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Montage Financier Achat RP et Travaux par ma société.

Question postée dans le thème Clients et Fournisseurs sur le forum Entreprise.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    30
    Bonjour à tous,

    Actuellement sur un projet immobilier, je me posais une question, à savoir :

    1 - J'achète une maison de village à rénover en mon nom propre d'ici peu, ce sera ma RP
    ( résidence principale ).

    2 - C'est ma société, spécialisée dans les travaux du bâtiment qui va effectuer les travaux ( devis et facturation ).

    J'en ai parlé avec un banquier, ça ne lui pose aucun problème, il m'as juste demandé de bien détaillé les devis

    Et j'en ai parlé avec un autre, il m'as dit qu'il ne pouvait pas faire ça.

    Juridiquement parlant, qui croire ? et es-ce légal ?

    D'un côté, ça me paraît trop beau pour être vrai, et d'un autre côté, je vois pas où est le soucis...

    Merci à vous

  2. #2
    Membre Sénior
    Ancienneté
    janvier 2009
    Messages
    346
    Bonjour,

    Pour éclairer votre question pouvez-vous fournir quelques précisions?
    - dans quel but avez-vous contacté des banquiers? pour financer ces travaux? cette acquisition? en tant que particulier?
    - quelles sont vos relations avec "votre" société qui devrait effectuer ces travaux? salarié? actionnaire/ détenteur de parts sociales? gérant/dirigeant?
    - accessoirement quel est le statut de cette société (sarl,sas, ...)
    - qu'avez-vous dit ou présenté précisément aux différents banquiers?
    - que vous ont-ils répondu (précisément)

    Ci-joint un lien vers un document du Ministère de la Justice pouvant concerner votre cas: http://www.justice.gouv.fr/art_pix/scpc2005-2.pdf

    Cordialement

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    16 665
    Bonjour

    Personnellement je ne vois aucun conflit d'intérêt dans cette histoire (ou alors entre Tiers13 et Tiers13, mais bon).
    Je ne connais aucune interdiction à l'entreprise donc Tiers13 est associé ou associé unique de faire des travaux dans l'immeuble de Tiers13.

    Je pense que les impots pourraient tiquer et vérifier que la facturation de Tiers13 au titre de ses charges déductibles relatives aux revenus (inexistants actuellement) si c'est pour faire du locatif, ce qui n'est pas le cas.

    Je pense que le prêteur peut en effet se poser la question de savoir si par surfacturation, Tiers13 ne va pas gonfler son chiffre d'affaire peut-etre faible, accroissant ainsi un risque client.

    C'est donc au banquier de prêter en connaissance de cause, et le cas échéant d'ajouter une clause concernant les travaux finançables par tirage sur l'emprunt; A priori, votre banquier qu connait votre situation est mieux a même de juger, un cocnurent prendra moins de risque, voire aucun.

  4. #4
    Membre Sénior
    Ancienneté
    janvier 2009
    Messages
    346
    Ben si!
    Par exemple risque de sous-facturation des travaux = utilisation des biens de la société au profit du dirigeant ou de l'associé et non pas celui de la société = abus de bien social = aussi risque fiscal (sous valorisation de l'assiette de la tva)

    Pour ceci, et en fonction de la situation (mes questions que Ribould rejette) il existe des précautions qui permettent de résoudre le problème.

    Mais j'attends des précisions de ardrome pour pouvoir en proposer.

    Cordialement

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    30
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Bonjour

    Personnellement je ne vois aucun conflit d'intérêt dans cette histoire (ou alors entre Tiers13 et Tiers13, mais bon).
    Je ne connais aucune interdiction à l'entreprise donc Tiers13 est associé ou associé unique de faire des travaux dans l'immeuble de Tiers13.

    Je pense que les impots pourraient tiquer et vérifier que la facturation de Tiers13 au titre de ses charges déductibles relatives aux revenus (inexistants actuellement) si c'est pour faire du locatif, ce qui n'est pas le cas.

    Je pense que le prêteur peut en effet se poser la question de savoir si par surfacturation, Tiers13 ne va pas gonfler son chiffre d'affaire peut-etre faible, accroissant ainsi un risque client.

    C'est donc au banquier de prêter en connaissance de cause, et le cas échéant d'ajouter une clause concernant les travaux finançables par tirage sur l'emprunt; A priori, votre banquier qu connait votre situation est mieux a même de juger, un cocnurent prendra moins de risque, voire aucun.
    - Accroissement du risque client, pouvez-vous développer s'il vous plaît ? Je saisis pas trop.
    - A partir du moment où le banquier accepte le procédé convenu, il prends donc également une responsabilité sur le plan juridique si je suis soumis à un contrôle ?

    Merci en tout cas pour vos réponses, nous avançons.

    NM.

    ---------- Message ajouté à 19h08 ---------- Précédent message à 19h04 ----------

    Citation Envoyé par Tiers13 Voir le message
    Bonjour,

    Pour éclairer votre question pouvez-vous fournir quelques précisions?
    - dans quel but avez-vous contacté des banquiers? pour financer ces travaux? cette acquisition? en tant que particulier?
    - quelles sont vos relations avec "votre" société qui devrait effectuer ces travaux? salarié? actionnaire/ détenteur de parts sociales? gérant/dirigeant?
    - accessoirement quel est le statut de cette société (sarl,sas, ...)
    - qu'avez-vous dit ou présenté précisément aux différents banquiers?
    - que vous ont-ils répondu (précisément)

    Ci-joint un lien vers un document du Ministère de la Justice pouvant concerner votre cas: http://www.justice.gouv.fr/art_pix/scpc2005-2.pdf

    Cordialement
    Bonsoir,

    - Le banquier à été vu dans le cadre d'une acquisition + Travaux.
    - Je suis gérant salarié et président de l'entreprise.
    - C'est une SASU.
    - Présentation du projet d'investissement en RP.
    - Mon banquier m'as dit qu'il fallait juste bien détaillé les devis.
    - Un banquier X m'as dit qu'il ne pratiquait pas ce type de montage.

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    16 665
    Accroissement du risque client, pouvez-vous développer s'il vous plaît ? Je saisis pas trop
    Votre société va mal, vous n'avez pas de nouveau chantier. Vous surfacturez vos interventions pour faire tourner la machine, du coup si c'est la banque ou vous avez vos emprunts pros pour la société, le chiffre d'affaire semble correct alors qu'il ne devrait pas l'être.

    Par exemple risque de sous-facturation des travaux = utilisation des biens de la société au profit du dirigeant ou de l'associé et non pas celui de la société = abus de bien social = aussi risque fiscal (sous valorisation de l'assiette de la tva)
    Avant de passer de la sous-facturation ordinaire a l'abus de bien social, il y a un grand pas me semble t'il, mais je ne suis pas spécialiste.


    Désolé dans mon intervention, j'ai confondu Tiers13 et ardrome, et il est trop tard pour corriger.

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    30
    Pour l'accroissement du risque client, merci pour la précision.
    Personnellement, je n'ai pas d'emprunts pro sur la société, mais quoi qu'il en soit, je vois de quoi vous voulez parler.

    C'est comme si je créais mon propre cercle financier, à savoir que l'argent vient principalement de la banque, qu'il m'enrichit ( je grossi le terme ) personnellement et professionnellement parlant, et qu'au final, je n'ai presque plus besoin d'avoir de clientèle tant que la banque suit mes projets, c'est un petit peu ce que font les marchands de biens au final, mais nous sortons là du cadre de la RP.

    J'attends le retour de Tiers13 pour les solutions qu'il a à proposer.

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    16 665
    Oui, c'est ce à quoi je pensais. Tiers13 pense à autre chose, j'attends son son de cloche moi aussi.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de VincentB_
    Ancienneté
    janvier 2013
    Localisation
    Poitou-Charentes
    Messages
    6 781
    Si les travaux sont correctement facturés, je n'ai rien à y redire. Attention à respecter le formalisme sur les conventions réglementées lors des AGA.
    "Vous avez de mauvaises actions sur la conscience ? Vendez ! " (Michel Greg)

  10. #10
    Membre Sénior
    Ancienneté
    janvier 2009
    Messages
    346
    Bonjour,


    VincentB8 a dévoilé une solution, fonction des précisions apportées par ardrome.


    Pour répondre globalement:
    - la demande d'ardrome porte sur un financement par la banque d'une opération d'acquisition + travaux de rénovation d'un bien destiné à devenir sa résidence principale (post1)
    - les travaux de rénovation seront réalisés par la société, sous statut de SASU, dont ardrome est le dirigeant (Président) non associé
    - une banque pressentie accepte le principe du financement
    - une autre banque le rejette


    Réponses:
    1 - Risque civil
    Je suis parti bille en tête sur le thème du "conflit d'intérêt" possible entre les intérêts d'ardrome et ceux de sa société , pas forcément à tort vu les précisions fournies.
    Pour préciser à ardrome: ce conflit d'intérêt possible réside ici dans le fait qu'ardrome, en tant que dirigeant de la société, peut faire en sorte que ladit société valorise les travaux à effectuer à des conditions anormales qui portent préjudice à cette société (ex facturer les matériaux et matériels au prix d'achat, minorer la main d'oeuvre, les consommations de matériaux...) tout en favorisant l'intérêt personnel d'ardrome (que l'ardoise totale soit la moins élevée possible, donc la moins coûteuse pour ardrome et incidemment la plus aisée à faire financer par la banque en regard des capacités financières et des garanties d'ardrome).


    Ce type d'opération (relation entre la société et son dirigeant) est normalement couvert par la procédure de conventions réglementées, pour la SASU voir l'article L 227-10 du Code de Commerce, évoquée justement par VincentB_ qui insiste sur le formalisme à respecter (post9).
    Une deuxième solution consiste à démontrer que cette convention porte sur des opérations courantes et est conclue à des "conditions normales" (article L 227-11 du CC). Donc montrer que l'opération (travaux) est conforme à l'objet social de la société, à son activité, et est valorisée correctement, comparable à une autre offre (= un autre devis d'une autre entreprise).


    2 - Risque fiscal
    En suivant l'art L 227-10 on aura assuré que l'actionnaire unique est informé de l'existence de cette convention, ou le L 227-11 ,et on aura donc jugulé le risque civil.
    On n'aura pas maîtrisé le risque fiscal.
    Il conviendra de faire en sorte de montrer que la valorisation des travaux n'est pas significativement sous-évaluée, pour éviter une contestation future du fisc sur les aspects:
    - masse des travaux = assiette de la tva = tva à récupérer
    - chiffre d'affaires de la société = incidence sur son résultat fiscal = imposition sur le résultat.
    D'où l'intérêt de disposer, pour ardrome - personne physique, d'une offre de service concurrente pour justifier d'une valorisation normale pour la société dirigée par ardrome (en accessoire vous pourrez vérifier si votre société est dans la pratique du marché ou hors des clous!)
    En complément pour ardrome, bien penser au respect des délais d'affectation du bien à la résidence principale, et des conditions de natures de travaux, et du formalisme à suivre, pour bénéficier du taux réduit de tva à 10%.


    3 - Abus de bien social
    Pour répondre à Ribould, l'abus de bien social commence au moment où le dirigeant prend un stylo, acheté par la société, pour son usage propre (ou celui de sa famille à la rentrée des classes!).
    Donc la sous-facturation pour son profit personnel, ça rentre bien dans la catégorie.
    Mais, généralement, l'ABS se constate quand les affaires vont mal, que l'on cherche des explications et des justifictions à cet état (des coupables), ou à l'occasion d'un contrôle externe (URSSAF, fisc..) qui fait apparaître des pratiques qui nuisent à l'intérêt de ceux qui missionnent le contrôle (on sous-déclare des charges de personnel, on sous-déclare des recettes, on utilise les biens de l'entreprise sans contrepartie...) et incidemment à celui de la société concernée.


    4 - Réponse de la banque


    Ardrome n'a pas vérifié que la banque qui a répondu négativement le faisait pour un autre motif que le risque de conflit d'intérêt, par exemple que ce n'est pas dans son offre de prêts de financer des opérations conjointes achat + travaux.



    Cordialement

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2017
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    30
    Bonsoir à tous,

    Merci à vous de traiter ce sujet avec intérêt et rapidité.

    @ Tiers13 : Si je résume :

    - Établir des devis au prix du marché ( difficile d'ailleurs, les prix peuvent aller du simple au double selon les artisans, mais je comprends ce que vous dîtes, pas de sous-évalutation ni de sur-évalutation ).

    - Bien respecter le domaine de compétence de l'entreprise, à savoir dans ce cadre là : " plâtrerie et peinture ". C'est là où ça TIC :

    À titre personnel, je peux très bien refaire ma toiture moi-même.
    Il va en d'ailleurs de même pour tous les corps d'état.

    Est-il possible d'effectuer des travaux via ma société en " partie ", et le reste à titre personnel ? Parce qu'a vous lire, j'ai l'impression que c'est soit l'un soit l'autre et que le mélange
    des deux ne fait pas bon ménage.

    A savoir :

    - soit la société effectue tout les travaux liés à cet achat, au prix du marché ( ce qui est financièrement impossible et non financable personnellement ), et au final interdit, puisqu'elle n'est spécialisée que dans deux ou trois corps d'état maximum.

    - Soit je rénove tout personnellement.

    Ce qui veut dire, qu'il aurait fallu ouvrir une entreprise générale du bâtiment pour pouvoir réaliser tout les ouvrages liés à cette rénovation ?

    Si je fais q'une partie des travaux par ma société ( le domaine de compétence de l'entreprise ), et le reste moi-même, je suis donc dans les clous ?

    Crdlt, NM.

  12. #12
    Membre Sénior
    Ancienneté
    janvier 2009
    Messages
    346
    Bonjour,


    Ardrome, je reviens sur votre question.


    Initialement vous avez exposé un problème de réponse de banquier: "je suis dans telle situation, j'ai ce projet, le banquier A me dit pas de problème, le banqier B me dit qu'il ne fait pas, qui a raison et y a t'il un loup".


    En vous faisant préciser la situation,VincentB_ vous a répondu de façon concise, et moi j'ai développé, sur les risques entraînés par cette situation et les précautions à prendre.


    En conclusion vous pouvez faire votre projet comme initialement présenté, mais suivez les indications de VincentB_ ou de moi-même (ce sont les mêmes, j'ai simplement mis plus de littérature). A noter que , dans ma recommandation de 2e devis, un écart de prix de 20% entre 2 propositions est difficile à contester pour le fisc, par contre 50%....


    Là vous changez un peu la donne. Vous parlez de séparer les travaux en réalisations prestées (votre entreprise) et en travaux pour soi-même par un particulier (vous).
    Rien ne vous empêche de procéder ainsi, sauf:
    - l'agrément du financeur? je doute que la banque accepte de vous financer la partie de travaux que vous pourriez effectuer vous-même, par contre ras sur le reste
    - les assurances, et notamment la DO, qui ne prendront en compte que la partie prestée des travaux (et encore celle relative à la construction et pas celle relative à la décoration).


    Si vous voulez continuer dans cette voie, prenez en charge (en tant que particulier) les travaux les plus consommateurs de main d'oeuvre (la peinture par exemple) donc qui réclameront le moins de finances si vous les faites vous même, et concédez à votre société les travaux qui demanderont le plus de matériel et matériaux et qui doivent normalement être couverts par une DO.


    Cordialement

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