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Agir en justice au nom de la copropriété

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Ile de France
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    5 779
    Bonjour,

    L'article 18 de la loi de 1965 (sur la copropriété) dit :
    "Seul responsable de sa gestion, il [le syndic] ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée."

    L'article 25 de la loi dit :
    "Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

    a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24; ...."


    L'article 24 de la loi dit :
    "Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi."

    L'article 21 du décret d’application dit :
    "Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé."

    L'article 26 du décret dit :

    Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.

    Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret


    Donc, il me semble, au vu de ces articles qu'une personne, autre que le syndic, pourrait ester au nom du syndicat, sous réserve d'y avoir été autorisée, et pour un but précis, par l'AG.

    Mon analyse est-elle correcte ?

    Merci de vos lumières

    Détail d'un texte

    Détail d'un texte
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  2. #2
    Hoshi
    Visiteur
    A mon avis ces délégations de pouvoir ne concernent pas les actions en justice .

    Le Syndic est seul habilité a représenter le syndicat et c'est a lui que doit être donnée l'autorisation d'ester en justice
    civil 3ieme 22 mai 1990 . Bull civil III N°123

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 638
    Jean-Louis: je confirme la réponse d'archiméde: seul le syndic est habilité à ester en justice au nom du syndicat. et pour cela il faut autorisation de l'AG, art 24; sauf si c'est le syndicat qui est attaqué en justice, pour un référé ou encore ni pour recouvrer les charges impayées.


  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Ile de France
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    5 779
    Bonjour,

    Merci pour vos réponses...
    J'espèrais un peu que mon ratiocinage ouvrirait une piste, mais l'arrêt cité par Archimède, même s'il est ancien, n'a jamais été remis en question, et j'ai beau chercher depuis des mois à trouver une solution pour traîner notre ancien syndic en justice, en évitant de payer frais de [nouveau] syndic et sans doute d'avocat ....je n'y arrive pas.

    Question subsidiaire :
    L'AG ayant autorisé le syndic, celui-ci peut-il officiellement mandater une personne, autre qu'un avocat, pour le représenter dans l'action en question ?
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Bonjour,

    Autre piste :

    Le litige avec notre ancien syndic porte sur quatre faits pour lesquels les comptes n'ont pas été approuvés. Il n'a pas eu de quitus délivré...

    Un copropriétaire pourrait-il ester seul pour réclamer la somme qui lui est due (par rapport aux tantièmes) ?
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  6. #6
    Hoshi
    Visiteur
    Citation Envoyé par Jean-louis52 Voir le message
    Bonjour,

    Autre piste :

    Le litige avec notre ancien syndic porte sur quatre faits pour lesquels les comptes n'ont pas été approuvés. Il n'a pas eu de quitus délivré...

    Un copropriétaire pourrait-il ester seul pour réclamer la somme qui lui est due (par rapport aux tantièmes) ?
    Absolument il peut .
    Ce qui serait mieux quand même serait de trouver d'autres copros dans ce cas et d'ester au nom de ce collectif ( figurant nommément sur
    l'assignation ) et représenté par l'un d'entre eux .
    J'ai utilisé cette procèdure de "collectif" a plusieurs reprises avec
    succès

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    5 779
    Bonjour,

    Ah que voilà une bonne nouvelle !!!

    Quelques questions :

    - Le collectif en question peut-il réunir l'ensemble des copropriétaires ? (Nous sommes six...).
    - Le collectif en question doit-il être constitué de manière formelle, genre association, ou peut-il n'apparaître qu'au niveau de l'assignation en tant que tel ?
    - Le collectif n'a donc pas besoin d'être autorisé par l'AG puisqu'il agit en dehors de celle-ci ?

    Merci de vos réponses.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  8. #8
    Hoshi
    Visiteur
    Citation Envoyé par Jean-louis52 Voir le message
    Bonjour,

    Ah que voilà une bonne nouvelle !!!

    Quelques questions :

    1- Le collectif en question peut-il réunir l'ensemble des copropriétaires ? (Nous sommes six...).
    2- Le collectif en question doit-il être constitué de manière formelle, genre association, ou peut-il n'apparaître qu'au niveau de l'assignation en tant que tel ?
    3- Le collectif n'a donc pas besoin d'être autorisé par l'AG puisqu'il agit en dehors de celle-ci ?

    Merci de vos réponses.
    1- oui
    2- non , aucune déclaration a faire comme pour les associations .
    3- non , pas besoin

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Ile de France
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    5 779
    Bonjour,

    Merci beaucoup Archimède. Cela faisait des mois que je cherchais une solution pour pouvoir demander réparation à notre ancien syndic par voie de justice, tout en levant les réticences des autres copropriétaires qui ne souhaitaient pas engager des frais (actuel syndic + avocat) pour une somme atteignant environ 1500 euros...
    Le collectif des copropriétaires du XX avenue des M...à V..., représentant Mrs et Mmes .......va pouvoir assigner son ancien syndic.

    Avez-vous des conseils à me donner pour la procédure ?

    Merci beaucoup,
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 779
    Bonjour,

    Cinq copropriétaires sur six ont chacun assigné individuellement l'ancien syndic au tribunal de proximité.
    Nous venons de recevoir les conclusions de l'avocat de notre ancien syndic.
    Il demande :
    1 - la nullité de notre demande au prétexte qu'elle ne contiendrait aucun fondement juridique précis (application de l'article 56 du code de procédure civile)
    2 - l'irrecevabilité de notre demande , au prétexte que nous n'avons pas qualité à agir (et que le seul le syndicat aurait pu ester).


    Qu'en pensez-vous ?

    Merci de vos lumières.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    octobre 2009
    Localisation
    Rhone Alpes/ Paca
    Messages
    2 589
    Bonsoir,
    Tout propriétaire peut assigner le syndic pour des irrégularités concernant son lot, mais cela se traite au TGI et de ce
    fait il vous faut prendre un avocat.
    Pour quelques centaines d'euros chacun, le jeu en vaut-il la chandelle ?

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 779
    Bonjour,

    Merci Gennaker pour la réponse.

    Effectivement, les sommes en jeu (1500 à 2000 euros / 300 à 400 euros chacun) ont fait que nous n'avons pas pris d'avocat, et avons, sur les conseils reçus ici, décidé de porter individuellement le litige devant le tribunal de proximité.
    S'il faut obligatoirement passer au TGI (avec avocat), cela signifie que chaque copropriétaire qui s'estime lésé par le syndic pour des sommes ne couvrant pas les honoraires des avocats, est "condamné" à laisser courir.....

    Dans une autre affaire (500 euros/ contestation de charge), dans laquelle j'avais pu faire jouer ma protection juridique, l'avocat avait esté au tribunal de proximité, et le jugement avait été rendu en ma faveur...
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

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