CiterJe ne suis pas sûr de comprendre où est la question.
1Message(s) Utile(s) Discussion postée sur le Forum Immobilier, regroupant des questions juridiques portant sur Le Droit au Quotidien.
Compromis et loi carrez, rendu de jugement Nous venons d'être déboutés par la cour de Montpellier de notre demande d'authentification de vente consécutive à une erreur de surface dans le compromis.
En résumé: nous avons signé un compromis pour un F4 en copropriété, mentionnant une surface de 115m2. Avant signature de l'acte authentique nous avons reçu un certificat de mesurage indiquant 100 m2. N'ayant pas obtenu à l'amiable une diminution du prix, nous sommes allés en justice. Le vendeur a demandé la résolution de la vente et nous son authentification. Le juge nous a débouté tous les deux estimant que nous n'étions ni d'accord sur la chose ni sur le prix!
Je peux si vous le souhaitez vous envoyer en pdf le Rdj en question.
Cordialement
mamaison34
Je ne suis pas sûr de comprendre où est la question.
« Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).
Je ne pose pas de question, je vous informe simplement.
Personne n'est allé pour l'instant jusqu'à la cours de cassation pour obtenir l'authentification d'une vente suite à une erreur de surface dans le compromis, et en demandant une diminution de prix proportionnelle à l'erreur.
Pour l'instant, la seule signature d'un compromis ne permet pas de "forcer" la vente devant le juge. En tout cas en première instance!
Le texte de loi ne prévoit l'action en diminution de prix qu'après signature de l'acte authentique (devant le notaire).
La loi carrez est perfectible, mais il faudra attendre que la cours de cassation aie à juger une affaire comme la nôtre: authentifier une vente d'après seulement le compromis (sans acte authentique) et la surface mentionnée dans ce compromis.
Pour l'instant lorsqu'il y avait des erreurs de surface dans le compromis, soit elles étaient corrigées avant de passer devant le notaire soit elles ne l'étaient pas et ouvraient donc droit à une action en diminution de prix, car la surface mentionnée dans l'acte authentique était erronée.
Nous avons estimé que le compromis est une vente ferme et définitive qui engage acquéreur et vendeur sur l'objet et le prix de la chose vendue.
Si la loi semble limpide, son application en justice ne l'est pas.
A méditer avant d'entreprendre un procès...
Votre manière de faire n'est pas illogique. Mais elle a contre elle le texte de la loi, qui dit assez clairement (article 46 de la loi de 1965 sur la copropriété) :Envoyé par Mamaison34
- s'il y a erreur de mesurage dans la promesse de vente, l'acquéreur peut en demander la nullité, mais pas la diminution de prix,
- s'il y a erreur de mesurage dans l'acte constatant la vente, il y a action en diminution de prix, mais pas nullité.
En demandant l'action en réduction de prix sur le compromis, vous aviez la loi contre vous. Puisqu'elle dit explicitement, "L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente".
Même si la promesse de vente vaut vente, la promesse est en général sous seing privés. Et pas par acte authentique. Il était assez sûr que vous alliez dans un mur.
Ce serait à refaire, j'agirais autrement.
Dans un premier temps, partant de l'idée que la promesse de vente engage les vendeurs, j'aurais agi en réitération de la vente, en justice, aux conditions de la promesse. Le vendeur n'aurait pu exciper la nullité en raison de la surface erronée, l'article 46 dit bien que seul le bénéficiaire ou l'acquéreur peut invoquer cette nullité.
Une fois obtenu le jugement ordonnant la vente forcée, j'aurais agi en garantie, et en diminution de prix, sur le fondement de l'article 46 de la loi de 1965. Parce que le jugement est un acte authentique. Or, l'article 46 ne parle pas d'acte notarié, mais d'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce peut être un jugement de vente forcée. Et l'action en garantie n'est pas une remise en cause de la chose jugée, et une telle vente forcée reste soumise aux garanties du droit commun de la vente. Il est donc loisible d'agir en diminution du prix sur la vente forcée.
Sinon, encore plus adroit, ce qu'il aurait fallu faire, c'est ne pas se brouiller avec le vendeur. Signer l'acte notarié aux conditions du compromis. Puis agir en diminution du prix.
La loi est sûrement perfectible. Mais payer des frais jusqu'en appel (voire cassation ?) pour le démontrer, ça fait peut être un peu cher.
Dernière modification par Caepolla ; 19/10/2009 à 23h48.
« Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).
Merci à Mamaison34 d'avoir communiqué ce jugement, Merci à Caepolla de l'avoir explicité. Cela à le mérite d'être clair pour tout le monde maintenant...
Petite question : quel était le point de vue de votre avocat ?
Modérateur Communautaire
J' ai rendu ce post "important" afin qu'il reste en lecture aisée pour tous
Merci à Capoela pour son analyse.
Il s'agit bien dans notre cas d'un compromis et pas d'une promesse de vente.
Effectivement j'ai demandé à notre avocat de différer la demande de réduction de prix après l'authentification par le juge de la vente selon les termes du compromis (avec l'erreur de surface), mais il a préféré tout demander ensemble et cela nous a conduit certainement à être débouté.
En fait, le juge ne se prononce ni en faveur de l'authentification (avec correction de surface et donc de prix) ni pour la résolution: il reste un compromis signé en 2006!
Nous pourrions reprendre une procédure comme l'a suggéré Capoela ?
Mais ce type d'affaire n'a pas encore pour l'instant été jugée, il peut je suppose y avoir des surprises au niveau du rendu de justice ...
Nous avons perdu beaucoup d'argent entre les frais d'avocat, la location d'un appartement et la remontée des taux d'emprunt. Je suis donc très enclin à remettre le couvert mais le premier procès a déjà duré 3 ans et a pesé sur l'équilibre de la vie de famille !
Nous ne sommes pas tombés en accord avec le vendeur car le certificat de mesurage (100m2 au lieu de 115) a été délivré tardivement, après la signature du compromis et avant de passer devant le notaire.
L'appartement en question est toujours consigné car le vendeur ne s'est pas présenté chez le notaire après assignation, (pv de carence).
Merci pour vos conseils et réponses
Très belle analyse de Caepolla.
...
En effet
Merci Caepolla de ces bons conseils , je sais que c'est tres difficile de "digérer" ce rendu de jugement , mais Mamaison34 a été un peu vite ... il y a dans les procés tellement de nuances, votre avocat n'a pas été a la hauteur , il aurait du calmer vos ardeurs et (si vous désiriez vraiment cet appartement) faire l'achat et après aller en procédure (quitte a engager cette dernière, il fallait y aller avec un siège solide)
Je dis toujours
- que les lois ne sont pas toujours bonnes ,mais qu'elles doivent être respectées -
- qu'il n'y a pas de mauvais procès mais qu'il faut connaitre l'envers de la situation
Laissez tomber , je sais la aussi ce n'est pas facile, mais votre affaire (si même peut se gagner) il faudra du temps de l'argent, du stress, perdre des années !!!
Personnellement j'aurais une dent contre l'avocat, mais vous n'avez pas été frapper chez un avocat spécialisé , et voila l'erreur du début
Un avocat semble toujours trop cher mais il est au tarif de ses compétences et de sa conscience !!
Courage ce n'est qu'un petit echer en comparaison d'une vie
clcar
Merci pour votre conseil Clcar, en effet notre avocat a été léger, trop sûr de lui, spécialisé en droit commercial et non en droit immobilier.
On nous l'avez conseillé "cher mais très fort !" le premier adjectif était bon, pas le second...
Je vais consulter un nouvel avocat pour savoir ce qui peut maintenant se passer puisque l'appartement est toujours consigné et le compromis non caduque.
Je suis prêt à faire un long procès pour avoir gain de cause car je trouve injuste que de telles pratiques puissent perdurer: signer un compromis avec erreur de surface et payer le même prix sous la pression de l'agent immobilier ou du notaire ...
Mais je ne suis pas seul engagé dans cette procédure.
J'aurais bien aimé vous contacter en privé mais je n'ai pas encore mon quota de messages sur le forum ...
C est avec plaisir que j aimerai avoir des nouvelles et au cas ou je puis vous aider, je vous ai laissé des messages prives
je pense que vous pouvez les lire !! en fait je ne suis pas tres forte sur les conditions du forum
Comment prendre contact direct sans faire de la pub
Monsieur l'administrateur SVP
clcar
Pour l'instant j'étais à 4 messages et donc avec celui-ci je devrais pouvoir vous contacter en privé. J'ai de toute manière vos coordonnées mail obtenues à partir de votre site et vous tiens informé dès que j'en sais plus.
Merci de votre sollicitude.
Nous venons de consulter un autre avocat afin de clore notre affaire.
Nous avons était très mal conseillé par le premier qui a vu en nous une affaire juteuse.
Si vous avez besoin d'un avocat il y en a des très bien qui obéissent à leur obligation de conseil et d'autres qui sont aussi forts que des gourous de secte pour vous amener à dépenser votre argent.
Sans acte authentique et avec une erreur de surface dans le compromis pas de vente forcée envisageable !
Par ailleurs, un juge n'acceptera pas d'authentifier une vente en conservant une erreur de surface.
Dernière modification par Modérateur 18 ; 08/11/2009 à 08h03. Motif: mise en page (le rouge n'est pas de mise) !
ne croyez vous pas que c'est dans toutes les professions, pareil ?
Sans prendre parti pour le vendeur, le bien a été visité par vos soins à plusieur reprises logiquement.
Ainsi, il était tout à fait plausible que vous preniez les dimensions pour vérifier les données.
Je vous dis cela mais moi même ayant acheté il y a 6 mois, je n'ai rien vérifié du tout...
Je suis en accord avec Marioli, en visitant j'aime ou pas l'appartement , ce n'est pas les m² sur un acte qui me fera changer d'avis, la différence ne doit pas être énorme et les volumes se constatent suivant notre idée de ce que l"on veut en faireSans prendre parti pour le vendeur, le bien a été visité par vos soins à plusieur reprises logiquement.
Ainsi, il était tout à fait plausible que vous preniez les dimensions pour vérifier les données
Je vous dis cela mais moi même ayant acheté il y a 6 mois, je n'ai rien vérifié du tout...
Le doigt dans l'engrenage d'un avocat (et je sais ce dont je parle) est une affaire sérieuse , sachez que sans vouloir les défendre ils n'ont pas qu'un seul dossier- qu'il y a toujours un perdant et un gagnant et que pour gagner c'est des heures de recherche - trouver la faille si peut-il soit-elle- ne pas se lancer dans cette bagarre sans se renseigner ailleurs ) ici les conseils sont tres bons , gratuits par des bénévoles que nous ne pouvons que remercier et encore remercier
Ce site vit grâce a leurs connaissances, leurs discutions, et leur intégrité
Merci a toutes et a tous
clcar
Bonsoir,
Pourquoi n'avez-vous tout simplement pas respecté le texte de la loi Carrez :
Vous ne voulez pas lacher l'affaire, mais compte tenu de la situation, on peut penser que votre vendeur n'est pas prêt à céder non plus : depuis trois ans, la vente de son bien est bloquée...Vous avez perdu de l'argent, mais lui aussi...Dans l’avant-contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu située dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété.
Sont exclus de cette obligation : les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2.
La superficie de la partie privative à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasure de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 m.
L’absence de mention de la superficie du lot dans l’avant contrat peut entraîner la nullité de l’acte.
Si le vendeur, ayant omis de préciser la superficie dans l’avant contrat, l’indique dans l’acte de vente définitif, la vente ne sera pas susceptible d’être annulée.
Si la superficie réelle du lot est supérieure à celle inscrite dans l’acte, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix.
Si la superficie réelle du lot est inférieure de 5% au plus à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur ne peut pas exiger une diminution du prix.
Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.
L’acquéreur doit intenter l’action en diminution du prix auprès du TGI dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.
De plus, il n'était peut-être pas aussi "coupable" que vous le laissez entendre. J'ai personnellement vendu un bien mais entre les plans du promoteur qui avaient une trentaine d'années les mesures de la loi Carrez, il y avait une nette différence : les modalités de calcul des superficies ont été modifiées alors que l'appartement est resté identique.(de plus, en fonction des organismes qui font le relevé des mesures, il y a également des différences dans les estimations...)
Quant au taux des prêts, sauf erreur, ils sont plus bas aujourd'hui qu'en 2006...
Cordialement.
En ce qui concerne les pertes respectives, nous avons payés un loyer pendant le temps de la procédure et le vendeur a perçu un loyer car l'appartement a été loué. Les taux d'emprunt sont toujours plus élevés qu'en 2006 où nous avions obtenus 3.35 hors assurance sur 18 ans. Les prix de l'immobilier n'ont pas progressé et accusent même une légère diminution.
Le vendeur est tenu de mentionner la surface dans le compromis. Libre à lui de le faire par l'intermédiaire d'un expert, en mesurant lui-même, ou encore en reprenant les surfaces mentionnées par le constructeur.
Ce n'est pas à l'acquéreur de vérifier la validité des mesures.
Effectivement, si l'appartement plaît, on peut estimer que la surface n'est pas importante et l'acheter quel que soit l'erreur de mesurage.
La loi carrez perd alors son sens.
L'appartement est identifié par son type, son adresse ... La surface vient en plus mais n'est pas déterminante afin d'identifier le bien immobilier (il existe un texte de loi dans ce sens que je peux essayer de retrouver).
Le problème évident est lié au prix : pour qu'il y ait vente, il faut être d'accord sur la chose et sur le prix, or si la surface est un élément déterminant du prix elle n'est pas à mon sens, un élément déterminant de l'identité de l'objet vendu
D'après le rendu de jugement, la surface est un élément déterminant de la chose et donc du prix: nous n'étions donc en accord ni sur l'un ni sur l'autre, et donc le compromis devient caduque.
La loi carrez protège l'acquéreur en lui permettant d'annuler le compromis de vente pour erreur de surface, elle permet de réparer une erreur après l'acte authentique, puisque l'acquéreur a payé quelque chose qui n'existe pas (des mètres carrés).
Nous aurions dû tout simplement demander l'annulation du compromis, au lieu de nous entêter. Aller en procès est souvent le résultat d'une chaîne d'événements qu'il serait trop long d'exposer ici. La médiation reste la meilleure solution mais n'est pas toujours disponible.
Avant d'aller en procédure j'ai récolté de nombreuses informations (ADIL, Conseil juridique de mon assurance, avocat ....), mais sans doute pas assez et pas auprès des bonnes personnes. C'est toujours à posteriori que l'on s'en rend compte.
Merci à tous pour vos réponses qui m'aident à mieux comprendre mes erreurs ...
Dernière modification par Mamaison34 ; 04/07/2010 à 11h56.
effectivement il me semble que vous avez été mal conseillé
sauf à en faire une question de principe, il vaut mieux s'appuyer sur la jurisprudence actuelle avant de s'engager dans une procédure aléatoire....
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