Vos question à l'Avocat
+ Répondre à la discussion
Page 1 sur 2 1 2 FinFin
Résultats 1 à 12 sur 16

Sous-location local professionnel

Question postée dans le thème Fiscalité Professionnelle sur le forum Finances, Fiscalité et Assurance.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2014
    Messages
    7
    Bonjour,

    J'exerce une profession libérale relevant des BNC en tant qu'autoentrepreneur. Dans ce cadre, je dispose à titre gratuit d'un local professionnel dont mon mari et moi sommes propriétaires. Ainsi, pour être en conformité avec la réglementation fiscale, nous déclarons en revenus fonciers un loyer représentant la valeur locative du local utilisé.

    N'occupant pas le local toute la semaine, je souhaite le louer certains jours à un autre professionnel exerçant en libéral, ce qui équivaudrait à une sorte de sous-location.

    Je cherche donc les réponses aux questions suivantes:
    - le bail de cette "sous-location" doit-il être fait sur une durée minimale? J'ai vu sur internet qu'apparemment un bail professionnel doit avoir une durée minimale de 6 ans, mais est-ce que je suis dans ce cadre avec le type de bail que je souhaite mettre en place?
    - sachant que le local, initialement sans mobilier, est meublé pour l'exercice de mon activité libérale, la "sous-location" serait donc en "meublé". Sachant que ce type de location relève des BIC, comment dois-faire pour déclarer les recettes correspondantes dans le cadre de mon activité: dois-je déclarer à la fois un BNC (recettes de mon activité libérale) et un BIC (recettes de la sous-location)? ou est-ce que je regroupe tout dans les recettes BNC?
    - dans une autre optique, vaudrait-il mieux faire un contrat de bail en location nue (propriétaires: moi et mon mari) et déclarer l'ensemble en revenus fonciers avec une partie "valeur locative" pour mon usage du local et une partie loyers perçus pour ce qui concerne l'autre occupant du local?

    J'imagine que beaucoup de professions libérales sont dans ce cas de figure. Je serais intéressé par les différentes manières de gérer ce genre de situation.

    Merci à tous ceux ou celles qui me répondront.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 300
    Bonjour
    Dans ce cadre, je dispose à titre gratuit d'un local professionnel dont mon mari et moi sommes propriétaires. Ainsi, pour être en conformité avec la réglementation fiscale, nous déclarons en revenus fonciers un loyer représentant la valeur locative du local utilisé
    Donc il n'y a aucune mise à disposition gratuite.

    Je ne comprend pas l'obligation qui 'résulterait d'une obligation fiscale'. Ça n'existe pas, ou alors?

    Dans les faits vous vous payer un revenu qui génére un impôt sur votre revenu et des prélèvements sociaux.
    Le revenu ne génère aucune charge déductible au niveau de votre entreprise puisque régime du forfait. Ca ne me semble pas avantageux du tout.

    je souhaite le louer certains jours à un autre professionnel exerçant en libéral, ce qui équivaudrait à une sorte de sous-location
    Je, titulaire du bail et donc auto-entrepreneur?
    Vous allez donc payer sur ces revenus un pourcentage non négligeable sans pouvoir déduire aucune dépense.

    sachant que le local, initialement sans mobilier, est meublé pour l'exercice de mon activité libérale, la "sous-location" serait donc en "meublé"
    On ne parle de meublé que pour une habitation.
    Dans votre cas, c'est équipé ou aménagé, et la location équipée est en effet au régime BIC. Vous ne pouvez pas tout regrouper en BNC puisque les régimes fiscaux sont différents.

    Vu que vous êtes en micro-social, et que le but de votre entreprise est de faire du BNC, je séparerais en effet, quitte à ce que ce soit une autre entreprise crée par vous et votre conjoint ou bien lui seul, et qui loue par bail.

    je reste sceptique sur l'intérêt de vous louer à vous -même.
    Dernière modification par ribould ; 11/02/2018 à 18h57.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Bonnevolonté
    Ancienneté
    avril 2005
    Localisation
    Entre les toilettes et la machine à café, tout le confort à portée de main
    Messages
    10 676
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Je titualire du bail et donc autorentrepreneur? Vous allez donc payer sur ces revenus un pourcentage non négligeable sans pouvoir déduire aucune dépense.
    Cela peut être contourné si le sous-locataire verse directement le loyer au propriétaire. Je connais cette disposition en cas de défaillance du locataire, mais j'ignore si ça peut être érigé en disposition au bail.
    Bail auquel le propriétaire doit de toute façon être appelé (il doit donner son accord, attention aux conditions de forme).

    Le loyer de la sous-location ne devra pas excéder celui du locataire, sans quoi il faut augmenter celui-ci.
    Contre la stupidité, les dieux eux mêmes luttent en vain - Friedrich von Schiller

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de VincentB_
    Ancienneté
    janvier 2013
    Localisation
    Poitou-Charentes
    Messages
    7 295
    Citation Envoyé par Bonnevolonté Voir le message
    Cela peut être contourné si le sous-locataire verse directement le loyer au propriétaire. Je connais cette disposition en cas de défaillance du locataire, mais j'ignore si ça peut être érigé en disposition au bail.
    Je déconseille.

    Car ce mode de règlement intervient entre deux personnes qui ne sont pas liées contractuellement.

    (parenthèse au passage : le pire c'est en matière de bail rural, quand on a une mise à disposition portant sur 100% du bien loué. Le règlement direct au proprio est alors hyper courant... et hyper débile - et dangereux)


    Sinon je plussoie Ribould à 200% ; déclarer un revenu foncier alors qu'il n'y a pas de loyer... heu...

    De plus il y a un petit souci. Vous pouvez sous-louer... s'il y a une location principale. Or, il n'y a pas de location principale mais un prêt à usage ! On ne peut pas consentir un droit de jouissance à un tiers sur un bien dont on a soi-même la jouissance au titre d'un prêt à usage, à mon sens...

    Si jamais on avait bien un bail pro à titre principal, en général, on fait une sous-location sous forme d'un autre bail pro, de 6 ans. Evitez le concept de "location en meublé". Cela concerne plutôt l'habitation.
    Dernière modification par VincentB_ ; 11/02/2018 à 19h29.
    "Vous avez de mauvaises actions sur la conscience ? Vendez ! " (Michel Greg)

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2014
    Messages
    7
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    BonjourDonc il n'y a aucune mise à disposition gratuite.

    Je ne comprend pas l'obligation qui 'résulterait d'une obligation fiscale'. Ça n'existe pas, ou alors?

    Dans les faits vous vous payer un revenu qui génére un impôt sur votre revenu et des prélèvements sociaux.
    Le revenu ne génère aucune charge déductible au niveau de votre entreprise puisque régime du forfait. Ca ne me semble pas avantageux du tout.
    Effectivement, le fait d'être imposé selon un régime forfaitaire ne permet pas de déduire le montant du loyer. Mais un pourcentage forfaitaire de charges est admis dans les régimes micro, donc l'avantage de passer ou non par ce régime dépend de l'ampleur des charges réelles.
    Après renseignements pris auprès de l'administration fiscale, s'agissant d'un local professionnel mis gratuitement à disposition d'un tiers (en l'occurrence moi en tant que personne morale), il semble qu'on doit déclarer la valeur locative du bien en revenus fonciers même si ça ne correspond pas à un revenu réellement perçu (application de l'article 30 du code général des impôts et BOI-RFPI-CHAMP-20-20-20130225 n°50).

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 300
    Mais un pourcentage forfaitaire de charges est admis dans les régimes micro, donc l'avantage de passer ou non par ce régime dépend de l'ampleur des charges réelles.
    Le régime micro n'implique aucune admission particulière de charges, vous dépensez ceque vous voulez, vous n'aurez en déduction qu'un forfait indépendant des dépenses réelles.

    Le problème n'est pas la.
    Votre local se loue 600 euros par soit 7 200 euros par an.
    Vous l'utiliser, aucun impôt sur le revenu.
    Vous le louez 7 200 euros à vous même, donc aucune rentrée d'argent, puisque + 7 200 - 7 200, et vous payez un impôt sur 7 200 eu forfait si micro-foncier, ou sur le revenu réel sinon.

    il semble qu'on doit déclarer la valeur locative du bien en revenus fonciers même si ça ne correspond pas à un revenu réellement perçu
    Vous n'êtes pas une personne morale puisque vous êtes en EI (entreprise individuelle).

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2014
    Messages
    7
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Le régime micro n'implique aucune admission particulière de charges, vous dépensez ceque vous voulez, vous n'aurez en déduction qu'un forfait indépendant des dépenses réelles.

    Le problème n'est pas la.
    Votre local se loue 600 euros par soit 7 200 euros par an.
    Vous l'utiliser, aucun impôt sur le revenu.
    Vous le louez 7 200 euros à vous même, donc aucune rentrée d'argent, puisque + 7 200 - 7 200, et vous payez un impôt sur 7 200 eu forfait si micro-foncier, ou sur le revenu réel sinon.

    Vous n'êtes pas une personne morale puisque vous êtes en EI (entreprise individuelle).
    Personne morale ou EI, selon le BOFIP, l'idée est que la valeur locative des locaux dont le propriétaire se réserve la jouissance (ce qui est le cas selon le BOFIP apparemment) doit apparemment être déclarée en recettes dans les revenus fonciers.

    Concernant les régimes micro, en effet le pourcentage de charges admis ne correspond pas à des dépenses réelles. Mais si ce pourcentage forfaitaire reste équivalent ou plus intéressant que la déduction des charges réelles, il vaut mieux rester au régime micro.
    Mais dans ce cas, on a effectivement l'impression de déclarer un revenu foncier sans avoir déduit le loyer dans le résultat de l'EI, alors qu'on peut considérer que le loyer est inclus dans le pourcentage forfaitaire de charges.
    Si on ne déduit pas le loyer réel (puisque régime micro), la réglementation fiscale semble tout de même exiger la déclaration de la valeur locative en recettes.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Bonnevolonté
    Ancienneté
    avril 2005
    Localisation
    Entre les toilettes et la machine à café, tout le confort à portée de main
    Messages
    10 676
    Citation Envoyé par Tabar Voir le message
    s locaux dont le propriétaire se réserve la jouissance.
    Il y aurait à discuter là dessus : propriétaire M et Mme, utilisateur : Mme
    Contre la stupidité, les dieux eux mêmes luttent en vain - Friedrich von Schiller

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2014
    Messages
    7
    Citation Envoyé par Bonnevolonté Voir le message
    Il y aurait à discuter là dessus : propriétaire M et Mme, utilisateur : Mme
    Selon le BOFIP:
    Un propriétaire est censé se réserver la jouissance des logements :
    - que lui-même, ou un membre de son foyer fiscal, occupe, sans qu'il y ait à distinguer suivant que ces logements constituent pour leur occupant une habitation principale ou une résidence secondaire ;
    - qu'il met gratuitement à la disposition d'un tiers sans y être tenu par un contrat de location ;
    - qu'il laisse vacants (cf. toutefois I-C-2 la situation des propriétaires qui destinent ces locaux à la location).
    Il semble qu'on soit bien dans ce cas.

    ---------- Message ajouté à 19h51 ---------- Précédent message à 19h47 ----------

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    BonjourDonc il n'y a aucune mise à disposition gratuite.

    Dans votre cas, c'est équipé ou aménagé, et la location équipée est en effet au régime BIC. Vous ne pouvez pas tout regrouper en BNC puisque les régimes fiscaux sont différents.

    Vu que vous êtes en micro-social, et que le but de votre entreprise est de faire du BNC, je séparerais en effet, quitte à ce que ce soit une autre entreprise crée par vous et votre conjoint ou bien lui seul, et qui loue par bail.

    je reste sceptique sur l'intérêt de vous louer à vous -même.
    Ne peut-on pas considérer que la location du local correspond à une partie "accessoire" de l'activité BNC et de ce fait, rattacher les revenus de la location à l'activité BNC même si par essence il s'agit de BIC?

    La situation de louer le local à un autre professionnel à qui on laisse l'utilisation du local quelques heures par semaines semble se rencontrer assez fréquemment dans la pratique. Comment procèdent les personnes dans cette situation? S'il y a des exemples pratiques, je suis intéressé de connaître la façon de procéder...

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 300
    De quel Bofip tirez cet étonnant extrait?

    Quand vous écrivez 'ce cas', il y en a 3, lequel des 3?

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2014
    Messages
    7
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    De quel Bofip tirez cet étonnant extrait?

    Quand vous écrivez 'ce cas', il y en a 3, lequel des 3?
    BOI-RFPI-CHAMP-20-20-20130225 n°50

    Je rattache ma situation au cas:
    - -qu'il met gratuitement à la disposition d'un tiers sans y être tenu par un contrat de location

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 300
    Je suis désolé, je ne connaissais pas ces dispositions, et pour tout dire je pensais naivement que le local commercial ou professionnel se traitait comme un logement.Je comprends beaucoup mieux vos questions.

    Ces dispositions d'appliquent à une location nue. C'est le cas de la location ou de la mise a disposition à titre gratuite à votre femme d'un local nu qu'elle aménage.

    Ce n'est plus le cas d'un local aménagé que le couple mettrait a disposition un jour par semaine a Madame et le reste par un bail équipé a d'autres utilisateurs.

    A priori j'éviterais que Madame sous-loue, ce qui nécessiterait que son entreprise loue, et non aps ait une seule mise à dispositoin gratuite. Ca générèrerait aussi de sa part une augmentation de ses revenus taxés au forfait, ce qui n'est pas forcément judicieux;

    En revanche, ca va obliger le couple à créer une entreprise BIC qui en ce cas me semble avoir tout intérêt a faire du fiscal réel, et non du régime micro, de manière a pouvoir déduire,outre les taxes foncières, assurances, charges d'immeuble, petites réparations,entretien, aussi l'amortissement du bien, ce qui pêut etre non négligeable, et aussi toutes les dépenses de gestion et de gérance lesquelles sont limitées à 20 euros en foncier nu.

+ Répondre à la discussion
Page 1 sur 2 1 2 FinFin
Interrogez un avocat via Wengo

Discussions similaires

  1. Réponses: 1
    Dernier message: 14/03/2015, 20h31
  2. sous location d'un local à usage professionnel
    Par mymybe dans le forum Immobilier
    Réponses: 2
    Dernier message: 05/10/2014, 21h31
  3. Taxe foncière: local d'habitation en local professionnel
    Par Dalex dans le forum Finances, Fiscalité et Assurance
    Réponses: 3
    Dernier message: 16/10/2013, 10h50
  4. Resiliation sous-location local professionnel
    Par COCO973 dans le forum Entreprise
    Réponses: 1
    Dernier message: 10/12/2012, 10h46
  5. plus value sur local privé transformée en local professionnel
    Par Echo dans le forum Finances, Fiscalité et Assurance
    Réponses: 4
    Dernier message: 17/06/2011, 00h30

Règles de publication

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages

  • Règles du forum