article L. 145-4 du Code de commerce).

    2. Conditions

    a) Condition de forme
    Le congé est impérativement délivré par acte d’huissier. Tout congé délivré sous une autre forme, même prévue au bail (par exemple : lettre recommandée avec demande d’avis de réception postale), est nul et le bailleur peut contraindre le locataire à lui régler les loyers de la période triennale en cours (peu importe sa bonne ou mauvaise foi en la matière).
    b) Condition de délai
    Le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois avant l’expiration de la période triennale en cours. Tout congé délivré postérieurement ne pourra prendre effet qu’à l’issue de la période triennale suivante.
    Les loyers et charges sont, en principe, dus jusqu’au terme de cette période.
    Remarque : une clause du contrat de bail peut valablement prévoir un préavis plus long, mais en aucun cas un préavis plus court.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    3 146
    Un juge peut requalifier un bail. Mais lorsqu'il le fait, c'est après avoir recherché quelle était l'intention commune des parties. Or, en contractant un bail d'habitation autorisant l'exercice d'une activité commerciale, vous vous êtes entendu sur un bail permettant au locataire de donner congé avec un délai de préavis de trois mois. S'il devait requalifier le bail, le juge risquerait fort de dire que le contrat est un bail commercial dérogatoire de courte durée avec faculté de résiliation avec un délai de préavis de trois mois. Vous n'y gagneriez rien.

    En fait, le litige porte sur les dégâts occasionnés aux locaux. Si vous saisissez le tribunal, ce doit donc être pour faire condamner le locataire à payer le coût des réparations, plus autres dommages et intérêts.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2007
    Messages
    39
    bonjour,

    merci de votre réponse si rapide. Je veux apporter des éléments au sujet.
    Le contrat de bail habitation mixte pour la profession de vente ..... a été établi au nom des deux gérants. Pas au nom de leur SARL et encore moins de leur EURL (comment savoir si la SARL existe toujours ?).

    Début du bail le 01/06/2008 fin le 30/05/2011.

    Les locaux sont loués à usage exclusif d'habitation personnelle et principale du locataire (oui je sais cela sent la contradiction de la premiére page, mais bon le bail est inscrit comme cela).

    Donc le préavis envoyé par la mére, d'un des deux locataires, au nom d'un de ses fils et au nom des deux stés est il vraiment valable ? A noter que dans le bail, en dessous des locataires, est stipulé : " ci-aprés dénommé "le locataire", étant précisé que toutes les personnes désignées sont de plein droit solidaires pour l'exécution du présent bail. ".

    Pour finir, une annexe intitulée : "Annexe bail commercial....noms des locataires, adresse du local commercial". Signé des deux parties.

    Voilà avec la lettre du cogérant qui s'est vu mettre à la porte sans pouvoir broncher et sans savoir si la SARL existe toujours... il n'a rien signé et le compte en banque est toujours ouvert ?

    Je pense que le juge pourra requalifier comme il se doit en bail commercial et ainsi rétablir la réalité des faits.

    Cordialement,

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    3 146
    Le rôle du juge est d'une part de déterminer quelle était la commune intention des parties d'une part et de faire respecter l'ordre public d'autre part. S'il s'attache à établir la réalité des faits, c'est dans ce double but.

    En ce qui concerne les possibilités de résiliation, qu'est-il inscrit dans le bail ?
    S'il est inscrit que le locataire a la faculté de résilier le bail avec un préavis de trois mois, cette clause doit être respectée, même si le bail doit être requalifié de bail commercial. Ce n'est pas contraire à l'ordre public. Mais, dans un bail commercial, le congé devant être donné par acte extrajudiciaire, vous pourriez invoquer invoquer la nullité de la notification du congé délivré par lettre.

    En outre, si la résiliation n'a été notifiée qu'au nom d'un des deux locataires, l'autre est peut-être toujours lié par le contrat. Qu'est-il inscrit dans le bail à ce sujet ? Est-ce qu'une notification de l'un vaut pour les deux ou non ? Sont-ils solidaires ?

    Pourquoi avoir stipulé un bail d'habitation ? Si le juge devait se convaincre que vous avez convenu d'un tel bail pour échapper aux obligations auxquelles vous auraient imposé un bail commercial, vous ne pourriez plus prétendre à une requalification selon le principe qu'on ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

    Le tribunal d'instance ne serait pas compétent pour requalifier le contrat en bail commercial : il faudrait saisir le TGI.
    Dernière modification par Nihilscio ; 18/06/2010 à 01h18.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2007
    Messages
    39
    re,

    Oui il n'y a pas d'ambiguïté : ils sont solidaires !

    J'avais fait un bail sur les seuls documents que j'avais en ma possession : je n'avais jamais loué de locaux commerciaux...

    Ce fut le premier est j'ai donc utilisé un document "bail habitation " et barré les éléments et ajoutés , pour en faire un semblant de bail commercial. Mais moi je n'avais rien à gagner... Donc point de turpitude mais plutot de la stupidité et de la naïveté je pense.

    Etant donné la convocation au tribunal d'instance, que dois je leur demander ? Dois je directement porter plainte au TGI ?

    bien cordialement,

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    3 146
    La solidarité ne se présume pas, elle doit être expresse.

    Si vous avez déjà engagé une procédure devant le tribunal d'instance pour demander une requalification, il faudrait vous désister.
    Avant de faire quoi que ce soit d'autre, vous devriez passer par un avocat, qui est d'ailleurs obligatoire devant le TGI.
    On ne porte pas plainte dans une affaire purement civile.

    Je suis très sceptique sur vos chances d'obtenir un jugement condamnant vos locataires, ou anciens locataires, à vous payer un loyer jusqu'à la fin de la période triennale.

    Ensuite, si jamais un tel jugement devait être prononcé, il faudrait le faire exécuter...Bon courage !

    Il serait peut-être préférable de chercher des locataires sérieux à qui vous aurez fait signer un bail rédigé par un professionnel et de repartir ainsi sur des bases saines.
    Dernière modification par Nihilscio ; 18/06/2010 à 10h31.

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