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Erreur de cadastre

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2009
    Messages
    14
    Bonjour,
    Nous avons acheté une maison il y a quelques années et nous sommes aperçus après coup que la parcelle était mal délimitée (non concordance entre la réalité et le tracé du cadastre). L'autre parcelle en cause étant inhabitée (maison en ruines), nous avons donc laissé ce problème de côté. Or aujourd'hui, nous avons vendu notre maison, plus précisément signé une promesse de vente. Nous avons désormais des voisins qui rénovent la maison d'à côté et souhaitons donc régulariser la situation avant la signature de l'acte de vente définitif.
    Problème : au lieu de régler les choses à l'amiable et de partager simplement les frais de bornage, les voisins veulent nous vendre le morceau "censé" leur appartenir à un prix exorbitant, autrement dit, ils nous prennent pour des pigeons. Nous nous sommes renseignés auprès de notre notaire qui nous a confirmé que ce morceau de terrain n'avait quasiment aucune valeur, chose que nous avons rapporté aux fameux voisins : la transaction ne pouvant donc rien leur rapporter, ils souhaitent l'utiliser ! Je précise que le morceau sur lequel porte le litige mesure environ 6 m2, qu'il se trouve dans notre cour, qu'il est délimité par un muret, et qu'il est séparé de la parcelle des voisins par un mur d'environ 6 mètres de hauteur, ils n'ont donc aucun accès à ce morceau de terrain qui est, dans la réalité, utilisé par nous et les propriétaires précédents de notre parcelle.
    Quel recours avons-nous ? Doit-on aller jusqu'au tribunal, sachant que nous sommes pressés par le temps à cause de la vente ?
    Nous remercions vivement toutes les personnes qui voudront bien nous apporter leur aide.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
    Ancienneté
    mai 2007
    Localisation
    Indre et Loire
    Messages
    21 445
    le cadastre ne prouve pas la propriete mais sert uniquement pour le calcul des taxes foncieres
    donc, que le cadastre ne soit pas conforme a la disposition des lieux ne donne pas la propriete de ce carré a vos voisins

    de plus, d'apres ce que vous dites, il est fort probable que ce terrain de 6m2 vous appartiennent
    et si tel n'est pas le cas, dans la mesure ou cette parcelle est enclavée et que le fond voisin n'y a pas acces, vous pourrez sans doute faire valoir la prescription acquisitive trentenaire (si cela fait 30 ans que ce terrain est "chez vous")

    bref, contactez un geometre afin qu'il convoque vos voisins pour un bornage amiable
    en cas de refus de vos voisins, il faudra demander un bornage judiciaire

    dans tous les cas, vous etes en droit d'exiger un bornage a frais partagés...

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2009
    Messages
    14
    Un grand merci pour votre réponse, je commence à retrouver le moral.
    Nous allons suivre vos conseils et essayer de faire valoir la prescription acquisitive trentenaire : par quel moyen peut-on prouver que ce carré appartient à notre parcelle depuis 30 ans (ou pas) ? La mairie ? Les permis de construire ?

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
    Ancienneté
    mai 2007
    Localisation
    Indre et Loire
    Messages
    21 445
    tous les moyens sont bons : photos anciennes, temoignages des anciens proprietaires et du voisinage etc...

    demandez egalement a l'IGN s'il possede des photos aeriennes anciennes de votre parcelle.

    voyez egalement la date de construction du mur d'enceinte : si vous pouvez prouver que le mur existe depuis 30 ans au moins, cela suffit
    Dernière modification par Vero1901 ; 19/04/2009 à 17h16.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2009
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    14
    Merci mille fois, nous allons commencer nos recherches dès demain.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
    Ancienneté
    mai 2007
    Localisation
    Indre et Loire
    Messages
    21 445
    par contre, j'espere que vous n'avez pas propose a vos voisins de racheter cette parcelle par ecrit, car cela revient a reconnaitre leur qualité de proprietaire et vous ferait perdre le benefice (eventuelle) de la prescription acquisitive

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2009
    Messages
    14
    Rien n'a été consigné par écrit pour le moment, heureusement.
    A titre informatif, savez-vous combien de temps peut durer une procédure de bornage judiciaire ?

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
    Ancienneté
    mai 2007
    Localisation
    Indre et Loire
    Messages
    21 445
    cela depend des tribunaux et de leurs encombrements

    a mon avis, vous pouvez prevoir au moins un an ou deux...

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
    Ancienneté
    février 2006
    Localisation
    Dans le Nooooord.....
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    10 799
    J'apporte un petit bémol aux dires de Véro. (qui sont valables dans la théorie)
    Votre voisin peut de son côté faire valoir aussi ses droits de propriété sur ce morceau de terrain.....et venir bâtir un chenil (par exemple) sur cette parcelle et vous contraindre à une servitude....d'autant qu'il a sûrement payé les impôts dessus.
    Recherches, témoignages......

    Quant aux cadastres, ils ne réflètent la réalité que....globalement.

    Bon courage.
    Dernière modification par Solitrid ; 20/04/2009 à 09h28.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2009
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    14
    Bon... c'est ce que je craignais, et vu la malhonnêteté des voisins, j'ai bien peur qu'ils soient capables de ce genre de choses, ils l'ont d'ailleurs évoqué.
    Nous devons signer l'acte de vente de notre maison dans 3 mois, je crois donc que nous n'avons malheureusement qu'une solution : payer à contre-coeur la somme qu'ils nous demandent... pour un bout de terrain qui ne nous appartiendra bientôt plus. Je suis écoeurée.
    Merci à vous pour vos réponses.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
    Ancienneté
    février 2006
    Localisation
    Dans le Nooooord.....
    Messages
    10 799
    Vous aurez gain de cause, je pense....mais votre soucis est le temps.....

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
    Ancienneté
    mai 2007
    Localisation
    Indre et Loire
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    21 445
    constituez le dossier pour l'acquisition prescriptive et voyez avec votre notaire ce qu'il en pense

    sinon, vendez en indiquant bien que le bornage n'est pas effectué, et communiquez votre dossier a vos acheteurs :
    ils pourront demander eux meme le bornage et utiliser vos documents pour faire valoir leurs droits au géometre

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