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Calcul de la taxe foncière, qu'est ce qui définit une pièce ? une chambre? etc.

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    7
    Je suis depuis 2004 l'heureux propriétaire endetté de l'appartement donc le plan figure ci-dessous.

    C'est donc cette année que j'ai reçu pour la 1ère fois l'avis d'imposition au titre de la taxe foncière à mon nom.
    J'ai eu le bonheur de constater que rien n'était précisé concernant la nature de ce sur quoi on m'imposait (nombres de pièces du logement, éléments de confort, etc.). Par ailleurs, en comparant avec les avis reçus par des amis propriétaires d'appartements situés dans la même ville que la mienne, j'ai constaté que les 650€ qu'on me réclamait semblaient assez disproportionnés par rapport aux montants réclamés à des amis ayant des logements similaires ou un peu plus petits...

    Je me suis donc fendu du courrier ci-dessous, que j'ai envoyé au centre des impôts :

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d'un logement situé au 34 rue XXXXXX à YYYYY
    depuis la fin de l'année dernière, et je reçois donc pour la 1ere fois
    cette année la taxe foncière pour ce logement.
    Je crois savoir que le nombre de pièces est un des paramètres qui entre
    en compte dans le calcul de la taxe foncière, malheureusement cette
    information concernant mon logement ne figure pas sur l'avis
    d'imposition que j'ai reçu.
    Je souhaiterais savoir combien de pièces sont actuellement déclarées
    pour mon appartement. En effet, le propriétaire précédent le considérait
    comme un T4, or, deux de ces 4 pièces sont en fait séparées uniquement
    par une grande porte vitrée composée de 3 battants. La porte occupe 2m30
    et la cloison seulement 70cm (répartis de chaque côté de la porte vitrée).
    Selon mon assureur, la présence de cette grande porte plutôt que d'une
    cloison à part entière ne permet pas de considérer les 2 pièces qu'elle
    sépare comme étant distinctes. Mon logement est d'ailleurs assuré en
    tant que T3 et non T4.
    Je souhaiterais savoir si mon logement est déclaré comme T4, et le cas
    échéant, savoir si l'argument que je viens d'évoquer est recevable
    auprès de vos services pour qu'il soit dorénavant répertorié en tant que T3.

    Je vous remercie par avance et je vous prie de croire à l'assurance de
    mes sentiments distingués.
    J'ai reçu des impôts une réponse qui m'avance un peu mais ne répond pas à ma question.
    On m'a répondu que mon logement, pour lequel la déclaration remonte à 1988, comporte :
    - 1 cuisine
    - 1 salle à manger
    - 1 salle de bains
    - 3 chambres

    C'est sur le 3 chambres que je suis pas d'accord.



    (c'est pas tout à fait à l'échelle mais ça permet de mieux se représenter de quoi je parle)

    Déjà, est-ce que c'est normal que le séjour et le salon, séparés uniquement par une grande porte vitrée (en rouge sur le schéma) soient considérés comme 2 pièces distinctes? J'ai cherché sur le net et notamment sur des sites gouvernementaux la définition de ce qui constitue une pièce ou une chambre, en vain.
    Parce que bon, si ça leur fait plaisir, je tombe la porte vitrée, et j'aimerais bien qu'on m'explique comment on peut considérer que 35 cm de cloison de chaque côté et 2m30 de vide au milieu ça constitue un séparateur de pièce!
    Je précise que la surface totale de l'ensemble séjour + salon fait qqch comme 25 ou 27 m², donc ça m'étonnerait fort que ce soit trop grand pour être considéré comme une pièce.

    ça, c'est mon plus gros point de désaccord. Après, tant qu'à profiter de la connaissance collective Jolienne, j'ai quelques autres points d'interrogation.

    Le formulaire de déclaration H2 (sur le site du gouvernement) propose en début de page 2 de renseigner les éléments constitutifs du logement et différence notamment :
    - les salles à manger et pièces de réception diverses
    - les chambres et autres pièces habitables
    - les autres annexes (entrée, couloir, antichambre, etc.)

    Bien sûr, on ne trouve nulle part une définition de ces termes...

    ce manque de précision soulève une question, est-ce que ce j'ai marqué en Bureau sur le plan est une "pièce habitable", dans la mesure où c'est une pièce noire sans fenêtre (de surcroît sur le passage pour aller à la salle de bains)?? ou bien est-ce que je pourrais le faire dégrader en antichambre, vraisemblablement moins taxée?

    aussi, il semblerait que ma cuisine et mon séjour soient considérés comme deux pièces distinctes, or ils ne sont séparés que par un bar d'environ 1m20 de haut, qui à mon sens ne constitue pas une cloison! Là encore, y'a t'il qqch à faire au niveau de la déclaration pour répercuter cet état de fait?

    Enfin, dans les éléments de conforts listés dans le courrier des impôts, on me parle d'un chauffage central. Or je n'ai pas ce que moi j'appelle un "chauffage central", mais uniquement un gros poële au gaz de ville, situé dans le hall, et qui chauffe tout l'appartement (avec un radiateur électrique soufflant en appoint dans la salle de bains). Est-ce que ça constitue un "chauffage central"?

    Merci d'avance si vous avez des réponses qui pourront m'éclairer... :merci:
    Je suis aussi preneur tout simplement d'un lien vers un document qui contiendrait les définitions que je recherche.


    Je précise que dans le courrier des impôts, ils se sont bien gardés de me dire si l'argument que j'évoquais pour passer de T4 en T3 était recevable ou pas, ils ont tout simplement éludé la question en se contentant de lister les données qu'ils avaient pour mon appartement.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 177
    Bonjour,

    Les impôts ont considéré votre bureau et votre salon en tant que chambre.

    Et d'ailleurs, cela pourrait être utilisé comme cela d'après votre plan puisque vous avez des portes qui donnent sur chacune de ces pièces et une séparation (oui, c'en est une !!!) entre salon et salle à manger qui les rendent complètement indépendants !

    Essayez d'avoir un rendez-vous avec la personne en charge de votre dossier aux impôts, et munissez-vous de plans et photos !!!

    bon courage !

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    7
    Citation Envoyé par rac8
    Bonjour,

    Les impôts ont considéré votre bureau et votre salon en tant que chambre.

    Et d'ailleurs, cela pourrait être utilisé comme cela d'après votre plan puisque vous avez des portes qui donnent sur chacune de ces pièces et une séparation (oui, c'en est une !!!) entre salon et salle à manger qui les rendent complètement indépendants !

    Essayez d'avoir un rendez-vous avec la personne en charge de votre dossier aux impôts, et munissez-vous de plans et photos !!!

    bon courage !
    Merci de votre réponse.

    ça ne me gêne pas que le salon et le bureau soient considérés comme des chambres... de toute façon je ne pense pas qu'on paie plus pour une "chambre" que pour une "pièce", si?

    ce qui me gêne c'est que séjour et salon soient considérés comme deux pièces à part entière alors que pour moi ça n'en est qu'une...
    Je veux dire, si c'est porte vitrée n'y était pas, est-ce qu'ils pourraient quand même dire que ce sont deux pièces distinctes?? Avec juste ce petit bout de cloison de chaque côté...

    parce que si c'est que la porte qui les embête, je l'enlève, je prends des photos, et je la remets ensuite!!

  4. #4
    Membre Junior Avatar de Xstech
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    202
    Bonjour.

    Pour le calcul de la TF, le centre des impots fonciers ne s'occupe pas de l'agencement du bien immobiliers, ni du type de cloisons ou de separations utilisées pour séparer 2 pièces.
    Il utilise les références cadastrales du bien pour le calcul, donc pas une cuisine, une chambre, un bureau, un cellier... mais comme pour les copropriété il utilise les 1/10000 pour les surfaces.
    Donc cette référence cadastrale correspond à tel adresse taxé le tout rapporté au quartier et à la commune.
    L'évaluation foncière des propriétés baties est faite pour toute fraction de propriété faisant l'objet d'une utilisation distincte

    Telle référence cadastrale correspond à une superficie de tant qui a été normalement mesuré par un géomètre lors de la réalisation du bien (actuellement la loi Carrez).
    C'est donc une adresse qui est taxée avec une base d'imposition établie par adresse de situation des immeubles de la propriété par le taux de l'impôt voté par chaque collectivité locale, cette base étant égale au revenu net cadastral diminué d'un abattement de 30% .

    C'est donc cette base et plus particulièrement la valeur locative cadastrale qui synthétisent votre bien.

    Cette valeur locative cadastrale est la notion fondamentale pour le calcul de la base des impots directs locaux.
    Elle correspond au loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble bati ou non bati, s'il était loué dans des conditions normales.
    Elle est calculé forfaitairement à partir des conditions du marché locatif de 1970 pour le bati et de 1961 pour le non bati.
    pour tenir compte de l'érosion monétaire et de l'évolution des loyers depuis ces opérations de révision, la valeur locative cadastrale est modifiée par des coefficients forfaitaires dits d'actualisation et de revalorisation.
    Pour savoir sur quel base réelle est calculé cette VLC, prenez rendez à Bercy, ce sera le plus simple ( )

    Pour faire un peu plus simple, le local est évalué par comparaison aux locaux de références choisis dans la commune. Chaque local est classé dans une catégorie (8 au total) de local d'habitation, puis sa surface réelle pondérée en fonction de ladite catégorie, de l'état d'entretien du bien, de sa situation générale et particulière, des éléments de confort dont il dispose... La surface pondérée définitive obtenue est multipliée par le tarif au m² de la catégorie pour obtenir la valeur locative du bien (référence à l'année 1970).

    Maintenant, tous redevables qui estiment erroné la valeur locative cadastrale peuvent présenter une réclamation contre l'évaluation attribuée aux propriétés baties ou non dont ils ont la jouissance au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l'année suivante.
    Le contribuable peut contester cette valeur locative en mettant en cause la catégorie dans laquelle la propriété a été classé, la nature de culture ou de propriété ou le choix du local ou de l'immeuble type retenu pour l'évaluation par comparaison puis en apportant la preuve d'une erreur commise à son détriment par exemple lors du calcul de la surface pondérée...
    Par contre il ne peut contester ni la procédure d'évaluation suivie lors de la dernière révision, ni les tarifs communaux d'évaluations devenus définitifs.

    Bon courage.

    Tchao.

    *XS*

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    7
    Merci beaucoup pour toutes ces précisions!

    Mais à vous lire, je crois comprendre que finalement le nombre de pièces n'influe pas sur le montant de la taxe foncière, seule la surface totale de l'appartement est prise en compte.
    Est-ce bien ça?

    Et si oui, pourquoi demandent-ils toutes ces infos sur le type et nombre de pièces et sur les éléments de confort dans la déclaration H2??


    Je ne conteste pas ce qu'on me réclame, je me disais juste que si j'avais la possiblité de faire diminuer un peu le montant, je n'allais pas m'en priver (surtout si c'est justifié).
    Pour info, je paie 650€ pour un appartement de 89 m² situé en centre ville d'une ville de la drôme (26) qui compte qqch comme 40 000 habitants je crois (Romans pour ne pas citer). Mais je sais que la taxe foncière varie de manière non négligeable d'une commune à l'autre...

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    De nombreux critères sont retenus dans le calcul de la valeur locative d'un immeuble bâti.

    Vous avez la possibilité de demander au Cadastre:
    -copie de la déclaration H1 sur laquelle figure le détail du nombre de pièces, leur surface, le confort (chauffage central par ex.) déposée à l'achèvement des travaux;
    -copie de la fiche de calcul.

    Vous aurez ainsi la possibilité de comparer la théorie des déclarations et la réalité du terrain.
    DETHAU

  7. #7
    Membre Junior Avatar de Xstech
    Ancienneté
    juin 2005
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    202
    Dans l'intervalle de 2 révisions, la valeur locative de base fait l'objet de mises à jour annuelles pour tenir compte des changements physiques modifiant l'état de l'immeuble au 1er janvier de l'année d'imposition et de l'évolution générale des loyers.

    La déclaration H2 (pour les appartements, H1 pour les maisons individuelles) demande, il est vrai, la répartition des pièces dans la rubrique Consistance et confort du logement mais cela est demandé afin de permettre la classification du logement dans une des 8 catégories prévues citées dans mon post précédent.

    Il y a 4 (ou plutôt 5) critères utilisés pour ce classement du logement et chacun se definie dans une des 8 catégories.
    Il y a :
    - le caractère architecturale de l'immeuble
    - la qualité de la construction
    - la distribution du local (conception générale, pièces de réception, locaux d'hygiène)
    - les équipements (eau, wc, chauffage central, ascenseur, tapis d'escalier...)
    - impression d'ensemble (caractère générale de l'habitation)

    Par exemple, le caractère architecturale va de la catégorie 1 : "nettement somptueux" à la catégorie 8 : "aspect délabré"
    Autre exemple, l'impression générale va de la catégorie 1 avec "grand luxe" à la catégorie 8 avec "trés médiocre". Et ainsi de suite.

    Tchao

    *XS*
    Dernière modification par Xstech ; 03/10/2005 à 18h45.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    7
    Citation Envoyé par dethau
    De nombreux critères sont retenus dans le calcul de la valeur locative d'un immeuble bâti.

    Vous avez la possibilité de demander au Cadastre:
    -copie de la déclaration H1 sur laquelle figure le détail du nombre de pièces, leur surface, le confort (chauffage central par ex.) déposée à l'achèvement des travaux;
    -copie de la fiche de calcul.

    Vous aurez ainsi la possibilité de comparer la théorie des déclarations et la réalité du terrain.
    hmmm en fait je vais faire ça!
    J'ai su par le centre des impôts que la dernière déclaration H2 pour mon logement remontait à 1988... Je pense que l'appartement a eu 4 propriétaires depuis! Dont un (pas celui à qui je l'ai acheté mais celui d'avant) aurait fait de nombreux travaux, pour la plupart lui-même!

    Pour rebondir également sur la réponse de xstech et sur les équipements de confort, je copie-colle une partie perdue dans la longueur de mon poste originel :
    Dans les éléments de conforts listés dans le courrier des impôts, on me parle d'un chauffage central. Or je n'ai pas ce que moi j'appelle un "chauffage central", mais uniquement un gros poële au gaz de ville, situé dans le hall, et qui chauffe tout l'appartement (avec un radiateur électrique soufflant en appoint dans la salle de bains). Est-ce que ça constitue un "chauffage central"?

  9. #9
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    342
    c'est un chauffage central vu par les impots et pire des convecteurs dans chaque piece sans fil pilote c'est un chauffage central

    pour les impots : si on peu eteindre d'un seul endroit : chauffage central

    convecteurs : du compteur !
    et un poele au centre en plus au gaz : tu eteins de ton poele et puis tu es au gaz c'est aussi un element de confort !

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