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vente de parts SCI-plus value et compte courant

Question postée dans le thème Fiscalité Personnelle sur le forum Finances, Fiscalité et Assurance.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    28
    Bonjour
    je cherche la formule pour vendre la totalité des parts d'une SCI,
    Elle est propriétaire d'un immeuble acheté à crédit récemmment,
    Les associés, propriétaires des parts depuis moins de 15 ans, ont du compte courant à récupérer et les personnes qui veulent la SCI referaient un crédit sur la totalité de la valeur de l'immeuble estimé plus cher qu'à l'acquisition .
    Comment éviter d'avoir trop de plus-value?
    Merci

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 097
    Quelle est la valeur initiale des parts?
    Quelle est la valeur nette actuelle (actifs immobilisés évalués à la date d'aujourd'hui - dettes (emprunts et compte courants))
    Quelle est la durée de détention des parts sociales?
    La SCI est-elle à l'IS ou à l'IR?

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    28
    bonjour,
    la valeurs des parts initiales est de 100€pour 100parts,SCI crée en 1987,
    mais j'ai acquis la SCI et les parts pour moitié vers 95 et le solde vers 2000
    La sci est à l'IR
    l'actif est estimé à 130000, composé d'un immeuble acquis en avril 2005 à 95000 plus les frais environ 10%, il reste en emprunt 90000,j'ai fais des apports en compte courant d'environ 10000 pour payer le crédit qui n'est pas couvert totalement par le loyer, des fois payé et des fois non, par les locataires : ma fille et mon gendre propriétaire d'un fonds commercial avec logement dans les murs.Ma fille a également 30% des parts de la SCI.
    Les questions sont :
    -Mes apports en compte courant sont-ils à déduire comme les frais et le crédit, avant de chiffrer la plus-value ,ou ne sont-ils pas pris en compte?
    -Ne vaut-il pas mieux vendre simplement l'immeuble et garder la SCI ?
    et dans ce cas,mes apports sont-ils déductibles pour calculer la plus-value qui est réglée par le notaire,je crois?
    Merci de votre réponse

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 097
    Valeur initiales des parts sociales = 100 x 100 = 10 000 euros

    Actif est estimé à 130000
    Passif : il reste en emprunt 90000 + compte courant d'environ 10000 = 100 000

    Actif net = 30 000 euros
    plus value = 20 000 euros


    -Mes apports en compte courant sont-ils à déduire comme les frais et le crédit, avant de chiffrer la plus-value ,ou ne sont-ils pas pris en compte?
    => il s'agit bien de dettes de la SCI à prendre en compte

    -Ne vaut-il pas mieux vendre simplement l'immeuble et garder la SCI ?
    et dans ce cas,mes apports sont-ils déductibles pour calculer la plus-value qui est réglée par le notaire,je crois?
    => cela est intéressant pour garder l'anciennété d ela SCI : après 15 ans de détention, il vous sera possible de vendre la SCI avec des immeubles nouvellement acquis sans subir de plus value.
    En cas de vente de l'immeuble, la plus vulues et calulé entre la valeur d'acquissition et dd de revente comme pour une vente en direct sans prendre en compte les crédits et compte courant d'associé.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    28
    Bonjour
    je résume une dernière fois :
    Pour que la plus-value sur une vente de parts de SCI ne marche pas il faut détenir en nom propre les parts de la SCI depuis plus de 15 ans;
    Le calcul des 15 ans ne part pas de la date de création de la SCI, mais de la date d'acquisition des parts, c'est bien çà ?
    merci pour votre réponse

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 097
    Les parts sociales d'une SCI au régime de l'Impot sur le Revenu sont soumises au régime des plus values immobilières des particulièrs avec une exonération progressive aprés 5 ans au rythme de 10% par an. Ainsi aprés 15 ans de détention, il n'y plus aucune plus value taxable.

    Il s'agit bien de la date d'acquisition des parts sociales et donc dans votre cas 2 dates sont à retenir.

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