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unité foncière et division

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2009
    Messages
    10
    Bonjour, ma mère possède deux parcelles côte à côte avec deux numéros de cadastre différent, une propriété bâtie de 328 M2 où se trouve sa maison et l'autre, propiété non bâtie d'une superficie de 323 M2. Elle souhaite me faire une donation du second terrain afin que je puisse y faire un projet de construction.

    Mais le problème est le suivant, les deux parcelles sont sur la même unité foncière (propriété de ma mère) et donc il faudrait établir une division afin que le notaire puisse m'en faire la donation. Le soucis est que dans le code d'urbanisme de ma ville est stipulé qu'une unité foncière est constructible si sa superficie est au moins égale à 450 M2 ou au moins à 300 M2 si elle était existante avant 1974.

    De ce fait si je fais la division des deux parcelles pour avoir deux unités foncières différentes est-ce que la seconde parcelle de 323 M2 serait constructible sachant que les parcelles ont bien été délimités avant 1974.
    De plus aucun terrain dans ma rue ne fait 450 M2.

    Merci pour votre aide car je suis vraiment perdu!

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Caepolla
    Ancienneté
    juillet 2009
    Localisation
    à côté de Lyon
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    4 756
    L'unité foncière s'apprécie de manière indépendante du cadastre. Vous avez beau avoir deux parcelles cadastrales, il n'y a en réalité qu'une seule unité foncière pour l'instant. Parce que les deux parcelles cadastrales sont à côté l'une de l'autre et qu'elles appartiennent toutes les deux à votre mère.

    Quant à savoir si c'est constructible ou pas, et si vous demandiez un certificat d'urbanisme d'opération à la mairie, en même temps que pour purgiez la déclaration préalable à la division ? Au moins, vous seriez fixé sur la manière dont la Mairie entend interpréter son POS.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2009
    Messages
    10
    Merci Caepolla pour votre réponse si rapide! Le probléme est qu'une déclaration préalable à un coùt pas négligeable si je ne me trompe pas?
    Le géomètre doit travailler sur les deux terrains qu'il va diviser, surtout si apès la mairie me dit que la construction n 'est pas possible!

    En redivisant l'unité foncière de ma mère, les nouvelles unités foncières crées prendraient la date de 2009?

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Caepolla
    Ancienneté
    juillet 2009
    Localisation
    à côté de Lyon
    Messages
    4 756
    Et bien, si votre découpage suit exactement les limites cadastrales, vous n'avez pas besoin que le géomètre intervienne. Ce qui aurait été le cas s'il avait fallu découper les parcelles autrement que selon les limites cadastrales actuelles.
    Quant au certificat d'urbanisme et à la déclaration préalable, vous pouvez voir directement avec les services de l'urbanisme pour les souscrire. Ou, voir avec le conseil du notaire qui serait amené à recevoir la donation, pour qu'il vous aide à remplir les formulaires cerfa.

    // ajout après relecture : en fait je n'avais pas vu que c'était vous qui aviez projet de construire. Vous pouvez même demander directement un permis de construire en plus de purger la déclaration préalable à la division. Il n'y a pas besoin que la donation soit faite pour déposer la demande de permis. Attendez alors que le permis soit accordé pour régulariser la donation chez le notaire. Vous ne déboursez ainsi les frais de donation que si l'opération peut se réaliser.
    Dernière modification par Caepolla ; 28/07/2009 à 16h12.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juin 2007
    Localisation
    Puy-de-Dôme
    Messages
    1 195
    Les prescriptions du POS telles que rédigées vous imposent, à mon sens, de détacher 450 m2 des 651 m2 de l'unité foncière initiale.
    Pour pouvoir bénéficier de la règle des 300 m2, votre donation du terrain de 323 m2 aurait du avoir lieu avant 1974.
    Ou alors, il faut prendre les choses à l'envers : construire puis détacher...

    ...

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de Caepolla
    Ancienneté
    juillet 2009
    Localisation
    à côté de Lyon
    Messages
    4 756
    Si je devais interpréter le POS, je dirais pareil que Pgeod. Par contre, pour la solution de construire puis diviser... il y a peut-être un COS sur la zone, et la parcelle n'a peut-être plus de droits suffisants pour ajouter une extension sur l'unité foncière actuelle.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    11 013
    Même si elle a la possibilité de le faire ça oblige à se poser d'autres questions en cas de pépin pendant la période intermédiaire notemment si un décés se produit, je sais que là j'empiète sur un autre sous-forum mais il vaut toujours mieux aller loin dans la réflexion quand on se lance dans ce genre de projet

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2009
    Messages
    10
    Donc si je fais construire la maison sans passé par une division, c'est à dire directement sur l'unité foncière de ma mère ça ne devrait pas poser de problème pour le permis de construire? Même si il existe déjà une maison sur la même unité?

    Mais ensuite lorsque je voudrai redécouper les parcelles, n'aurais-je pas de problèmes par rappot à la limite de superficie? Le prix de donation sera également plus élever non???

    ---------- Message ajouté à 18h29 ---------- Message précédent posté à 18h24 ----------

    Voici le lien du réglement du code d'urbanisme de ma ville si vous pouvez m'aider par rapport à ça :
    http://www.ville-vaujours.fr/Downloa...G%20-%20Ok.pdf
    la maison que je ferai construire ne dépasserai pas 80 M2 comme la maison qui est déja construite!

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isère
    Messages
    11 659
    y a un pb avec l'article UG8-1

    il faut donc diviser en créant une parcelle de 450m2, possible puisque le POS ne régit pas les divisions ni la question des SHON résiduelles.
    Dernière modification par Emmanuel Wormser ; 28/07/2009 à 18h39.

  10. #10
    Pilier Junior Avatar de Caepolla
    Ancienneté
    juillet 2009
    Localisation
    à côté de Lyon
    Messages
    4 756
    Citation Envoyé par Jeffrey28 Voir le message
    Donc si je fais construire la maison sans passé par une division, [...]Le prix de donation sera également plus élever non???
    Je réponds juste à cette question - désolé de ne pas lire bénévolement les 22 pages du POS.

    En pratique, construire sur le terrain de ses parents puis donner ne coûte pas plus cher. L'usage est de faire renoncer le donateur au bénéfice de l'accession, de manière à ce que le donataire soit propriétaire du bâtiment qu'il a construit, et de manière à ce que la donation ne porte que sur le terrain. L'évaluation des biens donnés se limite alors à la valeur du terrain.

    Déjà fait plusieurs fois dans plusieurs dossiers, je n'ai encore jamais vu de redressement.

  11. #11
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2008
    Localisation
    Isère
    Messages
    11 659
    Barth, allez directement à la page 13 : ce montage est impossible dans cette commune.

  12. #12
    Pilier Junior Avatar de Caepolla
    Ancienneté
    juillet 2009
    Localisation
    à côté de Lyon
    Messages
    4 756
    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    Barth, allez directement à la page 13 : ce montage est impossible dans cette commune.
    Hmm, oui. On oublie la construction suivie de division.

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