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Servitude antérieure aux hypothèques

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    octobre 2009
    Messages
    1
    Bonjour,

    J'ai acheté une maison le mois dernier. Au cours des signatures du compromis et de la vente, il a été clairement dit qu'il n'existe pas de servitude de passage sur le terrain.

    7 jours après la vente, nous recevons une lettre d'une avocate stipulant qu'il existe une servitude et que son client (succession en cours de l'ancien voisin) compte bien s'en servir pour accéder à son terrain (voisin du notre). Après un certains nombre de recherche, nous découvrons qu'il existe un titre créant cette servitude qui date de 1912, et il n'y a donc rien aux hypothèques.

    Lors des visites des lieux, rien ne pouvait evoquer une telle servitude vu que les anciens propriétaires ont construit un muret séparant les 2 terrains...

    Après une petite enquete de voisinage, il apparait clairement ques les vendeurs connaissaient l'existence de cette servitude et meme que leur ancien voisin passait chez eux pour accéder a son terrain.

    J'ai le sentiment d'etre vitime d'une escroquerie par vice caché.
    La responsabilité des vendeurs me semble assez claire. Qu'en est-il de la responsabilité du notaire, puisqu'il doit faire des recherches sur l'existence de servitudes ? (d'autant plus que c'est lui qui avait fait la transaction précédente de ce bien)

    Ai-je un recours, si oui contre qui?

    Merci de me conseiller, car je ne sais pas trop comment m'y prendre et qu'il est difficle de se sentir chez soi dans des situations comme celle-la!

    Cordialement
    ptitTom

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Caepolla
    Ancienneté
    juillet 2009
    Localisation
    à côté de Lyon
    Messages
    2 713
    Une servitude crée par un acte de 1912 doit avoir été publié à la Conservation des hypothèques pour vous être opposable.

    Le problème, c'est que, les informations délivrées au notaire ne mentionnent que les servitudes crées après 1956. Mais si l'acte de 1912 a bien été publié, et je ne doute pas qu'il l'ait été, alors la servitude doit être respectée. Le problème, c'est qu'avant 1956, il n'y a pas d'information par parcelle, mais uniquement par propriétaire, avec juste la date des formalités accomplies du chef de ce propriétaire.

    Le recours contre le vendeur est difficile à discuter. Il n'y a même pas à prouver qu'il avait connaissance de la servitude. Il y a une servitude que vous devez respecter, elle ne vous a pas été déclarée, vous avez le recours en diminution de prix (voir en annulation si vous ne pouvez rien faire du terrain à cause du passage), sur le fondement de la garantie d'éviction.

    Le recours contre le notaire, c'est plus délicat. C'est tentant, par un côté, parce qu'il est plus solvable. C'est risqué de l'autre, car il n'y a pas forcément de faute de sa part.
    En effet, pour le contrôle des servitudes, la diligence normale du notaire est la suivante :
    - remonter au premier acte à titre onéreux de la chaîne des titres de propriété, et vérifier les servitudes qui ont été déclarées,
    - contrôler avec les renseignements des hypothèques, toutes les servitudes crées depuis l'acte précédent.

    Le problème des servitudes est que leur publicité est mal faite. Malgré les diligences d'usage, il est possible qu'une servitude soit ignorée du notaire, dès lors qu'elle a été crée avant 1956. Si ses clients ne l'ont pas informé, si les acquisitions précédentes ne mentionnent pas la servitude, il est normal que le notaire ne l'ait pas vu.
    La seule façon de la détecter suppose de suspecter une erreur des titres, et de contrôler tous les actes de propriété jusqu'à Mathusalem, vu que c'est le seul moyen de savoir si une ancienne servitude conventionnelle n'a pas été oubliée.
    Comme c'est un travail qui peut être très long (et onéreux, avec un coût évidemment répercuté sur l'acquéreur), la dernière jurisprudence que j'ai vue est d'accord pour considérer qu'il ne rentre pas dans les attributions des notaires de faire une telle recherche par défaut. D'autant plus qu'une telle méthode n'assure même pas d'avoir toutes les servitudes, puisque certaines s'imposent sans titre (prescription ou destination du père de famille).
    Evidemment, si la servitude figure dans le titre des acquéreurs, là, il y a clairement erreur du notaire.

    Sinon, dernier recours : vous dîtes qu'il existe un muret. Si ce muret empêche le passage, et si ce muret existe depuis plus de 30 ans (ce que vous devez prouver, mais qui se fait par tout moyen), la servitude est éteinte par prescription.
    Dernière modification par Caepolla ; 22/10/2009 à 16h34.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

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