Vos question à l'Avocat avec Wengo
+ Répondre à la discussion
Résultats 1 à 7 sur 7

frais notaires : creation d'une propriété en SCI

Question postée dans le thème Création, Reprise sur le forum Entreprise.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    mai 2007
    Messages
    4
    bonjour,

    je suis actuellement propriétaire d'une maison.
    Mais je voudrais protéger ma compagne pour qu'elle ait l'usufruit et la nue propriété.

    On m'a indiqué que la SCI en participation croisé etait une bonne solution.
    Mais il y a les frais de notaires !!
    mais justement, peut on fixer nous meme le montant du rachat de la maison par la SCI pour que les frais soient le plus bas possible.
    a l'origine la maison a été acquis à 190 000 eur mais il reste 100 000 eur de crédit.
    Pourrais je racheter la maison par la nouvelle SCI à 100 000 eur ???

    merci d'avance !!

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Cassabulle
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    75
    Messages
    7 746
    Pourrais je racheter la maison par la nouvelle SCI à 100 000 eur ???
    Risque de contrôle fiscal.
    En l'absence de contrôle fiscal impôt sur les plus-values en perspective si revente dans les 15 ans.
    Comment serait elle propriétaire des parts de la SCI ? elle peut racheter la moitié du bien sans constitution de SCI. Pensez aussi à la tontine malgré les maigres avantages que cela procure.

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    mai 2007
    Messages
    4
    donc la solution tontine serait mieux que de créer une SCI ?? pour eviter la fiscalité d'une plus value ??

    je vous fait un resumé de l'histoire de cette maison :

    achat de la maison en 2002 pour 30 000 eur avec ma concubine de l'epoque. travaux à hauteur de 50 000 eur.

    separation avec ma concubine en 2005 ....
    rachat de la soulte, estimation de la maison à 180 000 eur (estimer d'un commun accord)

    et en 2007, il me reste 100 000 eur de credit,
    Je souhaite securiser ma nouvelle compagne avec usufruit et nue propriété...

    Pourrais acheter une nouvelle fois la maison par tontine avec une formule 50-50 (usufruit-nue propriété) .... mais avec un coup d'achat à hauteur du crédit.... sinon, si je rachetes ma propre maison plus cher qu'il me reste payer...ce n'est pas logique !!!

    merci pour votre reponse

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    3 577
    Citation Envoyé par Ultraol Voir le message
    bonjour,

    je suis actuellement propriétaire d'une maison.
    Mais je voudrais protéger ma compagne pour qu'elle ait l'usufruit et la nue propriété.

    On m'a indiqué que la SCI en participation croisé etait une bonne solution.
    Mais il y a les frais de notaires !!
    mais justement, peut on fixer nous meme le montant du rachat de la maison par la SCI pour que les frais soient le plus bas possible.
    a l'origine la maison a été acquis à 190 000 eur mais il reste 100 000 eur de crédit.
    Pourrais je racheter la maison par la nouvelle SCI à 100 000 eur ???

    merci d'avance !!
    Vous pouvez ne vendre à votre partenaire q'une partie de la maison, et lui léguer l'usu de l'autre partie à votre décès.
    De toute façon, s'agissant d'immobilier (tant que vous n'êtes pas en SCI), vous êtes obligé de passer par notaire

    Voyez pour info ce qui suit :


    Achat d’un bien immobilier entre concubins
    et volonté de « laisser » le bien au survivant



    1/ L’acquisition en indivision

    Avec donation de l'usufruit par testament au concubin

    Lors du décès de Concubin 1, Concubin 2 doit supporter les droits de succession de l’usufruit, qui sont des droits lourds ( 60%) puisque entre « étrangers »

    Avec donation du droit d'usage et d'habitation inclus dans l’acte d’acquisition

    Cette solution ne donne pas lieu à taxation, mais le concubin survivant ne possédant qu’un simple droit d’usage et d’habitation, le perdra s’il ne demeure plus dans le bien


    2/ L’acquisition en démembrement croisé

    2.1/ acquisition en direct

    Le bien acquit, est virtuellement partagé en 2 parts, achetées réciproquement par :
    Concubin 1 pour 50% de la NP de la partie 1 et 50% de l’USU de la partie 2 et
    Concubin 2 pour 50% de la NP de la partie 2 et 50% de l’USU de la partie 1

    Via le principe de la consolidation, au décès de Concubin 1, Concubin 2 devient plein propriétaire de la partie 2 du bien, et conserve son USU sur la partie 1.
    Le tout sans incidence fiscale.

    Au décès de Concubin 2, les héritiers retrouvent la PP de chacun des deux concubins, celle de Concubin 2 sur la partie 1 et celle de Concubin 1 par consolidation sur la partie 1

    2.2/ acquisition via une SCI

    Création d’une SCI à laquelle chacun apporte la nue propriété de sa part de l’immeuble tout en en conservant l’usufruit.

    Insérer dans les statuts une réversion de l’usufruit au profit du survivant des deux associés lequel deviendra alors l’usufruit sur la totalité ce qui lui permettra de rester dans les lieux

    La SCI (et donc les associés/héritiers réciproques) recouvrera la pleine propriété qu’au décès du second, par la consolidation

    3/ L’acquisition en Tontine

    Dans le cadre d’un achat immeuble en Tontine, au décès du premier le survivant devient seul propriétaire de la part laissée par le défunt, ce qui écarte formellement les héritiers du défunt.

    Cette « transmission » est taxée à hauteur de 60% au titre des droits de succession en ce qui concerne des concubins, ceux-ci n’ayant pas de lien de parenté reconnu fiscalement (ni civilement)

    Précision : Seuls les droits de mutation à titre onéreux sont dus, si et seulement si l'immeuble est la propriété et résidence principale des 2 seuls concubins, et que la valeur de l’immeuble est inférieure à 76000 euros
    Dernière modification par Véronik ; 24/05/2007 à 14h40.

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    mai 2007
    Messages
    4
    merci de ces precisions veronik, c'est trés clair...

    mais j'ai toujours une interrogation. Quel prix peut on fixer pour le rachat de la maison ... vu qu'elle m'appartient... cela serait dommage de l'evaluer fortement car les frais de notaire seraient d'autant plus elevés.

    comme il reste 100.000 eur de credit .... peux ton partir sur un credit de 2 fois 50 000 eur ??

    merci d'avance

    et pour vous qu'elle est la meilleure solution.... la SCI est pas mal non ??

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    3 577
    Citation Envoyé par Ultraol Voir le message
    merci de ces precisions veronik, c'est trés clair...

    mais j'ai toujours une interrogation. Quel prix peut on fixer pour le rachat de la maison ... vu qu'elle m'appartient... cela serait dommage de l'evaluer fortement car les frais de notaire seraient d'autant plus elevés.

    comme il reste 100.000 eur de credit .... peux ton partir sur un credit de 2 fois 50 000 eur ??
    Ne vendez pas trop bas, vous risquez un redressement des droits de mutation d'une part, et d'autre part, s'agissant de votre résidence principale, donc non soumise à + value, c'est peut être le moyen pour vous de dégager un bénéfice, sachant que jusqu'a présent vous pouviez payer des mensualités sur un emprunt de 190 000 €


    et pour vous qu'elle est la meilleure solution.... la SCI est pas mal non ??
    La meilleure solution est celle adaptée à votre situation ... voyez ce lien concernant la SCI

    Si un jour vous devez convoler en justes noces avec votre compagne, sachez que La loi du 3 décembre 2001, sur les nouveaux droits du conjoint attribue un droit viager au survivant sur la résidence principale (Art 763 et 764 du code civil)

    Qu'en est-il lorsque cette résidence principale est détenue par une société civile ?
    Réponse du Garde des Sceaux :
    Le conjoint survivant n'a pas de droit sur le logement acquis via une société civile. Le droit viager au logement ne peut s'exercer lorsque le logement appartient à une société civile, à moins que les époux aient pris soin de conclure un bail avec la SCI ou à défaut une convention d'occupation.
    Dernière modification par Véronik ; 24/05/2007 à 15h19.

  7. #7
    Membre
    Ancienneté
    mai 2007
    Messages
    4
    d'accord, mais mon nouveau pret n'etait que de 110 000 eur
    car la maison avait été estimer à 180 000 eur ... mais il fallait deduire les remboursements depuis 3 ans.... et la soulte de mon ex concubine...
    j'ai une plus value fictive mais je n'ai repris un pret que sur le reste du credit + la soulte donc en tout 110 000 eur.

    a ce jour, il me reste 100 000 eur, vous me parlez de "risque de redressement de droits de mutation" cad ???

    si je creé une SCI à 180 000 eur .... soit, je recupere 80 000 eur de +value..... mais je repars avec un nouveau gros credit, des frais de notaire enorme ainsi que ma nouvelle concubine !!!

    suis je hors la loie, si je rachete ma maison par ma SCI à 100 000 eur ??

    merci d'avance

+ Répondre à la discussion
Interrogez un avocat via Wengo

Discussions similaires

  1. Frais de notaires
    Par parisnewyork dans le forum Personne et Famille
    Réponses: 11
    Dernier message: 30/03/2011, 11h34
  2. Frais de notaires
    Par lutomnin dans le forum Personne et Famille
    Réponses: 10
    Dernier message: 22/09/2010, 20h24
  3. frais d'agences et frais de notaires
    Par Gam07 dans le forum Immobilier
    Réponses: 7
    Dernier message: 17/08/2006, 20h48
  4. Calcul frais de notaires
    Par Notafrais dans le forum Monde de la Justice
    Réponses: 1
    Dernier message: 22/06/2006, 20h55
  5. Estimation des frais de notaires
    Par Zoe14 dans le forum Immobilier
    Réponses: 2
    Dernier message: 03/12/2005, 07h09

Règles de publication

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages

  • Règles du forum