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canalisation bouchée; qui est responsable ?

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    février 2010
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    Je suis propriétaire depuis une quinzaine d'années d'un studio situé au 5ème étage d'un viel immeuble. Ce studio devait etre une partie d'un grand appartement il y a longtemps. Son entrée est partagée avec 2 autres studios.

    Cet été j'ai entièrement fait rénover l'appartement et entre autre j'ai remplacer le wc sanibroyeur. Le nouveau locataire est en place depuis fin aout.

    Tout allait bien jusqu'à la semaine dernière où le locataire m'informe que le wc se répend dans l'appartement. Je fais intervenir le service apprès vente du sanibroyeur puisque encore sous garantie. La société test le WC qui fonctionne et détecte que la canalisation est bouchée. Elle tente de déboucher sans succès.
    Cela me vaut une facture de 150 euros alors que la standardiste m'avait annoncé 40€ de frais de déplacement.

    Je me retourne donc vers la régie vu que je ne connais pas le tracé du conduit et que celui-ci semble aller en direction de l'appartement voisin.
    Le régisseur m'envoi un entreprise de débouchage, qui intervient 2 fois, méthode furet tout d'abord puis eau sous pression ensuite. Le technicien tente de déboucher en accédant par l'appartement puis en accédant coté connection au conduit principal dans le couloir mais sans résultats. Il me conseille finalement de créer une nouvelle canalisation. Je n'ai pas encore reçu la facture pour cette intervention !

    Je reviens vers le régisseur qui me dit que ce n'est pas de sa responsabilité vu que c'est une canalisation privée ! Je tente de lui faire comprendre que la canalisation traverse des parties de l'immeuble qui ne m'appartiennent pas et que je ne peux donc pas faire de recherche approfondie, mais sans réussir à me faire entendre.

    Je fais donc appel à un plombier qui me dit que j''ai 2 solutions, soit évacuer par le haut et donc passer par les greniers qui ne m'appartiennent ou évacuer par le bas en longeant le mur de l'appartement jusqu'à la porte de sortie puis d'encastrer dans le sol de l'entrée communes aux 3 appartements (sinon le tuyau se trouve devant la porte d'entrée du voisin)
    et de creuser ensuite le palier de l'étage (en pierre) pour rejoindre le conduit d'égout général.

    J'ai consulté mon assurance de propriétaire qui me dit ne pas couvrir ce genre de pb.

    Je ne sais pas quels sont mes droits dans ce cas. Qui porte la responsabilité, le locataire, la régie de l'immeuble, moi ? Quels sont mes recours pour ces travaux complexes et couteux ?

    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    bonsoir
    vous parlez de "regie de l'immeuble".

    ma question: vous êtes bien en copropriété ?

  3. #3
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    février 2010
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    Bonjour,
    oui je suis copropriétaire, je gère seule le contrat de location pour le studio.

    Merci

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Avez-vous demandé d'accéder chez les voisins ce qui semble la première chose à faire
    Les studios sont occupés ?
    Ils ont peut-être le même problème et si cela faisait partie du même appartement il existe une servitude dite du père de famille entre vous et eux pour cette canalisation et son entretien et accès

  5. #5
    Pilier Junior
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    octobre 2009
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    Si vous êtes en copropriété, pour des incidents de canalisation hors de votre lot il faut vous tourner vers le syndic afin de rechercher d'où vient le problème, les canalisations étant parties communes.
    S'il y a lieu à des changements de colonne ou autre c'est à prendre en charge par l'ensemble de la copropriété.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Citation Envoyé par Gennaker Voir le message
    Si vous êtes en copropriété, pour des incidents de canalisation hors de votre lot il faut vous tourner vers le syndic afin de rechercher d'où vient le problème, les canalisations étant parties communes.
    S'il y a lieu à des changements de colonne ou autre c'est à prendre en charge par l'ensemble de la copropriété.
    Si je suis d'accord pour un engorgement de colonne d'eaux usées d'un immeuble GENNAKER, ici il semble que ce soit entre l'appartement de SYBA traversant les 2 autres studios et la dite colonne

  7. #7
    Pilier Junior
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    octobre 2009
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    Les conduites et évacuation sont privatives jusqu' à la colonne descendante en l'absence de dispositions particulières du RC. Il faudrait déjà voir s'il précise quelque chose sur le sujet.
    Mais le problème est que cette évacuation est commune à 3 lots jusqu'à la colonne descendante. Une entreprise est intervenue coté studio et coté jonction canalisation principale sans succès.

    Dans la mesure ou cela ne provient pas de la portion intra muros de Syba et qu'elle n'a aucune autorité pour demander aux copropriétaires voisins d'intervenir, il ne reste que le syndic pour diligenter l'enquête auprès d'eux.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Citation Envoyé par Gennaker Voir le message
    Les conduites et évacuation sont privatives jusqu' à la colonne descendante en l'absence de dispositions particulières du RC. Il faudrait déjà voir s'il précise quelque chose sur le sujet.
    Mais le problème est que cette évacuation est commune à 3 lots jusqu'à la colonne descendante. Une entreprise est intervenue coté studio et coté jonction canalisation principale sans succès.

    Dans la mesure ou cela ne provient pas de la portion intra muros de Syba et qu'elle n'a aucune autorité pour demander aux copropriétaires voisins d'intervenir, il ne reste que le syndic pour diligenter l'enquête auprès d'eux.
    Nous sommes bien d'accord
    Aucune autorité soit , mais à l'amiable oui
    Surtout si servitude dite du père de famille cela confère tout de même des droits

  9. #9
    Pilier Junior
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    octobre 2009
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    Je peux me tromper mais il me paraît difficile de faire référence à la servitude de père de famille en copropriété ?

    Par le principe même de son statut, le régime de la copro, s'il est respecté, exclut cette possibilité. S'il n'est pas respecté, il peut être demandé au copropriétaire bricoleur de remettre les choses en l'état à n'importe quel moment.
    Pas de prescription puisque le RC est applicable tout au long de la vie de l'immeuble... tant qu'une modification de celui-ci, dument enregistrée aux hypothèques, n'est pas intervenue.

    De cette même manière, Saby ne peut engager aucun travaux de création de canalisation hors de son studio sans vote d'AG puisque, selon la description qui en est faite, cette canalisation empiètera sur sur les parties communes.
    C'est pourquoi je persiste à penser qu'en dehors de l'action du syndic point de salut...

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Citation Envoyé par Gennaker Voir le message
    Je peux me tromper mais il me paraît difficile de faire référence à la servitude de père de famille en copropriété ?


    Par le principe même de son statut, le régime de la copro, s'il est respecté, exclut cette possibilité. S'il n'est pas respecté, il peut être demandé au copropriétaire bricoleur de remettre les choses en l'état à n'importe quel moment.
    Pas de prescription puisque le RC est applicable tout au long de la vie de l'immeuble... tant qu'une modification de celui-ci, dument enregistrée aux hypothèques, n'est pas intervenue.
    Il y a eu une jurisprudence sur le sujet , j'essayerai de la retrouver
    Voilà :
    Cour de cassation

    II. Les adaptations de la servitude à la vie moderne

    Si le droit des servitudes a perdu une partie de son empire en raison de l'apparition de formes nouvelles de la propriété, la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation révèle une tendance notable à faciliter le recours aux servitudes, qui se traduit non seulement par un élargissement de leur champ d'application (A), mais encore par un assouplissement de leurs modalités d'acquisition et d'extinction (B).

    A. L'élargissement du champ d'application des servitudes

    Jusqu'à présent, les servitudes n'avaient pas leur place dans la copropriété, ce qui restreignait sérieusement leur champ d'application dans les zones urbanisées (36).

    La Cour de cassation décidait en effet, depuis plus de vingt ans (37), qu'il existait une incompatibilité absolue entre servitudes et copropriété. Se fondant sur la définition de la servitude figurant à l'article 637 du Code civil, elle jugeait qu'une servitude n'existe que si le fonds servant et le fonds dominant constituent des propriétés distinctes et séparées appartenant privativement à des propriétaires différents. Or, la copropriété est constituée par des lots qui eux-mêmes sont composées de deux éléments indissolublement liés : les parties privatives et la quote-part correspondante de parties communes. Les parties privatives ne représentant pas, pour la Cour de cassation, un fonds distinct et les parties communes dont chaque lot détient une quote-part étant indivises, la Cour de cassation en déduisait l'absence de fonds distincts et séparés et l'impossibilité corrélative de constituer une servitude sur des parties privatives d'un lot au profit des parties privatives d'un autre lot.

    En dépit des considérations à la fois pratiques et théoriques (38) qui la justifiaient, cette prohibition prétorienne rencontrait l'hostilité de nombreux auteurs, qui faisaient notamment valoir que l'article 637 du Code civil signifie seulement qu'aucune servitude n'est concevable, ni nécessaire, lorsque les deux fonds sont la propriété d'une seule et même personne. La doctrine semblait néanmoins faire preuve d'une certaine résignation devant sa constante réitération, alors que dans la pratique, les notaires continuaient souvent d'insérer des clauses établissant des servitudes dans les règlements de copropriété et dans les actes de vente de biens dépendant d'immeubles en copropriété.

    Par un arrêt de principe du 30 juin 2004 (39), la troisième chambre civile a mis fin à ce "tabou" (40). Elle considère désormais que la partie privative d'un lot et la quote-part correspondante de parties communes constituent un "héritage" au sens de l'article 637 et admet en conséquence la possibilité d'établir une servitude entre les parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts. Dans l'espèce considérée, les actes notariés énonçaient qu'un lot à usage de garage était grevé d'un droit de passage au profit d'un lot contigu pour permettre au propriétaire de ce lot d'accéder à son emplacement de garage qui se trouvait enclavé. A été en conséquence rejeté le moyen du pourvoi qui, invoquant l'incompatibilité entre servitudes et copropriété, reprochait à la cour d'appel d'avoir retenu que ce droit de passage prévu par les actes constituait une servitude réelle et non un droit personnel.

    Il n'existe plus désormais d'incompatibilité de principe à l'établissement d'une servitude au profit de la partie privative d'un lot sur la partie privative d'un autre lot. Considérée parfois comme une survivance d'une technique obsolète, dont le déclin puis la disparition seraient inéluctables en raison de son inadaptation à la vie moderne, la servitude, conservée par le Code civil, fait ainsi son entrée, par la grande porte, dans le droit de la copropriété et confirme le déplacement de son centre principal d'intérêt de la campagne à la ville (41).

    Cette extension considérable du champ d'application de la servitude s'accompagne d'un assouplissement des règles relatives à leur acquisition et à leur extinction.


    Citation Envoyé par Gennaker Voir le message
    De cette même manière, Saby ne peut engager aucun travaux de création de canalisation hors de son studio sans vote d'AG puisque, selon la description qui en est faite, cette canalisation empiètera sur sur les parties communes.
    C'est pourquoi je persiste à penser qu'en dehors de l'action du syndic point de salut...
    Je parlais simplement du débouchage ....avant d'entreprendre des travaux d'une grande ampleur, peut être même pas nécessaires

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    octobre 2009
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    Rhone Alpes/ Paca
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    Merci Marieke pour la jp, c'est très intéressant.
    Quant aux travaux, je faisais allusion à ceux prescrit par le plombier.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Citation Envoyé par Gennaker Voir le message
    Quant aux travaux, je faisais allusion à ceux prescrit par le plombier.
    J'avais bien compris ,mais avant d'enclencher tout cela il faut vérifier si un simple débouchage à partir de chez les voisins ne suffirait pas ...et voir comment s'est fichu en plus de leur côté s'il faut simplement reprendre ce tuyau ce serait plus simple et moins onéreux

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