Discussion postée sur le Forum Immobilier, regroupant des questions juridiques portant sur Le Droit au Quotidien.
Agir en justice au nom de la copropriété Bonjour,
L'article 18 de la loi de 1965 (sur la copropriété) dit :
"Seul responsable de sa gestion, il [le syndic] ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée."
L'article 25 de la loi dit :
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24; ...."
L'article 24 de la loi dit :
"Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi."
L'article 21 du décret d’application dit :
"Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé."
L'article 26 du décret dit :
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret
Donc, il me semble, au vu de ces articles qu'une personne, autre que le syndic, pourrait ester au nom du syndicat, sous réserve d'y avoir été autorisée, et pour un but précis, par l'AG.
Mon analyse est-elle correcte ?
Merci de vos lumières
Détail d'un texte
Détail d'un texte
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
A mon avis ces délégations de pouvoir ne concernent pas les actions en justice .
Le Syndic est seul habilité a représenter le syndicat et c'est a lui que doit être donnée l'autorisation d'ester en justice
civil 3ieme 22 mai 1990 . Bull civil III N°123
Jean-Louis: je confirme la réponse d'archiméde: seul le syndic est habilité à ester en justice au nom du syndicat. et pour cela il faut autorisation de l'AG, art 24; sauf si c'est le syndicat qui est attaqué en justice, pour un référé ou encore ni pour recouvrer les charges impayées.
Bonjour,
Merci pour vos réponses...
J'espèrais un peu que mon ratiocinage ouvrirait une piste, mais l'arrêt cité par Archimède, même s'il est ancien, n'a jamais été remis en question, et j'ai beau chercher depuis des mois à trouver une solution pour traîner notre ancien syndic en justice, en évitant de payer frais de [nouveau] syndic et sans doute d'avocat ....je n'y arrive pas.
Question subsidiaire :
L'AG ayant autorisé le syndic, celui-ci peut-il officiellement mandater une personne, autre qu'un avocat, pour le représenter dans l'action en question ?
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
Bonjour,
Autre piste :
Le litige avec notre ancien syndic porte sur quatre faits pour lesquels les comptes n'ont pas été approuvés. Il n'a pas eu de quitus délivré...
Un copropriétaire pourrait-il ester seul pour réclamer la somme qui lui est due (par rapport aux tantièmes) ?
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
Absolument il peut .Envoyé par Jean-louis52
Ce qui serait mieux quand même serait de trouver d'autres copros dans ce cas et d'ester au nom de ce collectif ( figurant nommément sur
l'assignation ) et représenté par l'un d'entre eux .
J'ai utilisé cette procèdure de "collectif" a plusieurs reprises avec
succès
Bonjour,
Ah que voilà une bonne nouvelle !!!
Quelques questions :
- Le collectif en question peut-il réunir l'ensemble des copropriétaires ? (Nous sommes six...).
- Le collectif en question doit-il être constitué de manière formelle, genre association, ou peut-il n'apparaître qu'au niveau de l'assignation en tant que tel ?
- Le collectif n'a donc pas besoin d'être autorisé par l'AG puisqu'il agit en dehors de celle-ci ?
Merci de vos réponses.
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
1- oui
2- non , aucune déclaration a faire comme pour les associations .
3- non , pas besoin
Bonjour,
Merci beaucoup Archimède. Cela faisait des mois que je cherchais une solution pour pouvoir demander réparation à notre ancien syndic par voie de justice, tout en levant les réticences des autres copropriétaires qui ne souhaitaient pas engager des frais (actuel syndic + avocat) pour une somme atteignant environ 1500 euros...
Le collectif des copropriétaires du XX avenue des M...à V..., représentant Mrs et Mmes .......va pouvoir assigner son ancien syndic.
Avez-vous des conseils à me donner pour la procédure ?
Merci beaucoup,
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
Bonjour,
Cinq copropriétaires sur six ont chacun assigné individuellement l'ancien syndic au tribunal de proximité.
Nous venons de recevoir les conclusions de l'avocat de notre ancien syndic.
Il demande :
1 - la nullité de notre demande au prétexte qu'elle ne contiendrait aucun fondement juridique précis (application de l'article 56 du code de procédure civile)
2 - l'irrecevabilité de notre demande , au prétexte que nous n'avons pas qualité à agir (et que le seul le syndicat aurait pu ester).
Qu'en pensez-vous ?
Merci de vos lumières.
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
Bonsoir,
Tout propriétaire peut assigner le syndic pour des irrégularités concernant son lot, mais cela se traite au TGI et de ce
fait il vous faut prendre un avocat.
Pour quelques centaines d'euros chacun, le jeu en vaut-il la chandelle ?
Bonjour,
Merci Gennaker pour la réponse.
Effectivement, les sommes en jeu (1500 à 2000 euros / 300 à 400 euros chacun) ont fait que nous n'avons pas pris d'avocat, et avons, sur les conseils reçus ici, décidé de porter individuellement le litige devant le tribunal de proximité.
S'il faut obligatoirement passer au TGI (avec avocat), cela signifie que chaque copropriétaire qui s'estime lésé par le syndic pour des sommes ne couvrant pas les honoraires des avocats, est "condamné" à laisser courir.....
Dans une autre affaire (500 euros/ contestation de charge), dans laquelle j'avais pu faire jouer ma protection juridique, l'avocat avait esté au tribunal de proximité, et le jugement avait été rendu en ma faveur...
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
Tout dépend de la nature du problème, si c'est juste une erreur dans une opération effectivement, si c'est plus compliqué et met en cause par exemple la grille de répartition choisie par le syndic pour le calcul de ces charges, j'ai un doute
J'ai du aller au TGI pour une somme équivalente à la votre parce que ces charges indues résultaient d'une volonté du syndic de me compter des sommes relevant des charges d'habitation alors qu'il n'était attribué à ce lot, un garage, qu'une quote part de tantièmes de charges communes.
Le problème est que, pour récupérer le trop perçu, il fallait démontrer que le syndic ne respectait pas les disposition du RC sur ce lot, d'où TGI obligatoire.
A noter que la partie adverse contestait même la compétence du juge des référés du TGI pour traiter du problème.
Les lois sont facilement accessibles, mais la démarche pour les faire valoir... c'est la bouteille à l'encre !
Dernière modification par Gennaker ; 30/10/2010 à 10h12.
Oui.....
Les lois sont facilement accessibles, mais la démarche pour les faire valoir... c'est la bouteille à l'encre !
En ce qui nous concerne, il s'agit de dépenses non approuvées par l'AG, que notre ancien syndic nous a quand même imputées lorsque les fonds ont été transférés à son successeur....
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
Bonjour,
Quelques news :
Nous sommes passés devant le juge de proximité, qui, dans un premier temps a donné raison à la partie adverse, en nous disant que nous nous étions trompé de procédure, et qu'il fallait aller au TGI....
Je lui ai fait remarquer que l'article 56 du code de procédure civile s'appliquait pour les assignations par huissier, et pas en l'occurence puisque nous étions dans la procédure de déclaration au greffe...
Je lui ai fait remarquer que l'article 15 alinéa 2 de la loi de 65 autorisait tout copropriétaire à ester en son nom propre...
Il a alors bien voulu examiner nos griefs au fond...
Jugement le 13 décembre....
Je croise les doigts
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
Bonjour,
Je viens de recevoir le jugement.
Nous avons été déboutés, car le juge a estimé que nous n'avions pas qualité à agir....et nous sommes condamnés à payer à notre adversaire 500 euros, chacun, au titre de l'article 700.
Nous n'avons pas qualité à agir, selon les dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, car seul le syndicat des copropriétaires l'aurait pu, dit le juge de proximité....
Pensez-vous que cela puisse être cassé ?
Merci de vos commentaires.
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
Vous trouverez à l'adresse Mettre en cause la responsabilité du syndic - Syndic - UFC-QUE CHOISIR 92 NORD
un article bien documenté sur les actions qu'il est possible de mener contre le syndic
Bonjour,
Il y a dans cette demarche quelque chose qui m’échappe.
Le Syndic avait-il engagé ces fonds pour une depense non votée ou cherchait-il seulement à la provisionner ?
D'une maniere plus ample, y avait-il une possibilité de revenir à une situation propre soit avec l'ancien syndic soit avec le nouveau ? Sinon qu'est-ce qui s'y opposait ?
Bonjour,
Nous contestions certaines dépenses effectuées. Aucune de celles-ci n'avait été approuvée lors de l'AG concernée.
1 - dépenses relatives à l'élagage d'arbre de la copropriété voisine, fait sans accord de la dite copro.
2- dépense relative à la location d'une salle pour une AG (salle au sein des locaux du syndic)
3 - dépenses non justifiées par rapport au contrat de syndic concernant des déclarations de dégâts des eaux
Cordialement,
Jean-Louis
"Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin
Bonjour,
Je reprend dans ton texte :
"dépenses effectuées".
Les fonds ont donc été engagés.
Aucune de celles-ci n'avait été approuvée lors de l'AG concernée.
"1 - dépenses relatives à l'élagage d'arbre de la copropriété voisine, fait sans accord de la dite copro."
Sans l'accord de ladite copropriété et sans l'accord de la vôtre.
Quelle a pu être la motivation de votre Syndic pour décider d'une intervention à vos frais ?
Est-ce que l’élagage décidé du seul chef du syndic peut être justifié par une mise en péril de votre copropriété ? S'il y a l'ombre d'un fondement de la décision du syndic, le juge n'ira pas contre.
2- dépense relative à la location d'une salle pour une AG (salle au sein des locaux du syndic).
Que disait le contrat passé avec le Syndic à ce sujet. Etait-il prévu une facturation ? Certains syndic mettent en avant la disposition gratuite de salles pour la tenue d'AG, d'autres la facture, mais normalement cela devrait être écrit quelque part.
Quand nous avons quitté notre ancien syndic, le nouveau etait évidemment présent à l'AG. La convocation étant à l'initiative de l'ancien, les AG se tenant habituellement dans ses locaux, pour cette opportunité l'AG a été convoquée dans un lieu tiers. Quand nous sommes arrivés devant le lieux d'AG, tout etait fermé. Nous nous sommes repliés vers un café. Lorsque nous avons hérité de la comptabilité de l'ancien Syndic, la dépense de la salle était débitée. Nous avons réclamé auprès de notre nouveau syndic qui était témoin. La réponse que nous avons eu par la suite était que la réservation de la salle avait bien eu lieu et était payable d'avance. Nous aurions pu imaginer que notre nouveau syndic allait prendre à coeur de défendre nos intérêts et demander le remboursement de la location à qui de droit. Un syndic, entreprise commerciale, n'a d'intérêt à défendre que les siens. Pour un syndic, une copropriété est une source de revenu et est traitée comme telle, moins de temps lui est consacré, plus le syndic peut "gérer" de copropriété. Un syndic paternaliste, c'est une hérésie économique.
"3 - dépenses non justifiées par rapport au contrat de syndic concernant des déclarations de dégâts des eaux".
Il faudrait savoir quel est l'intitulé de la dépense.
Notre précédent syndic facturait son déplacement si le dégât des eaux affectait les parties communes, c'etait dans son contrat, facturait la déclaration de sinistre à la compagnie d'assurance comme ouverture de dossier, c'etait dans le contrat, et créditait gratuitement le compte de la copropriété du montant de l'indemnisation reçue de l'assurance. Il ne faisait pas faire les travaux de remise en état, parternellement il aurait sans doute dû le faire, mais ça ne devait pas être au contrat, il le justifiait en disant que ça nous couterait plus cher que ce que nous recevions de l'assurance. Seulement voilà, au troisième sinistre au même endroit, l'assurance déclarait la vétusté de l'immeuble et il n'y avait plus d'indemnisation. Par contre, le syndic continuait de toucher pour son deplacement et son ouverture de dossier.
Je pense, si je me trompe n'hésitez pas à apporter vos témoignages, que le juge condamnera le syndic qui a détourné de l'argent à son profit mais ne condamnera jamais un syndic qui aura engagé des dépenses dès qu'il peut trouver un prétexte plausible pour fonder sa décision. Le syndic gagne de l'argent sur les dossiers ouverts, les petites prestations qui rapportent d'avantage qu'elles ne coutent. Les gestionnaires, quand il y en a, sont jugés sur leur rentabilité, les patrons se jugent sur le même critère.
Par contre, une copropriété de 6 qui recoure à un syndic c'est, à mon sens, je peux me tromper, une perte d'argent garantie et une perte de temps phénoménale. Il existe des formules hybrides qui permettent de s'assurer de la compétence de professionnels pour tout ce qui est gestion appliquée, comptabilité, organisation d'AG et de n'assumer sur son temps que le contrôle du gouvernail.
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