[Travaux et Construction] unité foncière et division

[Jeffrey28]

Bonjour, ma mère possède deux parcelles côte à côte avec deux numéros de cadastre différent, une propriété bâtie de 328 M2 où se trouve sa maison et l'autre, propiété non bâtie d'une superficie de 323 M2. Elle souhaite me faire une donation du second terrain afin que je puisse y faire un projet de construction.

Mais le problème est le suivant, les deux parcelles sont sur la même unité foncière (propriété de ma mère) et donc il faudrait établir une division afin que le notaire puisse m'en faire la donation. Le soucis est que dans le code d'urbanisme de ma ville est stipulé qu'une unité foncière est constructible si sa superficie est au moins égale à 450 M2 ou au moins à 300 M2 si elle était existante avant 1974.

De ce fait si je fais la division des deux parcelles pour avoir deux unités foncières différentes est-ce que la seconde parcelle de 323 M2 serait constructible sachant que les parcelles ont bien été délimités avant 1974.
De plus aucun terrain dans ma rue ne fait 450 M2.

Merci pour votre aide car je suis vraiment perdu!

[Caepolla]

L'unité foncière s'apprécie de manière indépendante du cadastre. Vous avez beau avoir deux parcelles cadastrales, il n'y a en réalité qu'une seule unité foncière pour l'instant. Parce que les deux parcelles cadastrales sont à côté l'une de l'autre et qu'elles appartiennent toutes les deux à votre mère.

Quant à savoir si c'est constructible ou pas, et si vous demandiez un certificat d'urbanisme d'opération à la mairie, en même temps que pour purgiez la déclaration préalable à la division ? Au moins, vous seriez fixé sur la manière dont la Mairie entend interpréter son POS.

[Jeffrey28]

Merci Caepolla pour votre réponse si rapide! Le probléme est qu'une déclaration préalable à un coùt pas négligeable si je ne me trompe pas?
Le géomètre doit travailler sur les deux terrains qu'il va diviser, surtout si apès la mairie me dit que la construction n 'est pas possible!

En redivisant l'unité foncière de ma mère, les nouvelles unités foncières crées prendraient la date de 2009?

[Caepolla]

Et bien, si votre découpage suit exactement les limites cadastrales, vous n'avez pas besoin que le géomètre intervienne. Ce qui aurait été le cas s'il avait fallu découper les parcelles autrement que selon les limites cadastrales actuelles.
Quant au certificat d'urbanisme et à la déclaration préalable, vous pouvez voir directement avec les services de l'urbanisme pour les souscrire. Ou, voir avec le conseil du notaire qui serait amené à recevoir la donation, pour qu'il vous aide à remplir les formulaires cerfa.

// ajout après relecture : en fait je n'avais pas vu que c'était vous qui aviez projet de construire. Vous pouvez même demander directement un permis de construire en plus de purger la déclaration préalable à la division. Il n'y a pas besoin que la donation soit faite pour déposer la demande de permis. Attendez alors que le permis soit accordé pour régulariser la donation chez le notaire. Vous ne déboursez ainsi les frais de donation que si l'opération peut se réaliser.

[Pgeod]

Les prescriptions du POS telles que rédigées vous imposent, à mon sens, de détacher 450 m2 des 651 m2 de l'unité foncière initiale.
Pour pouvoir bénéficier de la règle des 300 m2, votre donation du terrain de 323 m2 aurait du avoir lieu avant 1974.
Ou alors, il faut prendre les choses à l'envers : construire puis détacher...

...

[Caepolla]

Si je devais interpréter le POS, je dirais pareil que Pgeod. Par contre, pour la solution de construire puis diviser... il y a peut-être un COS sur la zone, et la parcelle n'a peut-être plus de droits suffisants pour ajouter une extension sur l'unité foncière actuelle.

[Yeuse]

Même si elle a la possibilité de le faire ça oblige à se poser d'autres questions en cas de pépin pendant la période intermédiaire notemment si un décés se produit, je sais que là j'empiète sur un autre sous-forum mais il vaut toujours mieux aller loin dans la réflexion quand on se lance dans ce genre de projet

[Jeffrey28]

Donc si je fais construire la maison sans passé par une division, c'est à dire directement sur l'unité foncière de ma mère ça ne devrait pas poser de problème pour le permis de construire? Même si il existe déjà une maison sur la même unité?

Mais ensuite lorsque je voudrai redécouper les parcelles, n'aurais-je pas de problèmes par rappot à la limite de superficie? Le prix de donation sera également plus élever non???

---------- Message ajouté à 18h29 ---------- Message précédent posté à 18h24 ----------

Voici le lien du réglement du code d'urbanisme de ma ville si vous pouvez m'aider par rapport à ça :
http://www.ville-vaujours.fr/Downloa...G%20-%20Ok.pdf
la maison que je ferai construire ne dépasserai pas 80 M2 comme la maison qui est déja construite!

[Emmanuel Wormser]

y a un pb avec l'article UG8-1

il faut donc diviser en créant une parcelle de 450m2, possible puisque le POS ne régit pas les divisions ni la question des SHON résiduelles.

[Caepolla]

Donc si je fais construire la maison sans passé par une division, [...]Le prix de donation sera également plus élever non???

Je réponds juste à cette question - désolé de ne pas lire bénévolement les 22 pages du POS.

En pratique, construire sur le terrain de ses parents puis donner ne coûte pas plus cher. L'usage est de faire renoncer le donateur au bénéfice de l'accession, de manière à ce que le donataire soit propriétaire du bâtiment qu'il a construit, et de manière à ce que la donation ne porte que sur le terrain. L'évaluation des biens donnés se limite alors à la valeur du terrain.

Déjà fait plusieurs fois dans plusieurs dossiers, je n'ai encore jamais vu de redressement.

[Emmanuel Wormser]

Barth, allez directement à la page 13 : ce montage est impossible dans cette commune.

[Caepolla]

Barth, allez directement à la page 13 : ce montage est impossible dans cette commune.

Hmm, oui. On oublie la construction suivie de division.

[Jeffrey28]

D'accord, donc si la solution de construire 2 maisons sur la même unité foncière n'est pas possible si celle ci n'est pas égale au moin a 800M2 donc puisque qu'il faut un minima de 450M2 pour un habitat, est-il possible que je reforme une division d'une parcelle de 450M2 avec les deux parcelles? Une parcelle donc de 450M2 pour pour que je puisse construire et il resterai donc de 201M2 de superficie pour l'endroit ou se trouve la maison?

[Emmanuel Wormser]

pour l'urbanisme, il n'y a pas deux parcelles, mais une seule unité foncière à diviser en créant une parcelle nue de 450m2. qu'importe la surface de l'autre : elle est déjà batie.

sachez quand même que l'autre n'étant plus constructible, vous ne pourrez pas y agrandir la construction existante.

[Caepolla]

Une parcelle donc de 450M2 pour pour que je puisse construire et il resterai donc de 201M2 de superficie pour l'endroit ou se trouve la maison?

A partir du moment où il n'y a pas de COS résiduel à prendre en compte lors de la division - merci à Emmanuel Wormser d'avoir lu le POS pour vous - oui, ce que vous voulez faire est possible.

Ca suppose cependant division du terrain par géomètre et déclaration préalable. Plus le permis, bien sûr.

[Jeffrey28]

Daccord mais cela ne pose aucun problème si la découpe s'effectue en L puisqu'il faudrait que je récupère de la surface derrière la maison qui est déjà construite? Merci beaucoup de m'aider à trouver une solution, c'est vraiment très généreux à vos tous!

[Pgeod]

Je n'ai pas la même lecture que vous, Emmanuel.

Au UG8-1, le nombre de volumes bâtis indépendants est limité à un seul volume par surface minimum constructible... qui est de 300 m2 pour toute unité foncière constituée avant 1974. Et donc sur 651 m2 on peut donc construire 2 volumes indépendants, à condition de pouvoir respecter les autres règles.

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par contre ... pour Jeffrey28,
je suis parfaitement d'accord avec tout ce qu'on vient de dire sur le détachement préalable de 450 m2 de l'unité foncière initiale, et donc de la possibilité de réaliser votre projet sous cette forme.

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[Emmanuel Wormser]

D'accord Pgeod !

Si je peux me permettre un conseil à notre interlocuteur, je lui conseillerais d'aller rencontrer le CAUE du département ou l'architecte conseil que la commune a peut-être mis en place comme service aux administrés.... parce qu'en plus, le projet devra respecter les règles de distance à la limite, et de distance à la voirie et de distance aux constructions voisines, etc... d'inscription d'un rectangle... etc.

Bref, ce POS est un peu sportif, outre le fait qu'il est assez marqué par son époque (inscrire dans un POS des n° d'articles du CUrb, c'est quand même particulièrement déconseillé... d'autant que tous les numéros ont changé depuis le 1/10/7) et nécessite une lecture attentive pour un projet précis.

[Jeffrey28]

CAUE??? Encore merci car cette histoire n'est vraiment pas évidente et de plus c'est qu'aucun terrain dans cette rue ne fait plus de 400M2 donc je trouve ça vraiment hallucinant...

[Emmanuel Wormser]

CAUE de Seine St DEnis : Conseil aux particuliers