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isf et valeur venale ?? TTC ou HT vente immo moins 5ans

Question postée dans le thème Fiscalité Personnelle sur le forum Finances, Fiscalité et Assurance.

  1. #1
    Membre Junior
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    février 2007
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    127
    bonjour
    impossible d'avoir un correspondant au tel du service public "impot" ,toujours occupé ......
    POUVEZ VOUS ME RENSEIGNEZ sur 2 points svp

    voila,

    je vais vendre une maison construite par nous meme (donc quasiment pas de facture entreprise)que des factures matériaux
    "
    ,cette maison n'a jamais été habité, et est "achevement travaux " 2007,

    je sais que je devrais à la vente la tva immobiliere de 19.6% mais je devrais etre exo de plus value car (invalide + carte et mes revenus sont en dessous du seuil requis pour l'etre,et non impossable ce jour à isf

    aussi ce que j'aimerai savoir c'est ,si je pourrais quand meme déduire la tva sur les factures ou il y a que des matériaux ??? ces factures peuvent elles etre postérieur à la date d'achevement travaux 2007, ex : facture compteur # Fournisseur en énergie #/consuel ,compteur d'eau ,assainissement ,ect....fait en 2008/2009

    concernant ISF, (non imposable à ce jour) ,

    ex: si je vend la maison 100 000e ,

    ce qui fait HT 83 612e et 16 388e de tva immobiliere que je devrais, moins mes tva sur mes factures ,
    admettons 1000e,
    ce qui fait un solde de 15 388e de tva à reversser lors de la vente

    mais en ce qui concerne la déclaration ISF éventuellement que je devrais faire si j'estime que ....QUEL montant à retenir le TTC ou le HT ???? ou autres choses ????

    merci de vos réponses

  2. #2
    Membre Sénior
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    février 2009
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    272
    Bonsoir,

    Je n'ai pas les connaissances pour vous répondre par contre vous devriez les contacter par mail, ils répondent dans la journée.

  3. #3
    Membre Exclu des Forums Avatar de Chicanau
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    mars 2009
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    760
    Bonsoir.

    Je l'ai fait pour l'lSF.

    La réponse rapide fut suivi de ma part d'une rafale de mails .
    Je ne relate pas ici les questions et les réponses.
    Simplement, pour finir on vous répond: on sait pas mais on verra après si on doit vous redresser, on le fera.

  4. #4
    Pilier Sénior
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    novembre 2008
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    Pour obtenir un correspondant, attendez, surtout pour une plus value, que ke 31 mai soit passé.

    Toutes les factures contribuant à la constitution, amélioration et aménagement du logement sont à prendre en compte, qu'elles interviennent avant ou après la déckaration d'achèvement.

    Attention que le prix de vente à soumettre à la TVA inclu également le terrain.

    Pour l'isf, le prix à prendre en compte est le prix du bien par rapport au marché actuel. Belle réponse de Normand hein...

    Vous êtes imposé à l'ISF à raison de la valeur des biens que vous possédez au 1er janvier. La vente ne se fait pas normalement le premier janvier. Mais vous, vous vendrez difficilement ce bien à une valeur supérieure au marché sous prétexte que vous devez reverser de la TVA à l'Etat. Et votre successeur l'enregistrera bien dans son patrimoine pour son prix TTC.

    Bref, pour l'ISF, comme d'hab, vous demandez à votre notaire ce qu'il en pense... Sachant qu'il va être très dur de faire admettre à un inspecteur des impôts que votre bien immobilier a vu sa valeur augmenter du prix de la TVA depuis le premier janvier

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2007
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    deja merci de vos réponses

    j'ai rdv ce vendredi avec mon notaire pour voir un peu tout ca

    Donc si,j'ai bien compris
    étant donné que j'avais payer de la tva(car plus de 2500M²) sur le terrain d'origine 8000m² ,on soustraira de la tva du, lors de la vente de cette maison donc , la part de la tva paye à l'origine au prorata sur le terrain que je vends avec la maison soit sur 3000m² est ce bien cela ????

    Aussi, j'ai bien compris qu'il faut estimer ses biens au 1/01

    ,dans mon cas j'aurai tout interret ,(je pense) de ne pas faire le reste des travaux (faire installé de compteur # Fournisseur en énergie #,faire passer le consuel,ouvrir le compteur d'eau, ect...) tant que je n'ai pas d'acheteur ,

    de faire trainer ces travaux ,voir les arreter ???afin de pouvoir minimiser sa valeur à chaque 01/01 (dans le pire des cas ,si je n'arrive pas à la vendre

    d'autant,que malgres que l'achevement a ete fait en 2007, je n'ai toujours pas confirmer, pour le moment,( par le biais de la déclaration cadastrale (H1),que la maison est habitable ,
    je répond "c'est toujours en cours de travaux" ,puisque d'ailleurs je n'ai pas d'# Fournisseur en énergie # ect .....
    et donc ,pas de taxe fonciere pour le moment

    qu'en pensez vous ????

    merci

  6. #6
    Pilier Sénior
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    novembre 2008
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    Attendez, ce n'est pas parce que le terrain a plus de 2500m² que vous aller payer de la TVA, c'est parce que vous avez un immeuble qui fait l'objet d'une première revente alors qu'il n'y a pas 5 ans qu'il est achevé.

    Pour ce qui excède 2500 m², si vous vendez avec TVA, c'est
    -> que vous avez acheté le tout en terre agricole, dans une commune où il n'y avait pas de TVA sur les terrains à bâtir et qui a adopté ce système depuis, et que vous le revendez en terre à bâtir,
    -> ou que vous faites une opération de lotissement (et normalement moins de 5 ans après l'achat des terres, il faut que je revérifie ce point dans la journée).

    Pour la déclaration H1, elle est due quand les compteurs définitif sont posé. Ce que vous y avez gagné, c'est de voir sauter l'exonération de 2 ans de foncier, au moment où on paye la TLE. Et la TH va bientôt venir vous dire bonjour.

    Cesser les travaux, c'est aussi cesser de donner de la valeur au bien. Plus value + TVA absorberont de toute facons moins de la moitié de la valeur ajoutée, mais c'est à vous de voir.

  7. #7
    Membre Exclu des Forums Avatar de Chicanau
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    mars 2009
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    Bonjour.
    Badine je ne pourrai que vous conseiller d'habiter vous-même cette maison batie par vos soins.
    Vendez plutôt votre résidence actuelle.
    Vous vous y retrouverez fiscalement de quelque billets durement gagnés par votre labeur.

  8. #8
    Membre Junior
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    février 2007
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    je crois que je me suis mal fait comprendre ,concernant les 2500m² ,

    à l'origine j'ai acheté UN terrain (1996) faisant 8000m² ,

    d'après le cu 4000m² est à batir, les 3/4 en fait ,comme c'est indique dans l'acte de vente ou il est indique "dont les 3/4 au moins de la superficie totale seront affectés à l'habitation ..."

    ,et toujours dans l'acte de vente est indique que" le terrain étant d'une superficie supérieur à 2500M², la vente sera soumise à la taxe sur la valeur ajoutée proportionnellement à sa surface ,en conséquence la valeur des 2500 metres carrés soumiseà TVA est de ....X euro.Le surplus d'une valeur Y euros sera assujetti à la taxe de publicité fonciere au tarif de droit commun

    donc j'ai acquitté sur ce terrain de la tva (20.60%) et du droit commun


    il n'y a pas eu de division de terrain depuis cet achat de terrain,1996

    en faite nous y avons construit au total 2 habitations deja? dont nous en avons garde la jouissance depuis

    MAIS actuellement nous vendons AUSSI une des 2 habitation, et en PLUS nous vendons cette nouvelle construction qui est en quelque sorte encours "d'habitabilité"

    a ce jour, j'ai donc sur un MEME terrain 3 habitations dont 2 à vendres


    je recois UNE feuille de taxes foncieres avec une taxe pour chaque habitation (pour les 2 premieres habitations)

    sauf erreur ,mon notaire m'avait dit qu'on ne devait pas parler de lotir dans cet affaire mais de séparation de terrain ,qu'on ne parlait de lotissement que pour des terrain et non quand il y avait déja des constructions dessus

    enfin, voila ma situation assez complique ,je l'avoue

  9. #9
    Membre Exclu des Forums Avatar de Chicanau
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    mars 2009
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    Bon, si vous êtes pas pressé, vous avez trois maisons.

    Vous habitez la première.
    Vous la vendez.
    Vous êtes bien obligé d'habiter la seconde.
    Le temps de laisser refroidire les valises, vous vendez.
    Vous serez bien obligé d'habiter la troisième.

    Dans tous les cas, vous vendez votre habitation principale.
    Bien sur faut du temps.
    Sinon c'est cher.

  10. #10
    Membre Junior
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    février 2007
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    vidgor,bonjour

    pour la PV, j'ai normalement l'exo, puisque je suis invalide ect...voir mon 1ere post,

    mon souci, c'est l'isf , OU il ne faut pas que je sois redevable ,meme d'1euros ,sans quoi mon exo de PV saute et là ,ca fera mal

    d'ou ,ma venue sur se site pour essayer au mieux d'évaluer ma situation fiscale ,avec finesse ,pour ne pas passer à coté

    et l'autre chose ,c'est cette tva immo,
    je sais que je l'a devrais ,mais si je peu en diminuer un peu le montant,c'est pas plus mal

    , d'ou cette question en suspend pour le moment , pour savoir si je peu déduire une partie sur la tva payer ,lors de l'achat du terrain ,sur la vente de l'habitation qui a moins de 5ans ,puisque je vends une partie du terrain d'origine avec cette vente

    biensure, si d'autres internautes ont d'autres suggestions je suis à l'écoute,car c'est pas évident de penser à toutes autres complications administratives qui pourraient naitres suite à cette 1er vente ,

    on découvre très souvent les choses trop tard par manque d'information ,mais aussi à cause d'administration qui aussi nous bloque pour nous informer ,

    alors merci internet,et merci a ce site et à tous ceux qui prennent le temps de nous repondre

  11. #11
    Membre Cadet
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    décembre 2007
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    46
    Je ne vois pas en quoi la minoration de la TVA due influencera votre éventuel isf...
    Pour vous répondre quand même :
    - oui, si vous vendez la maison vous pouvez déduire la TVA payée sur le terrain au prorata des droits sur le terrain, sachant que l'idéal serait de diviser votre terrain pour que la maison vendue ait sa propre parcelle, ou alors il faudra faire des lots...
    - pour l'isf, finie ou pas, TVA avec déductions ou pas... la valeur de la maison est la valeur vénale.

  12. #12
    Pilier Sénior
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    novembre 2008
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    11 343
    Citation Envoyé par Badine Voir le message
    à l'origine j'ai acheté UN terrain (1996) faisant 8000m² ,[...]
    Donc si,j'ai bien compris
    étant donné que j'avais payer de la tva(car plus de 2500M²) sur le terrain d'origine 8000m² ,.
    Les règles de soumission à la TVA et de lotissement ont changées. De plus, vous avez, je pense, allègrement franchi le délai au terme duquel vous deviez avoir construit (à moins que vous ne fassiez prolonger d'année en année). Bref, mes mises à jours sur la TVA et l'immobilier ayant subi un grand blanc entre 1985 et 2004, je préfère déclarer forfait.
    Aujourd'hui, entre autre, comme vous avez dû déjà le constater pour l'ISF, où seuls les 2500 premiers m² de terrain bénéficient de l'abatement de 30%, de même, seuls les 2500 premiers m² sont pris en compte pour l'imposition à la TVA des terrain à batir.
    Les particuliers sont exonérés de TVA sur les terrains à batir (qui est remplacée par un droit d'enregistrement) sauf en cas de première revente d'un immeuble dans les 5 ans de son achèvement.
    Il y a maintenant lotissement dès qu'on construit plus d'un immeuble (ou qu'on sépare plus d'une parcelle d'un terrain.
    je répond "c'est toujours en cours de travaux" ,puisque d'ailleurs je n'ai pas d'# Fournisseur en énergie # ect .....
    et donc ,pas de taxe fonciere pour le moment
    Du point de vue des impôts, les compteurs ne sont pas non plus une obligation pour soumettre des immeubles à la TF et à la TH. Du moment que c'est hors air, hors eau, pour les impôts, ça peut être considéré comme achevé. Les immeubles inhabités sont maintenant de plus en plus soumis à la TH. Bref que vous avez sacrément besoin de faire le point avec votre notaire...

    Citation Envoyé par Jojohaase Voir le message
    Je ne vois pas en quoi la minoration de la TVA due influencera votre éventuel isf....
    Pourtant c'est évident dans l'esprit de l'auteur du fil. En nous anonçant qu'il a été à l'ISF mais n'y est plus, alors que ses propriété n'ont guère changées,il nous laisse sous entendre que le passage de l'abattement pour résidence principale de 20% à 30% lui a permis de repasser en dessous de la barre des 770.000€ qui rendent un patrimoine imposable à l'ISF. Mais si 10% en moins sur le premier tiers de son patrimoine le font repasser sous l'ISF, il est clair que 19,6% en plus sur le second tiers aurait l'effet inverse
    Maintenant, comme la TVA n'intervient pas pour estimer la valeur d'un bien...
    Dernière modification par Maria-c ; 27/05/2009 à 20h37. Motif: syntaxe

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