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SCI à l'IS : déductibilité des frais

Question postée dans le thème Gestion de Société sur le forum Entreprise.

  1. #13
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    61
    Tout à fait, mais de commentaires en commentaires, j'ai tiré quelques conclusions de la situation même si effectivement, ce n'est pas le sujet en premier lieu.

    J'imagine juste que lorsqu'on pose ce type de questions, les statuts ne sont pas encore montés et qu'on peut encore changer de décision sur le montage.

    Je ne sais pas quel régime fiscal serait plus intéressant, mais je vous invite à nous en dire plus, afin qu'on puisse justement voir le truc dans son intégralité ?

    En tout cas, avec les informations transmises sur votre situation personnelle, ça me semble être une solution non négligeable en terme de simplicité, récupérer de la TVA sur du locatif, il faudrait soit du pro soit du très lourd en terme de patrimoine avec beaucoup de travaux à faire également ...
    Dernière modification par ardrome ; 11/04/2018 à 18h09.

  2. #14
    Membre Sénior
    Ancienneté
    janvier 2013
    Messages
    290
    Citation Envoyé par ardrome Voir le message
    Tout à fait, mais de commentaires en commentaires, j'ai tiré quelques conclusions de la situation même si effectivement, ce n'est pas le sujet en premier lieu.

    J'imagine juste que lorsqu'on pose ce type de questions, les statuts ne sont pas encore montés et qu'on peut encore changer de décision sur le montage.

    Je ne sais pas quel régime fiscal serait plus intéressant, mais je vous invite à nous en dire plus, afin qu'on puisse justement voir le truc dans son intégralité ?

    En tout cas, avec les informations transmises sur votre situation personnelle, ça me semble être une solution non négligeable en terme de simplicité...
    Pour vous répondre : SCI à l'IS : cash flow positif.
    En SCI à l'IR : cash flow TRES négatif.

    Je pense que ça répond à la question
    ribould a trouvé ce message utile.

  3. #15
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    février 2013
    Messages
    5 903
    Bonjour,

    Je reviens...
    Pourquoi ai-je supposé que s'était un meublé parce que vous nous disiez une SCI à l'IS...... la location d'1 ou 2 de bien vide n'implique pas l'IS sauf pour si on a un parc d'un grand nombre de logement.
    De plus vous parliez de remorque... un bail vide c'est 3 ans avec tacite reconduction par conséquent aucune utilisation probable durant de nombreuse année.
    Ordinateur, dès lors que vous ne pouvez pas justifier d'un ordinateur personnel, il faudra compter l'avantage en nature en principe sur l'utilisation réelle.

    Prélèvement obligatoire = Toutes cotisations sociales + contribution + taxe + impôt (Les personnes qui vivent en France paye 45,40 % de prélèvement libératoire en France)

    Facturer une pièce à votre domicile, comme je l'ai dit ce matin il faut un bail entre vous et la SCI, si la SCI déduit le loyer de votre côté vous devez le déclarer comme revenu foncier, soit un prélèvement obligatoire CSG+CRDS+prélèvement social et impôt ou la FlatTaxe de 30%. Tous ces prélèvements obligatoire sont versés à fond perdu pour vous.

    Ne vaut-il mieux pas se verser une rémunération qui induirait des cotisations sociales de 33% plutôt que verser à fond perdu ?


    Vous dites Cash Flow.... je ne vois pas que vient faire le cash flow dans un revenu locatif.
    En schématisant, je reçois un loyer et de l'autre je rembourse un crédit, l'IR ou l'IS ne change rien au montant du loyer ou du crédit.
    La différence entre l'IR et l'IS d'une SCI de location de logement vide est dans son impôt sur le revenu.

    Une SCI à l'IR vous payez le prélèvement social + l'impôt sur le revenu au fur et à mesure selon le taux en vigueur de chaque année
    Une SCI à l'IS vous payerez me prélèvement social + l'impôt sur le revenu (plus-value) à la fin au taux de l'année finale.

    Une SCI à l'IR lors d'un déficit on l'impute au maximum pour 10 700 sur ses autres revenus le surplus est reporté pendant 10 ans
    Une SCI à l'IR, plus d'impôt à payer sur la plus-value après 22 ans et prélèvement social après 30 ans

    Attention une SCI à l'IS, vous n'amortissez pas la totalité de la valeur du prix d'achat du bien il faut détacher la cote part correspondant au terrain (même pour un appartement au 6ème étage d'un immeuble) .
    Chaque amortissement, va provoquer l'augmentation de la plus-value au fil des années inversement à l'IR.
    Celui qui aurait monté une SCI il y a 30 ans à l'IS, revendant le bien en 2018 devra payer des prélèvements obligatoires d'un telle hauteur qu'il n'imaginait pas en 1988......

    Ce sont les raisons pour lesquels en principe on n'opte pas pour l'IS pour un petit patrimoine.
    Dernière modification par Christian77 ; 11/04/2018 à 18h52.
    ardrome a trouvé ce message utile.

  4. #16
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    17 865
    Je suppose plutot que ce que veux dire kemd35_75 mais en effet cela ne fait pas l'objet d'une question, c'est qu'il n'a pas besoin du cash flow actuel que génère le logement, qu'il préfère le cantonner et déduire plus que ce que permet l'IR et en ce sens la Sci à l'IS est plus profitable;

    La sortie du cash et la sortie du bien sera plus problématique.
    Dernière modification par ribould ; 11/04/2018 à 19h52.

  5. #17
    Membre Sénior
    Ancienneté
    janvier 2013
    Messages
    290
    Ribould a raison, ce que je voulais dire, et en effet ça n'a plus rien à voir avec la question, c'est que quand on investit, c'est mieux d'avoir un cash flow positif pour éviter de grever sa capacité d'emprunt.
    Evidemment il faut raisonner en investisseur pour voir les choses sous cet angle.

    Je précise, car peut-être que cet aspect essentiel des choses ne saute pas aux yeux de tout le monde.
    Un cash flow positif permet par exemple d'investir dans du locatif alors qu'on est déjà au taquet de sa capacité d'emprunt pour sa RP.
    Cela permet aussi de pouvoir "enchaîner" les projets d'investissements, puisque la capacité d'emprunt est intacte.

    Et c'est là que les avantages de la SCI à l'IS sont immenses :
    - déduction des frais d'achat (notaire, agence immobilière)
    - amortissement du bien
    - impôt : quand on en paie après les déductions sus-citées, on a juste l'IS à 15% (avec une éventuelle part à 28% si le bien immobilier génère énormément de revenu). Il y'a aussi la CRL mais c'est anecdotique.

    Evidemment, en sortie de montage - si le but est d'en sortir et non de transmettre, alors on se retrouve à payer de l'IS sur ce qui avait été amorti.
    Sauf que l'avantage de la solution est double :
    1) d'une part, durant toute la durée de l'investissement, le cash flow était positif, et donc la SCI a vécu sa petite vie tranquillement sans imputer la capacité d'emprunt de l'investisseur associé.
    2) d'autre part, au bout du bout, après revente le cas échéant, l'enrichissement sera tout de même nettement supérieur avec une société par rapport à un investissement en nom propre ou via SCI à l'IR (cf plus bas pour des exemples concrets).




    @Christian77 : je ne vois pas l'intérêt pour moi de cotiser en tant que TNS. Ce serait justement à fond perdu puisque je suis salarié. Et pour avoir déjà expérimenté le RSI, si je peux ne plus jamais être confronté à cet organisme, j'aime autant ! Donc non, vraiment, je préfère la flat tax à 30% que les cotisations TNS à 33%.

    Concernant votre sentence "Ce sont les raisons pour lesquels en principe on n'opte pas pour l'IS pour un petit patrimoine."
    Avec tout le respect que je dois à votre savoir visiblement très grand, en tous cas très "étalé".
    Pour info, concernant l'investissement dont nous discutons :
    - Prix FAI: 235 000€
    - hypothèse : revente au prix d'achat, inflation 1%
    - VAN à 10 ans à l'IR au régime réel : 70 k€
    - VAN à 10 ans à SCI IS : 99 k€
    - VAN à 30 ans à l'IR au régime réel : 160 k€
    - VAN à 30 ans à SCI IS : 271 k€
    Autant vous dire qu'il n'y a pas photo... Le chiffre de la valeur actuelle nette pour la SCI IS tient évidemment compte de l'IS payé pour la plus-value (32 k€).
    Il faut revendre le bien 5 fois plus cher (+400%) pour que l'IS versé pour la plus-value pénalise la solution SCI à l'IS par rapport à une solution à l'IR.

    Concernant un autre investissement portant sur un T3
    - Prix FAI: 60 000€
    - VAN à 10 ans à l'IR au régime réel : 13 k€
    - VAN à 10 ans à SCI IS : 28 k€
    - VAN à 30 ans à l'IR au régime réel : 160 k€
    - VAN à 30 ans à SCI IS : 55 k€
    Cette fois-ci, pour ce "petit" investissement, il faut réussir à revendre le bien 4 fois plus cher (+300%) pour se dire qu'il aurait mieux valu prendre une solution à l'IR plutôt qu'une société.

  6. #18
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    61
    Bonjour,

    On est donc sur un investissement locatif assez conséquent, merci pour toute ses précisions.

    Par contre, j'ai du mal à saisir comment votre cash flow peut ne pas impacter votre capacité d'emprunt.

    exemple :

    - Vous avez 200 000,00€ sur le compte de la SCI.
    - Vous avez en tant que salarié un revenu de 3000,00€ avec un crédit de 1000,00€/mois pour votre RP, qui ne vous rapporte rien.

    - Votre capacité d'emprunt est donc à 0, ce sont uniquement les futurs revenus locatifs, dont ne sera pris en compte que 70% de ses derniers, qui seront votre nouvelle capacité d'emprunt, je vois pas ce que viens faire le cash flow dans votre taux d'endettement, hormis peut-être rassurer le banquier sur votre patrimoine financier actuel.

  7. #19
    Membre Sénior
    Ancienneté
    janvier 2013
    Messages
    290
    Citation Envoyé par ardrome Voir le message
    ce sont uniquement les futurs revenus locatifs, dont ne sera pris en compte que 70% de ses derniers, qui seront votre nouvelle capacité d'emprunt, je vois pas ce que viens faire le cash flow dans votre taux d'endettement, hormis peut-être rassurer le banquier sur votre patrimoine financier actuel.
    Le fait que la banque ne considère que 70% des loyers perçus est une estimation.
    Un cash flow positif signifie pour simplifier que échéance de remboursement < loyer x 70%, et donc capacité d'emprunt non atteinte.
    Le cash flow est une mesure plus précise, mais il s'agit bien de la même notion derrière.

    Et en effet, il est plus rassurant pour une banque de voir un gérant de SCI dont les comptes sont toujours positifs, plutôt qu'une SCI dont il faut combler le trou mois après mois !
    Dernière modification par kem35_75 ; 12/04/2018 à 08h19.

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