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Loi des 7/12eme, plus value terrain

Question postée dans le thème Fiscalité Personnelle sur le forum Finances, Fiscalité et Assurance.

  1. #1
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
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    425
    Bonjour à tous,
    C'est mon premier post ici.
    J'aurai besoin de l'aide de connaisseurs du calcul des 7/12eme lors d'une revente (ds le cas present un terrain) sur laquelle s'applique la plus value.

    Le cas est le suivant :
    J'ai acheté un terrain de 10000m2.
    Celui ci est composé en 2 partie cadastrées sous des numeros differents l'un de l'autre.
    1 de 6400m2 (zone NC agricole)
    1 de 3600m2 (zone NAD constructible) sur lequel je compte vendre deux lots.

    J'ai acheté le terrain 170000euros.

    Combien de surface (constructible) et à quel prix maximum puis je revendre au moins avant les 2 ans qui viennent sans pour autant enfreindre la loi de 7/12ieme?

    Je me dis que si je vends 1000metres carres (par exemple) de la partie constructible (donc qui coute beaucoup plus cher que le terrain agricole qui vaut rien) et ce avant les deux ans, je pourrai le vendre environ 100 euros le mcarre (soit 100000 euros)
    Jusqua combien de surface puis je vendre au total avant les 2 ans svp, et à quel prix maximum puis je monter au total!! sachant que les 1000 metres carres representent 10% de la surface total acquise (qui elle vaut 170000 euros à l'achat). Mais ces 10% representent la surface, et pourtant ces 1000 metres carres la sont constructibles.. donc beaucoup plus cher!!
    je ne sais plus trop quoi penser...

    Pouvez m'aider svp?? c'est important

    Merci enormement par avance a tous!!

    Jack
    -----
    SVP RENSEIGNEZ MOI LES CONNAISSEURS!!

    pb complexe je sais mais il est important pr notre famille..
    -----
    je vois que le calcul est plus dur que je pensais puisque personne ne sait...
    Je suis décu
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 26/04/2006 à 18h35.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 097
    Pourquoi ne prenez vous pas le problème dans l'autre sens :
    1) vous évaluez le lot 1 de 6400m2 (zone NC agricole) au prix actuel
    2) vous retranchez cette valeur au prix total

    En théorie cela donnera le prix que vous avez payé pour le lot 2 de 3600m2 (zone NAD constructible). De là, vous en définierez un prix moyen du mètre carré.

    Le prix théorique trouvé x 12/5 sera à comparer d'une part au prix actuel du marché pour un terrain conctructible dans la région (estimation par agence immobilière ou accès au fichier des ventes des Notaires).

  3. #3
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    425
    Ahh!! Merci denis!
    voila qui m'eclaire deja un peu plus..
    cependant, il faut savoir que la parcelle de 6400 metres carres devient desormais un espace protégé, (forage d'eau potable à coté du terrain donc interdiction de cultures dessus certifié par notre mairie).
    Nous considerons donc qu'il ne vaut rien (mais est ce que la loi s'applique comme ca?) , les vendeurs egalement d'ailleurs, puisque lorsque nous avons convenu d'un prix avec eux pr la vente, nous nous sommes basés sur la valeur de la parcelle constructible.
    (170000/3600metres carres (zone nad) = 47 euros

    Aussi, comme vous dites, je defini donc un prix du metre carré qui est de 47 euros.
    Je le multiplie par 12/5 comme vous precisez, mais je ne comprend pas le resultat de 113 euros.. (47 X 12/5eme)
    je me suis trompé quelque part? que representent les 113 euros?
    cela veut dire que je peux vendre 113 euros le metre carré?
    mais jusqu a quelle hauteur pr ne pas depasser les 7/12eme?
    pour info apres estimation d'agence immo, le prix du marché est evalué entre 100 et 120 euros le metre carre.

    Merci encore
    -----
    c'est au niveau des 12/5 que je bute sur mon calcul.

    a quoi correspond cette division?
    MERCI
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 26/04/2006 à 18h36.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 097
    Nous considérons donc qu'il ne vaut rien.
    => Prenons cette hypothèse mais il serait plus raisonnable de prendre une valeur : minimum des terrains non constructible


    170000/3600metres carres (zone nad) = 47 euros
    => vous avez calculez ce prix au metre carré

    on obtient le résultat de 113 euros.. (47 X 12/5eme)

    Donc on peut supposer que le vendeur pouvez vendre à 113 le metre carré
    En vous l'ayant vendu à 47 euros, le ratio est de 47/113 euros soit exactement 5/12 = 41,6%


    Article 1674
    Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.

    Si vous vendez à un prix supérieur disons 120 euros/m2 , le ratio devient 47/120 = 39,2%. Le vendeur sera lessé de 60,8% (100-39,2%) soit plus des 7/12 (58,3%) et pourrait demander l'annulation de la vente.

    Ainsi le prix maximal de vente est d'environ 113 euros avec l'hypothèse que le terrain non constructible n'est aucune valeur. Cependant, il serait prudent de mettre un prix sur cette surface car à défaut le risque contre lequel vous souhaitez vous prémunir sera présent.

    Ex : valeur du terrain non constructible 5 euros/m2 (exemple sans préjugé des prix de vente possibles)

    Soit 6400 x 5 =32 000 euros
    Prix de la surface constructible = 170 000 - 32 000 = 138 000 soit 38,33/m2
    Prix de vente maximal 38,33 x 12/5 =92/m2

    En vendant à 113 euros le ratio devenant 33.9%, le vendeur serait lésé de 66% qui est supérieur au 58% (7/12) et il pourrait demander l'annulation de la vente

  5. #5
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
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    425
    Bonjour Denis,

    ok je comprends de mieux en mieux..
    il sera sans doute en effet important d'evaluer tout de meme la partie non constructible pour une certaine valeur..

    par contre j'ai bien compris pour les 113 euros.
    cependant mon souhait est de vendre juste 1000 metres carres à 113 euros (?)
    soit 113000 euros au total par rapport a un cout d'achat global de 170000 euros.
    J'aurai été clair s'il avait fallu revendre tout les terrain en me basant sur 130 euros metres carres pour la partie constrcutible.
    Or ds le cas present je ne vendrai que 1000 metres carres!!

    je depasse les 7/12ieme???
    car si je vends 1000 metres carres, cela represente seulement une partie de la partie constructible.. (qui au total est de 3600)

    Merci beaucoup par avance, cela me fait bien progresser!

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    Je ne comprends pas votre question

    Mais le prix maximal (sous réserve de l'hypothèse de la non valeur du terrain non constructible) est de 113/m2 pour les 3600 m2 soit 406 800 euros (406 800 x 5 / 12 = 169500 <=> 170 000 euros payé au vendeur)

    Si vous vendez 1000 m2 à 113 euros/m2 le prix maximum du lot serait de 113000 euros.

  7. #7
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
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    donc je peux vendre 1000 metres carres à 113 euros (soit 113000eur) avant les deux ans sans devoir quoique que ce soit a la personne a qui j'ai achete le terrain? je ne lui paierai pas la difference?
    peut elle annuler la vente?
    je reste donc ds les 5/12eme?

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    donc je peux vendre 1000 metres carres à 113 euros (soit 113000eur) avant les deux ans sans devoir quoique que ce soit a la personne a qui j'ai achete le terrain? je ne lui paierai pas la difference? NON sous réserve d'estimer la valeur du lot non constructible à zéro

    peut elle annuler la vente? NON sous réserve d'estimer la valeur du lot non constructible à zéro

    je reste donc ds les 5/12eme? OUI sous réserve d'estimer la valeur du lot non constructibleà zéro

    Le prix de vente sera nécessairement moindre que 113 euros en estimant réeellement le lot non constructible.

  9. #9
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
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    merci denis pour toutes vos explications !
    je comprends tout beaucoup mieux maintenant.
    je ne sais comment vous remercier, mon notaire ne m'ayant tjs pas tenu informé de ce calcul.. il est complexe comme il dit.
    jespere que vous etes vraiment sur de votre coup car cela me soulage enormement!
    votre calcul se tient tres bien d'ailleurs.

    Je vais donc faire estimer a valeur quasi nulle le prix de mon terrain non constructible . Pour info je l'ai achete agricole (NC) et il est passé depuis en zone "espace protégé", donc pas de culture possible dessus, etc.. il ne vaut donc rien.

    C'est tres sympa de votre part. merci encore!
    jack

  10. #10
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
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    425
    DENIS,

    Dans l'exemple, j'ai evoqué le prix de 170000 euros comme prix d'achat.
    Il ne tient pas compte des frais de notaires (11000 euros) soit 181000 euros

    Pr respecter la loi de 7/12ieme le prix de vente doit il tenir compte aussi des frais de notaires??

    merci par avance

  11. #11
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    425
    alors denis?
    tu es la?

    aide moi stp

    merci

    jack

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 097
    Il s'agit du prix de l'immeuble (net vendeur) sans prendre en compte les commissions de n&#233;gociation, les &#233;moluments de Notaire, droits d'enregistrement puisque le vendeur n'a pas per&#231;u cette valeur. Il s'agit de frais annexe au prix de l'immeuble.

    Dans tous les cas faites valider par courrier les valeurs prises par votre Notaire afin d'engager sa responsabilit&#233; professionnelle
    ------
    http://www.onb-france.com/constructa...4976&langue=fr
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/05/2006 à 10h12.

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