Vos question à l'Avocat avec Wengo
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Maison à transformer en chambres et studios

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    4
    Bonsoir,

    Plusieurs questions pour un même projet.
    Nous voulons dans le cadre d'une sci acheter une maison pour la transformer en chambres et studios à louer.
    cela va nécessiter notamment d'aménager une partie des combles, mais aussi de cloisonner un peu pour créer des surfaces indépendants, et de réaménager le garage pour en faire un studio. Pas d'énorme travaux mais tout de même un peu. Cela va donc changer la destination de la maison, et peut-être changer la façade.

    - Quel est le préalable à tout cela?
    - La mairie peut-elle nous interdir le changement de destination ou le limiter?
    - Si c'est le cas et que nous ne suivons pas ces recommandations, quel est le risque?
    - Concernant la taxe d'habitation, comment cela se passe-til? Il faut une TH par logement ou bien il est possible de conserver 1 seule TH que nous répartirons sur les différents locataires?

    Merci de vos conseils!

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
    Messages
    9 834
    Il faut dans un premier temps obtenir un permis de construire auprès de la mairie et ensuite faire établir par le Notaire et un géomètre un règlement de copropriété afin de déterminer les parties communes.
    Après avoir effectuer toutes ces démarches il vous faudra prendre contact avec le centre des impôts afin de les informer de ce changement de situation.
    Grace à la publication par le Notaire du règlement de copropriété il sera établi un rôle pour chacun des logements de la taxe d'habitation, les impôts feront d'eux même le changement au niveau du foncier qui tant que le propriétaire reste le même n'établira qu'une taxe; en cas de vente de lots séparément les impôts établiront plusieurs taxes foncières.

    Il vous faut faire les démarches dans cet ordre si vous voulez que tout se passe corectement, allez voir un Notaire qui vous donnera les premiers conseils.

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2007
    Messages
    2 647
    Tiboue , pourquoi une copro,la SCI est propriétaire de tout l'ensemble et loue chambres et studios ?

    Il vous faut un PC pour la nouvelle SHOn et l'état de la façade (batiments de France ?).

    Pourquoi un changement de destination ?
    Parler à son voisin, c'est mieux que de parler au juge.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
    Ancienneté
    février 2006
    Localisation
    Dans le Nooooord.....
    Messages
    11 113
    L'optique de Tiboue est je pense, d'avoir surtout la répartition en tantièmes pour chaque logement, répartition officielle qui permettra de répartir les charges des communs, entr'autres et d'avoir un réglement sur lequel s'appuyer..
    Mais c'est vrai qu'une création de copro avec un seul propriétaire n'est pas utile.

  5. #5
    Membre Sénior Avatar de Zazadu57150
    Ancienneté
    mars 2008
    Messages
    279
    Voulez-vous louer les chambres en meublé?

  6. #6
    Membre
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    4
    Citation Envoyé par Franci Voir le message
    Tiboue , pourquoi une copro,la SCI est propriétaire de tout l'ensemble et loue chambres et studios ?

    Il vous faut un PC pour la nouvelle SHOn et l'état de la façade (batiments de France ?).

    Pourquoi un changement de destination ?
    Merci pour vos premiers éléments de réponses.
    Il nous semblait qu'il fallait changer le changement de destination du fait qu'une partie du garage allait être transformé en studio.

    Par contre, la mairie nous a fait comprendre (du moins c'est ce que nous avons compris) que nous serions limités dans le nombre de logement à seulement 3 appartements (alors que nous avons prévu 4 studios et 3 chambres).
    Peuvent-ils s'opposer au projet et quel est le risque si nous faisons le projet sans leur accord? (nous n'avons pas pour habitude de vouloir contourner la loi mais nous ne comprenons pas pour le moment les éventuelles raisons qui les feraient refuser).

    Merci de votre aide

  7. #7
    Membre
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    4
    Citation Envoyé par Zazadu57150 Voir le message
    Voulez-vous louer les chambres en meublé?
    Non uniquement non meublé.
    Sauf s'il y a quelque chose à y gagner à être en meublé...

  8. #8
    Membre Sénior Avatar de Zazadu57150
    Ancienneté
    mars 2008
    Messages
    279
    En gros,en non meublé:SCI soumis à l'IR
    meublé:SCI soumis à l'IS
    Pour plus de détails,faire des recherches avec mots clefs sur ce forum.
    Sltns zaza

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2007
    Messages
    2 647
    Citation Envoyé par Lauchrys Voir le message
    u'une partie du garage allait être transformé en studio.
    Je n'avais pas lu ceci dans votre question .
    Si vous ajoutez de la SHON , faire un PC.
    Limitation du nb de pièces !!!!!
    Voyez si vous êtes au maxi de la SHON (PLU ,COSXsurface du terrain= SHON)
    Parler à son voisin, c'est mieux que de parler au juge.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    33 475
    Citation Envoyé par Lauchrys Voir le message


    Par contre, la mairie nous a fait comprendre (du moins c'est ce que nous avons compris) que nous serions limités dans le nombre de logement à seulement 3 appartements (alors que nous avons prévu 4 studios et 3 chambres).

    Peuvent-ils s'opposer au projet et quel est le risque si nous faisons le projet sans leur accord? ().

    Merci de votre aide
    je suis étonnée par la formulation ... puisque c'est si important, posez la question clairement ! plutot que de supputer ce que la mairie veut vous faire comprendre ....
    et si jamais vous avez mal compris ?
    alors le mieux est d'y retourner, de préparer vos questions à l'avance, de bien noter les réponses (claires) données (et par qui), et sinon leur demander les textes de loi sur lesquels ils se basent ...

    nous n'avons pas pour habitude de vouloir contourner la loi mais nous ne comprenons pas pour le moment les éventuelles raisons qui les feraient refuser
    avec ma méthode, vous aurez toutes les infos, claires et nettes.


  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    2 582
    Nous voulons dans le cadre d'une sci acheter une maison pour la transformer en chambres et studios à louer.
    Premier conseil ==> analyser la faisabilité de votre projet avant de faire votre offre d'achat, d'autant que, selon la faisabilité, vous calculerez les frais à engager pour réaliser votre projet ce qui vous permettra de connaître le prix maxi que vous pouvez consacrer à l'achat.
    Deuxième conseil ==> ne "fermez" pas trop le programme de votre projet. Ne vous focalisez pas sur les premiers ressentis ou évidence, votre projet est avant tout "achat de maison à modifier pour en faire plusieurs lots locatifs" et pas "achat de maison pour y faire studios et chambres". En effet, c'est en fonction de la confrontation entre les lieux et les règles d'urbanisme que vous aboutirez au nombre de logement optimum à créer.
    Troisième conseil ==> lorsque vous aurez déterminé les grandes lignes de votre projet (donc sa faisabilité) et que vous serez en mesure de signer votre compromis pour l'acquisition du bien, veillez à formuler efficacement les conditions suspensives d'obtention d'autorisations administratives et d'urbanisme purgées de tous recours et de financement car je suppose que votre SCI n'est pas classée "professionnelle de l'immobilier" et peut prétendre à une condition suspensive de financement.
    Quatrième conseil ==> renseignez-vous sur les projets d'évolution du quartier, sur les états des risques (naturels, industriels, présence d'amiante, plomb ou insectes xylophages...) sur l'assainissement.

    - Quel est le préalable à tout cela?
    des études préalable (faisabilité) assez pointues et le respect de plei de formalités. Tout le travail préalable est essentiel pour partir dans la bonne direction et pour faire la suite dans les meilleures conditions.
    Si c'est le cas et que nous ne suivons pas ces recommandations, quel est le risque?
    certains non respects ont des prescriptions courtes, d'autres vous pourrissent ensuite la vie. Certains investisseurs habiles réussissent à contourner les obligations sans conséquence fâcheuse pour eux, d'autres non. Et, bien entendu, puisque certains investisseurs réussissent à ne rien respecter sans conséquence, on a trop tendance à les prendre comme l'exemple à suivre.
    La mairie peut-elle nous interdir le changement de destination ou le limiter?
    Ce n'est pas "la mairie" qui interdit ou limite, c'est le "plan local d'urbanisme (PLU)" dont l'ancien nom est "plan d'occupation du sol" (POS). Certaines commune n'ont ni PLU, ni POS, elles peuvent avoir une "carte communale" ou ne se référer qu'au Code de l'Urbanisme.

    faire établir par le Notaire et un géomètre un règlement de copropriété afin de déterminer les parties communes.
    Ca, c'est si vous projetez de vendre les lots que vous allez créer et ça, c'est un peu "la fin du parcours". Il y a plein de choses à faire avant. Ca, c'est carrément pas approprié si vous désirez faire un immeuble locatif "mono-propriétaire" (le "mono-propriétaire étant la SCI). En revanche, l'établissement d'un bon règlement d'immeuble et la détermination d'une grille définitive de partage des charges sera indispensable.

    Il nous semblait qu'il fallait changer le changement de destination du fait qu'une partie du garage allait être transformé en studio.
    Ca, "pour de vrai", depuis très longtemps, ça n'a jamais existé... puis, pour raison inconnue, ça a existé et le nouveau code de l'urbanisme du 01/10/2007 a clarifié les choses ==> les annexes ont la destination du bâtiment principal. Côté destination, le garage est donc à destination d'habitation. Mais cela ne veut pas dire qu'on peut le transformer en studio à tous les coups et sans formalité. Un projet immobilier ne doit pas respecter un seul code mais beaucoup de codes, alors, à chaque fois, il faut tout confronter et respecter l'obligation qui s'imposea en synthèse. Voilà pourquoi le montage d'une opération, c'est pas très facile et c'est un vrai métier.

    Par contre, la mairie nous a fait comprendre (du moins c'est ce que nous avons compris) que nous serions limités dans le nombre de logement à seulement 3 appartements (alors que nous avons prévu 4 studios et 3 chambres).
    C'est certainement très vrai. La mairie ne s'est pas encombrée de vous expliquer pourquoi car elle n'a pas toujours le temps de faire toute le pédagogie qu'il faut et ce n'est pas son rôle. Elle a dû donner la réponse finale sans passer par les étapes qui y conduisent. Les étapes qui y conduisent sont essentiellement dans le code de l'urbanisme et le règlement d'urbanisme local (PLU ou POS) car, il y a un nombre de stationnement de véhicules à respecter par nombre de logement. Et là, quand on est sur de l'existant, il faut faire une analyse complexe pour prendre en compte ce qui s'appelle "les droits acquis". Il peut y avoir d'autres restrictions liées aux capacités de traitement des eaux usées. Il peut y avoir d'autres causes de restriction mais les 2 citées ci-dessus sont les plus fréquemment rencontrées.

    Si vous ajoutez de la SHON , faire un PC.
    le PC,voire la Déclaration Préalable, ne s'imposent pas toujours quand on transforme de la SHOB (surface hors oeuvre brute) en SHON (surface hors oeuvre nette) mais les déclarations fiscales s'imposent et les respects des règles d'urbanisme s'imposent également. Les lois (dont le POS ou PLU qui font force de loi) s'imposent même quand il n'est pas nécessaire de soumettre son projet à une formalité d'autorisation d'urbanisme.
    Je ne maîtrise pas encore bien le nouveau code de l'urbanisme, il faut que je fasse des recherches pour vérifier si votre projet relève, côté autorisations d'urbanisme, de rien, DP ou PC.

    Voyez si vous êtes au maxi de la SHON (PLU ,COSXsurface du terrain= SHON)
    Ca, c'est une des première chose à examiner.

    Côté fiscal, après mise au point et réalisation de votre projet, il vous restera à remplir l'imprimé adapté que vous demanderez au centre des impôts. Il en résultera que chaque logement sera identifié pour que les taxes d'habitation soient établies directement aux locataires et la taxe foncière restera "unique" et pour vous. Et, grâce à votre grille de répartition des charges, vous pourrez calculer les part des taxe sur les ordures ménagères à affecter à chaque locataire.

    Je reviens maintenant à la restriction quand nombre de logement que vous souhaitez à terme. Comme j'ai indiqué plus haut, elle peut provenir de nombre de places de stationnement à y associer. La méthode d'approche est la suivante :
    - combien de logement actuellement? combien de stationnement actuellement ? s'il manque du stationnement pour la situation actuelle, ce manque reste "acquis". Puis, combien de logement dans l'état futur, combien de stationnement à y prévoir.. Si on ne peut en réaliser qu'une partie, il faut modifier le nombre de logement à prévoir pour réussir à respecter le nombre de stationnement imposé. Certaines communes ont des dispositifs permettant de "compenser" les manques de stationnement, soit des taxes, soit elle autorisent de prouver que le stationnement nécessaire est assuré sur un espace privé, et dans certaines conditions de distance. Ce type de disposition peut vous conduire à chercher à faire en parallèle l'acquisition de l'endroit où vous pourrez prévoir les stationnements. A vous de faire vos comptes.

    Votre projet prévoit des chambres "isolées" ==> attention au décret sur le logement décent, si vous ne le respectez pas, il vous sera imposible de les louer.

    En dernier lieu, parmi les choses à faire en priorité et qui ne sont pas du respect de formalisme, il faut faire "votre étude de marché". A quel prix pouvez-vous espérer louer, y a-t-il une demande locative répondant à "l'offre" que vous voulez créer. Comment ferez-vous la gestion ? Pouvez-vous obtenir la disponibilité liée au fort "turn over" en petits logements ? Le rapport des petits logements sert-il plus intéressant que celui des grands logements ?

  12. #12
    Membre
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    4
    Merci pour la qualité de vos réponses!

    Je suis bluffé par le temps que certains ont pris pour répondre. Encore merci!
    Bravo

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