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Location meublée et régime du réel simplifié

Question postée dans le thème Fiscalité Personnelle sur le forum Finances, Fiscalité et Assurance.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    3
    Bonjour,

    J'ai commencé à louer en meublé un appartement que j'ai acheté en 2004 financé à 100% par emprunt.

    Je pense utiliser le régime du réel simplifié mais après m'être procuré l'imprimé 2031 et la liasse 2033 et j'avoue que j'ai quelques sueurs froides : je m'attendais à trouver des explications : rien! Juste une liasse documentaire comptable et obscure.

    Donc plusieurs questions se posent :

    - J'ai lu que je devais faire une déclaration auprès de la chbre de commerce. Que faut-il remplir? Est ce que ça donne un n° SIRET (réclamé sur la déclaration 2033)? Quelles sont les cotisations à payer?

    - Ou puis-je trouver une liste exhaustive des charges déductibles du revenu locatif meublé? Les frais de notaires sont-ils déductibles (=frais d'achat?)? Les achats de meubles et d'électroménager sont-ils déductibles?

    - J'ai lu que je pouvais déduire mon amortissement d'emprunt si j'inscrivais l'immeuble à l'actif de mon bilan (!?!) mais je n'ai pas vu de case "amortissement" dans le compte de résultat simplifié. Comment cela fonctionne-t-il?

    - Si l'immeuble est à l'actif et qu'il s'amortit, en cas de revente y a-t-il un risque d'énorme pluvalue (valeur basée sur la VNC - valeur nette comptable)?

    - Enfin, je loue de façon saisonnière (à la semaine ou au mois) dois-je payer la taxe pro ou la taxe d'habitation, et comment se fait le choix?

    Merci d'avance de vos réponses

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 097
    Premier conseil, prenez contact avec le centre des impôts pour avoir un rendez-vous.

    Pour réaliser une déclaration 2033 il est nécessaire d'avoir un minimum de connaissance dans la comptabilité qui est obligatoire vis à vis de l'administration fiscale.

    1) Lors du début de la location en meublé, il est nécessaire de faire une déclaration d'existence au Centre des Impôts en déposant le formulaire TNS (Travail non salarié). Ceci permet de récupérer un N° de SIRET. En théorie la location en meublé est considérée par l'URSSAF comme une activité professionnelle et donc assujetti aux cotisations de retraite et maladie. En pratique, certaines caisses d'URSSAF refusent l'immatriculation et donc ne demandent pas le paiement de cotisations


    2) au niveau des charges, toutes dépenses utiles pour la location sont déductibles. Les frais de notaire peuvent être décompter sur un an ou sur une période de 5ans (amortissement des frais d'établissement). Si les revenus sont inférieurs aux charges. (hors frais de notaire) Il y aura déficit qui n'est pas imputable sur le revenu global s'il s'agit une location en loueur professionnel non meublé. Dans ce cas l’amortissement des frais de Notaire est préférable sur 5 ans afin de rester non imposable sur l'activité LMNP.


    3) En comptabilité, les amortissements sont non seulement au bilan mais aussi au compte de résultat sous le termes dotation aux amortissements. Page 1 colonne 2 case 030 pour le bilan et page 2 colonne 1 case 254. Il faut aussi remplir la page 3. Il faut savoir que le terrain n'est pas amortissable (15% du prix du bien à l'achat) et que les constructions peuvent être amorties en 20ans

    4) Le plus valeur énorme lors de la revente d'un bien totalement amortie ne concerne que les sociétés imposées sur l'IS. en restant propriétaire du bien, la plus value est donc celle des particuliers avec une exonération après 15 ans

    5) Pour la location saisonnière, cela se complique. Si vous conserver le logement à titre personnel, les charges sont déductibles qu'au prorata temporis de la location à autrui. Dans touts les cas vous paierez la taxe professionnelle pour l'activité en meublé et si l'appartement est à votre disposition le 1er janvier alors vous acquitterez la taxe d'habitation

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    3
    Bonjour et merci beaucoup pour cette réponse très détaillée,

    J'ai déjà pris rdv avec le centre des impôts mais les personnes que j'ai rencontrées n'ont pas sû répondre à toutes mes questions.

    J'ai une formation financière donc je devrais réussir à établir ma compta et en tout cas, grace à vos réponses beaucoup de choses deviennent plus claires. Par contre j'ai encore quelques questions complémentaires:

    1) Concernant les amortissements, j'ai lu de "20 à 30 ans" ou "20 ans", ou encore "25 ans" pour les immeubles et de 5 à 10 ans pour les meubles. Existe-t-il une référence légale pour préciser cela (je n'ai rien trouvé sur le site des impôts) et sinon, la durée entre 20 et 30 ans est-elle soumise au choix du déclarant? (sachant que 20 ans est quand même plus avantageux)

    2) Concernant les meubles, j'ai lu que leur valeur d'achat HT devait être supérieure à 500 ¤ pour être amortissable?

    3) Les loueurs en meublé Non professionnels peuvent-ils déduire également les intérêts d'emprunt? (ça me semble logique mais j'ai entendu l'inverse)

    4) Le droit de bail fait-il partie des charges déductibles?

    5) Si je choisis de déduire les frais de notaire en charges l'année 1, ils figureront dans la case "coût d'acquisition des immo"?

    Merci encore

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 097
    ci joint des informations intéressantes
    http://www.asso-loueurs.com/fiscal.doc


    1) Le droit fiscal s'appui sur le droit comptable donc vous avez le choix de la durée en étant supérieur à 20ans. Je conseillerai 25 ans afin d'éviter la suspision fiscale. Par contre il faut conserver le taux d'amortissement sur la durée? Pour mémoire attention au terrain qui ne s'amorti pas (valeur identique j'usqu'a la revente)

    2) Les bien d'une valeur de moins de 500HT peuvent être intégrés dans le compte de résultat (déduction immédiate à l'exercice). Pour des valeurs supérieures, il faut amortir et donc les inscrire au bilan

    3) Les intérêt d'emprunt sont bien sur déductible. Petit rappel : Si les produits moins les charges déductibles ne permettent pas de supporter l'ensemble des amortissements, au niveau comptable on sera en déficit mais au niveau fiscal le résultat sera nul. Les amortissemnts supplémentaires seront considérés comme régulièrement différés (ARD) si la case correspondante de la déclaration est renseignée. p3 n°366

    4) Le droit de bail est déductible ficalement et comptablement déductible

    5) A quelle case faites vous référence? page, colonne n°? Quel est l'intêret de déduire en seule fois les frais d'achat? La situation n'est elle pas déficitaire avec les amortissemnt, charges et frais financiers?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/03/2005 à 09h38. Motif: Pas de virus connu le 04/03/2005 à 09h40 dans le document en lien proposé par denis_63 (contrôlé avec Kasperky Anti-Virus v5.0.227.database.20050403_0733)

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2008
    Messages
    5
    Bonjour et BONNE ANNEE 2008 à tous et toutes
    Suite aux diverses interventions de DENIS63 que j'ai pu lire et nouveau sur ce forum, que j'ai découvert pour des infos sur les locations meublés concernant un projet d'achat assez important pour susciter un grande nombre d'interrogations.
    Bien que novice sur ce projet, je sais qu'il réuni les conditions recquises pour le statut de LMP, mais la première question porte sur l'antité qui doit acquérir (nom propre ou société) et les conséquences que cela peut engendrer, ainsi que le régime (normale/réel/simplifié ???) à choisir et pourquoi?
    Sachant que l'on peut déduire amortissement de l'acqusition, taxe pro, taxe fonciere, interet d'emprunt, peut on egalement déduire les frais de notaire et les frais de négo (Agence Immo) et s'il y a un déficit constaté entre les recettes (loyers encaissés) et les déductions cités précedement, estce que ce déficit se soustrait au montant des revenus salariés globaux déclarés(IRPP) ou est ce qu'il vient en réduction d'impot à payer?
    Par ailleurs, peut on exposer sur le forum un cas concret avec des chiffres et une situation réelle pour obtenir plusieurs avis et conseils sur ce projet d'achat, qui par la meme occasion peut etre partager pour des personne qui aurait une situation similaire

    merci d'avance

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